Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2013 г. N Ф09-9935/13 по делу N А76-21560/2011

Екатеринбург

07 октября 2013 г.

Дело N А76-21560/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Крашенинникова Д.С.,

судей Лиходумовой С.Н., Дядченко Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества Банк "Открытие" (далее - банк) на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-21560/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Продсервис" (далее - общество "Продсервис", должник) несостоятельным (банкротом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель банка - Запольских В.А. (доверенность от 24.01.2011 N 29).

В судебном заседании, которое состоялось 30.09.2013, на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 16 ч 00 мин. 30.09.2013.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя банка.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2011 общество "Продсервис" (далее - общество "Продсервис", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Сокирян Варвара Александровна (далее - конкурсный управляющий).

Конкурсный управляющий 19.11.2012 обратился в суд с заявлением об определении порядка и условий продажи и установлении начальной продажной цены заложенного имущества, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, п. Саргазы, а именно:

- нежилое здание - контора, общей площадью 182,9 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/А в размере 1 476 500 руб.;

- нежилое здание - технологический цех, общей площадью 1166, 4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/И в размере 6 212 500 руб.;

- нежилое здание - консервный цех, общей площадью 453,4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е в размере 3 046 000 руб.;

- нежилое помещение - сокохранилище, общей площадью 480,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Л в размере 2 668 500 руб.;

- нежилое здание - соковый цех, общей площадью 151,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/В в размере 751 500 руб.;

- нежилое здание - облепиховый цех, общей площадью 503,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Б в размере 2 699 500 руб.;

- нежилое здание - склад готовой продукции, общей площадью 928,7 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Ж в размере 4 221 500 руб.;

- нежилое здание - котельная, общей площадью 50,6 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Д в размере 335 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 246 кв.м, условный (кадастровый) N 74-74-19/060/2009-112 в размере 1 075 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 327,2 кв.м, условный (кадастровый) N 74-74-19/060/2009-111 в размере 1 688 000 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 13700 кв.м, кадастровый номер 74:19:20:01: 001: 0024 в размере 832 000 руб.

Банк 23.11.2012 обратился в суд с заявлением с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об утверждении Положения о порядке и условиях реализации заложенного имущества в редакции банка, установив следующую начальную продажную цену имущества, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, п. Саргазы:

- нежилое здание - контора, общей площадью 182,9 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/А в размере 1 083 600 руб.;

- нежилое здание - технологический цех, общей площадью 1166, 4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/И в размере 2 769 200 руб.;

- нежилое здание - консервный цех, общей площадью 453,4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е в размере 1 565 200 руб.;

- нежилое помещение - сокохранилище, общей площадью 480,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Л в размере 1 685 600 руб.;

- нежилое здание - соковый цех, общей площадью 151,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/В в размере 361 200 руб.;

- нежилое здание - облепиховый цех, общей площадью 503,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Б в размере 1 204 000 руб.;

- нежилое здание - склад готовой продукции, общей площадью 928,7 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Ж в размере 1 204 000 руб.;

- нежилое здание - котельная, общей площадью 50,6 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Д в размере 240 800 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 246 кв.м, условный (кадастровый) N 74-74-19/060/2009-112 в размере 842 800 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 327,2 кв.м, условный (кадастровый) N 74-74-19/060/2009-111 в размере 1 083 600 руб.

Конкурсный управляющий и банк 26.02.2013 представили в суд согласованное Положение о продаже имущества должника (далее - Положение).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 утвержден порядок и условия проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества общества "Продсервис", являющегося предметом залога по требованиям банка, в следующей редакции: п.п. 1.7, 2.3, подп. "б", "в" п. 2.7, п.п. 2.16, 3.1, 4.2 - в редакции банка; п. 2.15 - в редакции конкурсного управляющего; п.п. 2.17, 4.4, 6.1, 6.2, 6.3 - исключены. Утверждена начальная продажная стоимость имущества общества "Продсервис", заложенного по договору от 19.04.2010 N 1091200-51-00002 (п. 1.2 Положения), расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, п. Саргазы, в следующем размере: в отношении нежилого здания конторы, общей площадью 182,9 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/А - 1 181 200 руб.; в отношении нежилого помещения, общей площадью 327,2 кв.м, условный (кадастровый) N 74-74-19/060/2009-111 - 1 350 400 руб.; в отношении нежилого помещения, общей площадью 246 кв.м, условный (кадастровый) N74-74-19/060/2009-112 - 860 000 руб.; в отношении нежилого здания котельной, общей площадью 50,6 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Д - 268 000 руб; в отношении нежилого здания склада готовой продукции, общей площадью 928,7 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Ж - 3 377 200 руб.; в отношении нежилого здания облепиховый цех, общей площадью 503,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Б - 2 159 600 руб.; в отношении нежилого здания сокового цеха, общей площадью 151,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/В - 601 200 руб.; в отношении нежилого помещения сокохранилища, общей площадью 480,8 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Л - 2 134 800 руб.; в отношении нежилого здания консервного цеха, общей площадью 453,4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/Е - 2 436 800 руб.; в отношении нежилого здания технологического цеха, общей площадью 1166, 4 кв.м, условный (кадастровый) N 74:19:20 01 001:0024:008395:1000/И - 4 970 000 руб.; в отношении права аренды земельного участка с кадастровым N 74:19:20 01 01:05, площадь участка 13 700 кв.м, - 665 600 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Бабкина С.А., Ершова С.Д., Забутырина Л.В.) определение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Челябинской области и постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, банк обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции изменить, постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права (ст. 36, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации), утвердить п. 1.2 Положения о порядке и условиях проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества общества "Продсервис", являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора - банка, в редакции банка, с утверждением общей начальной продажной цены заложенного имущества (договор от 19.04.2010 N 1091200-51-00002), реализуемого на торгах в размере 12 040 000 руб. с учетом НДС. По мнению заявителя жалобы, проведение торгов по начальной продажной цене имущества, установленной на основании отчета об оценке от 08.10.2012 N 74-2012ИС-186, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Техноком-Инвест" (далее - общество "Техноком-Инвест"), недопустимо, поскольку указанный отчет об оценке в соответствии с п. 26 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденными Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256, утратил свою актуальность. Представленная конкурсным управляющим справка общества "Техноком-Инвест" не может заменить отчет об оценке. Банк считает, что отчет, представленный им, является более актуальным. Банк не согласен с выводом судов о включении в состав реализуемого имущества, подлежащего продаже с торгов, имущественных прав (права аренды земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, подлежащие продаже), которые ранее были предоставлены кредитору в залог совместно с находящимися на них зданиями в соответствии с законодательством об ипотеке. Договор аренды земельного участка расторгнут на основании решения от 06.02.2012 по делу N А76-21560/2011, право аренды, как не принадлежащее должнику, не подлежит продаже с торгов. Включение земельного участка в состав реализуемого имущества необоснованно увеличивает общую стоимость реализуемого имущества и потенциально сужает круг покупателей. Заявитель жалобы считает, что установление начальной продажной цены заложенного имущества с превышением его реальной рыночной стоимости способно привести к затягиванию срока конкурсного производства и увеличению расходов на содержание процедуры конкурсного производства. Банк ссылается на наличие у него приоритета как залогового кредитора по определению начальной продажной цены заложенного имущества должника в силу п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2012 требование банка включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника в сумме 11 690 956 руб. 88 коп. как обеспеченное по договору залога от 19.04.2010 N 1091200-51-00002.

