Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2013 г. N Ф09-9741/13 по делу N А07-425/2013

Екатеринбург

28 октября 2013 г.

Дело N А07-425/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546; далее - Управление, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу N А07-425/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" (ИНН 0278139083 ОГРН 1070278008855; далее - общество "УфаСтройИнвест", ответчик) - Каюмов Д.Р. (доверенность от 13.03.2013 N 1).

Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "УфаСтройИнвест" о взыскании основного долга в размере 1 800 005 руб. 71 коп. за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, пеней в размере 95 187 руб. 90 коп. за период с 27.10.2011 по 05.12.2012 по договору аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, а также о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 (судья Вальшина М.Х.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в указанной части, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что, поскольку общество "УфаСтройИнвест" несвоевременно и не в полном объеме вносило арендные платежи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. При этом, по мнению ответчика, исполнение обществом "УфаСтройИнвест" обязательства по внесению арендной платы в ходе рассмотрения спора, не является основанием для отказа в удовлетворении требований Управления о расторжении договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "УфаСтройИнвест" просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов Управления.

Как установлено судами, на основании постановления Администрации от 12.08.2011 N 4665, между Управлением (арендодатель) и обществом "УфаСтройИнвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв. м, расположенный по адресу: Кировский р-н городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Бакалинской и просп. Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, сроком с 12.08.2011 до 28.04.2014 (п. 1.1, 3.1 названного договора).

Согласно п. 4.1 указанного договора, размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 206 460 руб. 56 коп.

Расчет арендной платы определен в Приложении к договору, является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.7 договора).

В соответствии с п. 5.1.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение 6 месяцев.

В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор аренды, она направляет другой стороне, не менее чем за 3 месяца, письменное уведомление об этом (п. 6.7 договора).

Согласно п. 7.1 указанного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разд.4 договора.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.10.2011.

Договор аренды от 07.10.2011 N 1341-11 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Управлением в адрес ответчика направлено уведомление от N 15.03.2012 2786 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды за период с 12.08.2011 по 31.05.2012 и необходимости ее погашения.

Управление в адрес ответчика направило уведомление от 23.07.2012 N 7256 о необходимости погашении задолженности, образовавшейся за период с 10.05.2012 по 31.05.2012, с предложением расторгнуть договор аренды.

Невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями о взыскании основного долга за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 в сумме 1 800 005 руб. 71 коп., пеней за период с 27.10.2011 по 05.12.2012 в сумме 95 187 руб. 90 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.

Суд первой инстанции, установив, что сумма основного долга и начисленной на неё суммы договорной неустойки после предъявления Управлением рассматриваемого иска ответчиком погашена, отказал в удовлетворения иска в части взыскания задолженности по договору аренды и пеней. Данный вывод суда первой инстанции не обжалуется, законность судебного акта в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка, суды исходили из следующего.

Руководствуясь положениями п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу заключенности договора аренды. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды судами не установлено.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, п. 5.1.5 договора стороны установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение 6 месяцев.

Таким образом, как верно отмечено судами, включение указанного условия в текст договора свидетельствует об определении сторонами дополнительного основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесение к существенным нарушениям договора обстоятельство наличия задолженности в течении 6 месяцев.

Суды, установив, что просрочка по внесению арендной платы составляет менее 6 месяцев, пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора в соответствии с п. 5.1.5 договора аренды, что исключает право арендодателя требовать расторжения договора по указанному основанию.

Судом апелляционной инстанции установлено, что к моменту вынесения обжалуемого судебного акта задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме. При этом, досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности за период с 10.05.2012 по 31.05.2012.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суды сделали правильный вывод о том, что основания для досрочного расторжения данного договора аренды отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции обоснованно применена правовая позиция, сформулированная в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 в отношении оснований досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Из содержания п. 1.1 договора усматривается, что предоставление земельного участка произведено для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, что предполагает совершение арендатором действий, направленных на разработку проектной документации, освоение земельного участка и осуществление строительных работ (о выполнении таких действий даны пояснения представителем ответчика в судебном заседании). При таких обстоятельствах, прекращение договорных отношений, в отсутствие существенного нарушения условий договора, нарушает принцип разумных ожиданий общества "УфаСтройИнвест", может повлечь убытки ответчика и не соответствует принципу стабильности гражданского оборота.

Выводы судов о сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, в данном случае, не противоречат ст. 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу

N А07-425/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Н.Г. Беляева А.А. Столяров