Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 октября 2013 г. N Ф09-9742/13 по делу N А07-424/2013

Екатеринбург

21 октября 2013 г.

Дело N А07-424/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.04.2013 по делу N А07-424/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" (далее - общество) - Каюмов Д.Р. (доверенность от 13.03.2013).

Управление по земельным ресурсам обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 07.10.2011 N 1343-11 за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 в сумме 1 157 551 руб. 28 коп., пени за период с 27.10.2011 по 05.12.2012 в сумме 65 535 руб. 05 коп., расторжении названного договора аренды, обязании общества освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010702:406 и возвратить истцу по акту приема-передачи (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 01.04.2013 (судья Юсеева И.Р.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление по земельным ресурсам просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неприменение судами положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Заявитель жалобы полагает, что устранение нарушения действующего договора аренды в ходе судебного разбирательства не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

В представленном отзыве общество возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу Управления по земельным ресурсам - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.08.2011 N 4665 между Управлением по земельным ресурсам (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1342-11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010702:406 общей площадью 7189 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, сроком с 12.08.2011 до 28.04.2014 (п. 1.1, 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 1 037 824 руб. 89 коп.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора).

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.

В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор аренды она направляет другой стороне не менее чем за три месяца письменное уведомление об этом (п. 6.7 договора).

Согласно п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.10.2011.

Договор аренды от 07.10.2011 N 1342-11 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25.10.2011, регистрационный номер 02-04-01/370/2011-281.

В связи с наличием задолженности по арендной плате Управление по земельным ресурсам 15.03.2012 направило в адрес общества уведомление N 2787 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, образовавшейся за период с 12.08.2011 по 31.05.2012.

Позднее 23.07.2012 Управление по земельным ресурсам в адрес общества направило уведомление N 7257 о необходимости погашении задолженности, образовавшейся за период с 06.05.2012 по 31.05.2012, с предложением расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей Управление по земельным ресурсам обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.

В ходе судебного разбирательства ответчиком произведена оплата долга по договору аренды от 07.10.2011 N 1342-11 в общем размере 1 223 086 руб. 33 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия договора аренды от 07.10.2011 N 1342-11, суды установили, что сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, и учитывая, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке, обоснованно признали его заключенным.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Управление по земельным ресурсам ссылалось на п. 5.1.5 договора аренды, в котором стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Проанализировав п. 5.1.5 договора аренды от 07.10.2011 N 1342-11, суды пришли к обоснованному выводу о том, что сторонами в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено дополнительное основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - наличие задолженности в течение шести месяцев.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, то есть просрочка по внесению арендной платы составляет менее 6 месяцев. При этом досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности за период с 06.05.2012 по 31.05.2012.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора в соответствии с п. 5.1.5 договора аренды, что исключает право арендодателя требовать расторжения договора по указанному основанию.

Принимая во внимание, что до вынесения обжалуемого судебного акта задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку при обращении с рассматриваемым иском на соответствующие фактические обстоятельства истец не ссылался. При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции об изменении оснований иска истец также не заявлял.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Между тем, в п. 5.1.5 договора существенным нарушением условий договора аренды стороны признали наличие более длительной просрочки. Кроме того, до вынесения решения задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.04.2013 по делу N А07-424/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Н.Г. Беляева А.Ю. Смирнов