Конкурсным управляющим составлен проект Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, находящегося в залоге у банка. В п. 1.2 Положения конкурсным управляющим предложена стоимость имущества, подлежащего продаже на основании отчета N 2706-ОН/11-09 индивидуального предпринимателя Елизарьевой Юлии Викторовны и справки общества "Техноком-Инвест" от 08.12.2012, общая величина стоимости имущества составляет 25 065 000 руб.

Банк предложил редакцию п. 1.2 Положения с указанием иной цены имущества, определенной согласно отчету N 185-01/13 общества "Бизнес-Актив" по состоянию на 10.01.2013. Согласно отчету N 185-01/13 итоговая величина стоимости объектов оценки составила 15 050 000 руб.

Таким образом, между конкурсным управляющим и банком возникли разногласия по порядку и условиям продажи заложенного имущества, что послужило основанием для обращения указанных лиц в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассмотрев доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суды приняли Положение и определили начальную продажную стоимость имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной по отчету оценщика, представленного конкурсным управляющим, указав при этом на отсутствие в деле доказательств недостоверности отчета, используемого конкурсным управляющим.

Между тем, изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает судебные акты в части утверждения начальной цены продажи заложенного имущества подлежащими отмене с направлением на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Из положений ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В постановлении суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона, и с учетом положений указанной статьи.

Исходя из содержания постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58) реализация предмета залога в деле о несостоятельности (банкротстве) иными способами не допустима (п. 6).

Согласно п. 11 постановления N 58 на основании абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

В п. 9 постановления N 58 разъяснено, что в соответствии с абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается ст. 60 Закона о банкротстве. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

При утверждении порядка и условий продажи заложенного имущества и разрешении возникших разногласий суды не дали оценки всем имеющимся в деле доказательствам, в частности суды не приняли во внимание возражения банка о включении в состав реализуемого имущества права аренды, как отдельного объекта, подлежащего продаже, указав на учет указанного права в составе имущества.

В тоже время, как следует из материалов дела, в п. 1.2 Положения конкурсным управляющим право аренды земельного участка, общей площадью 13700 кв.м, расположенного по адресу: Сосновский р-н Челябинской обл., п. Сарказы., учтено как отдельный объект, подлежащий реализации.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу указанных выше норм приобретатель недвижимости вправе оформить право аренды на земельный участок или приобрести его в собственность.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела стоимость права аренды земельного участка может быть учтена в составе цены зданий и сооружений, выставляемых на продажу, но не в виде отдельного объекта продажи, поскольку указанное право аренды не принадлежит должнику в связи с расторжением договора (решение от 06.02.2012 по делу N А76-21560/2011).

Согласно утвержденному положению право арены земельного участка, общей площадью 13700 кв.м, кадастровый номер 74:19:20:01: 001: 0024, выставлено на продажу за 665 600 руб. как отдельный объект.

В связи с изложенным, выводы судов первой и апелляционной инстанций об учете права аренды в составе имущества, выставляемого на продажу, противоречат установленным по делу обстоятельствам.

При таких обстоятельствах, учитывая неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку с учетом разрешения соответствующих разногласий, и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2013 по делу N А76-21560/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по тому же делу в части утверждения начальной цены продажи заложенного имущества отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

Д.С. Крашенинников

Судьи

С.Н. Лиходумова Л.В. Дядченко