Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2013 г. N Ф09-10141/13 по делу N А50-24097/2012

Екатеринбург

30 сентября 2013 г.

Дело N А50-24097/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Чайковского муниципального района (ИНН: 5920005601, ОГРН: 1025902037754; далее - Комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу N А50-24097/2012 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путём использования систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Пермского края приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "СЕЛЕСТА" (далее - общество "СЕЛЕСТА") - Кварталова Е.Н. (доверенность от 18.04.2013 N 6).

От Комитета в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "СЕЛЕСТА" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2006 N 655 в размере 1 422 533 руб. 09 коп., в том числе за период с 01.06.2006 по 01.01.2010 в сумме 884 052 руб. 29 коп., за период с 01.01.2010 по 01.01.2012 в сумме 538 480 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.03.2013 (судья Трубин Р.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "СЕЛЕСТА" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 559 421 руб. 72 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 (судьи Голубцов В.Г., Гулякова Г.Н., Полевщикова С.Н.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 8, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что в данном случае речь идет не об изменении арендной платы, когда арендодатель обязан уведомлять арендатора о применении нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора, а речь идет о неверном применении коэффициента этажности, неправильное начисление арендной платы согласно Методики расчета, повлекшее внесение арендных платежей в меньшем размере. По мнению заявителя, необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, в связи с перерасчетом, связанного с правильным применением коэффициента этажности отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу общество "СЕЛЕСТА" просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, несостоятельными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 01.06.2006 между Комитетом (арендодатель) и обществом "СЕЛЕСТА" (арендатор) заключен договор N 655 на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Чайковского, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Ленина, 61/1, общей площадью 100 кв. м для организации работы бара (п. 1.1 договора).

Нежилое помещение передано арендатору 01.06.2006, что подтверждается актом приема-передачи.

В ноябре 2011 года в ходе проверки использования муниципального имущества выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды от 01.06.2006 N 655, применялся коэффициент этажности 0,5, а следовало применять коэффициент этажности 1. По итогам проверки составлена служебная записка от 10.01.2012.

В связи с выявленным фактом несоответствия коэффициента этажности, Комитетом произведен перерасчет арендной платы за период с 01.06.2006 по 01.01.2012.

По расчету Комитета на стороне общества "СЕЛЕСТА" образовалась задолженность по арендной плате размере 1 422 533 руб. 09 коп., в том числе за период с 01.06.2006 по 01.01.2010 в сумме 884 052 руб. 29 коп., за период с 01.01.2010 по 01.01.2012 в сумме 538 480 руб. 80 коп.

В адрес общества "СЕЛЕСТА" было направлено уведомление о начислении арендной платы от 01.10.2012 N 021/01-06-337.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "СЕЛЕСТА" обязанности по внесению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по требованию о взыскании арендной платы до 03.12.2009 срок исковой давности истек, в остальной части, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор не содержит условие о применении к отношениям Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом Чайковского муниципального района, на которой Комитет основывает свои требования, стороны договора не обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы. Действующим законодательством и заключенным между сторонами договором возможность распространения измененных в одностороннем порядке условий договора на прошедшее время не предусмотрено.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что сумма задолженности ответчика является документально подтвержденной и подлежит взысканию за период с 01.01.2010 по 01.01.2012 с коэффициентом этажности "1" для цокольного этажа, не установил, помещение какой площадью и какого назначения находилось в муниципальной собственности.

Кроме того, судом первой инстанции при взыскании задолженности по арендной плате не был принят во внимание тот факт, что ранее расчет арендной платы производился с коэффициентом этажности "0,5" для подвального помещения.

Из представленного в материалы дела свидетельства о праве собственности, полученного 28.10.2010 следует, что муниципальное образование "Чайковский муниципальный район" обладает правом собственности на объект - нежилое помещение, общей площадью 134 кв. м., этаж цокольный.

Однако, согласно условиям договора аренды от 01.06.2006 N 655, а также исходя из акта приема-передачи от 01.06.2006, Комитет передал обществу "СЕЛЕСТА" нежилое помещение общей площадью 100 кв. м.

При таких обстоятельствах, из представленных расчетов не представляется возможным определить, за какое количество квадратных метров производилось начисление арендной платы, а также на основании чего был применен коэффициент этажности "1", притом, что в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на спорное помещение до октября 2010 года.

Постановление суда апелляционной инстанции также подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом апелляционной инстанции установлено, что расчет задолженности по арендной плате произведен Комитетом с учетом результатов проверки использования муниципального имущества, в соответствии с которым Комитетом при расчете арендной платы, неправильно применялся коэффициент этажности. Данное обстоятельство послужило основанием для перерасчета размера арендной платы за 2006-2012 годы и уведомления арендатора о необходимости погасить недоимку.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматриваемый договор аренды содержит условия о размере арендной платы и порядке его изменения. Комитет в спорный период не обращался в суд об изменении договора, не обращался с уведомлением к обществу "СЕЛЕСТА" об изменении размера арендной платы в соответствии с условиями действующего договора, в связи с чем суд апелляционной инстанции посчитал, что у Комитета отсутствует право требовать внесения арендной платы за спорный период в размере, ином, чем установлено в договоре и уведомлениях об изменении арендной платы.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что спорный договор не содержит условие о применении к отношениям методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом Чайковского муниципального района.

Между тем суд апелляционной инстанции, делая вышеуказанный вывод, не учел следующие обстоятельства.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указывая на регулируемость цены арендной платы за имущество, находящееся в распоряжении публичных органов, необходимо определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления. Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы.

Из содержания п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В материалах дела имеются расчеты арендной платы, подписанные арендатором с 01.07.2006 и с 01.10.2007 со ссылкой на постановление главы администрации Чайковского муниципального района от 29.05.2006 N 1182 и от 30.07.2007 N 1648, которыми утверждена методика расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом. Данные расчеты являются неотъемлемой частью договора.

Делая вывод о том, что спорный договор не содержит условие о применении к отношениям методики расчета арендной платы, суд апелляционной инстанции не исследовал и не дал оценку указанным расчетам. Между тем, данное обстоятельство является значимым для правильного разрешения настоящего спора.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить, помещение какой площади, и какого назначения находилось в собственности, надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, исследовать и установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, разрешить дело в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.03.2013 по делу N А50-24097/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Н.Г. Беляева А.Ю. Смирнов