Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2013 г. N Ф09-9876/13 по делу N А60-32600/2012

Екатеринбург

11 октября 2013 г.

Дело N А60-32600/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее - департамент) и Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу N А60-32600/2012 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

департамента - Давыдова Е.В. (доверенность от 29.12.2012 N 161/05/02.06.1-03);

администрации - Давыдова Е.В. (доверенность от 09.01.2013 N 4/05/60.2.03);

общества с ограниченной ответственностью Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - общество) - Мухаметов Р.З. (генеральный директор, протокол общего собрания участников общества от 11.03.2013 N 5), Копылов К.В. (доверенность от 01.07.2013 N 17).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества. Истец просил изложить п. 2.1 договора от 21.10.2011 N 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции: "2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 7 777 439 руб. 81 коп. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 9 852 560 руб. 19 коп.". Также истец просил указать в договоре, что график платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно покупатель уплачивает продавцу долг по оплате объекта в размере 9 852 560 руб. 19 коп. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца произведена замена ответчика на администрацию, департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 20.12.2012 (судья Чукавина Т.В.) исковые требования удовлетворены частично, п. 2.1 договора от 21.10.2011 N 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа принят в следующей редакции: "2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 198 454 руб. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 17 431 546 руб.". График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) долг по оплате объекта в размере 17 431 546 руб. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: Исковые требования удовлетворить частично. Урегулировать разногласия, приняв п. 2.1 договора от 21.10.2011 N 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в следующей редакции: "2.1. Цена объекта составляет 17 630 000 руб. без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 13 550 392 руб. 36 коп. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 4 079 607 руб. 64 коп.". График платежей в части размера платежей корректируется с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта, а именно истец (покупатель) уплачивает ответчику (продавцу) долг по оплате объекта в размере 4 079 607 руб. 64 коп. в течение 60 месяцев равными ежемесячными платежами. Взыскать с администрации в пользу общества 120 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе, 6000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе департамент и администрация просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявители жалобы не согласны с выводом апелляционного суда о том, что ответчиком дано согласие на капитальный ремонт помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, указывают, что департамент выражал согласие лишь на проведение работ по текущему и капитальному ремонту помещений за счет собственных средств арендатора. Заявители жалобы полагают, что неотделимые улучшения и капитальный ремонт различны по своей правовой природе, и стоимость работ по капитальному ремонту не может засчитываться в счет выкупной стоимости недвижимого имущества. Кроме того, заявители указывают, что сметы ремонтных работ арендодателем не утверждены, доказательства согласования с арендодателем объема и стоимости неотделимых улучшений в материалах дела отсутствуют. Заявители также считают, что судами не принято во внимание, что на основании решения городской комиссии от 29.10.2003 N 32 срок начала действия договора аренды по просьбе арендатора в связи с проведением ремонтных работ был перенесен с 15.07.2003 на 01.04.2004, в связи с чем экономия арендатора составила 458 115 руб. 84 коп. Администрация и департамент также полагают, что вывод эксперта о десятилетней эксплуатации нежилых помещений при минимальности износа не соответствует действительности и вызывает большие сомнения в достоверности экспертного заключения и независимости эксперта. По мнению заявителей жалобы, заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и принципам судебно-экспертной деятельности. Кроме того, заявители считают, что апелляционным судом в стоимость неотделимых улучшений незаконно включен НДС.

В представленном отзыве общество возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу департамента и администрации - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом и администрацией при заключении в порядке реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа объекта муниципальной собственности договора от 21.10.2011 N 693 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа возникли разногласия относительно цены объекта в части стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты по договору купли-продажи муниципального нежилого фонда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, однако, учитывая частичное принятие ответчиком к зачету затрат на санитарно-технические работы 2-го этажа на сумму 198 454 руб. удовлетворил заявленные исковые требования частично,

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

При этом в силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом апелляционной инстанции установлено, что капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, произведен обществом с согласия собственника объекта, что подтверждается письмами от 06.10.2003 N 02.18.4-14-10289, от 31.08.2007 N 02.092-23-11824.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что стоимость указанных неотделимых улучшений подлежит зачету в счет выкупной цены недвижимого имущества в силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

Установив, что между сторонами имеется спор о стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения объема и стоимости выполненных работ, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений, апелляционный суд на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 19.03.2013 назначил по делу экспертизу, поставив перед экспертами следующие вопросы:

1. Относятся ли работы, выполненные обществом в арендуемом объекте за период с 2004 по 2011 годы, к неотделимым улучшениям?

2. В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить какова их рыночная стоимость по состоянию на 16.06.2011?

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что согласно заключению экспертов, в указанный период обществом проведены работы, результаты которых относятся как отделимым, так и неотделимым улучшениям. Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 16.06.2011 определена экспертом в размере 14 467 753 руб.

При таких обстоятельсвтах, принимая во внимание, что стоимость части ремонтных работ компенсирована обществу в виде предоставления льготы по арендной плате в сумме 917 360 руб. 64 коп. (что обществом не оспаривается), апелляционный суд правомерно уменьшил размер стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет выкупной стоимости имущества, на указанную сумму.

Довод администрации и департамента о том, что работы, поименованные как работы по ремонту кровли фактически являются работами по возведению мансардного этажа, признан апелляционным судом ошибочным с учетом того, что в стоимость неотделимых улучшений вошли только работы по ремонту непосредственно кровли, которые подлежали проведению независимо от наличия (отсутствия) мансардного этажа. Согласно пояснениям экспертов, отделочные работы в мансардном этаже не проведены, помещения не эксплуатируются, все работы, поименованные в экспертном заключении и отнесенные к тем видам работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, повлиявшие на его рыночную стоимость, являлись работами по ремонту (замене) кровли, без которых не может функционировать здание в целом не зависимо от количества этажей в нем. Доказательств иного, в том числе того, что в стоимость неотделимых улучшений включены работы, в результате которых возникли новые помещения, являющиеся собственностью общества (помещения мансарды), ответчиком не представлено.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу N А60-32600/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга и Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков