Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2013 г. N Ф09-11455/13 по делу N А07-14824/2012

Екатеринбург

08 ноября 2013 г.

Дело N А07-14824/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Адухова Магомеда Халиловича (ИНН 054300562200; далее - предприниматель Адухов М.Г., истец ) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А07-14824/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 30.10.2013, приняли участие представители:

предпринимателя Адухова М.Х. - Тляшев Р.А. (доверенность от 24.10.2013);

общества с ограниченной ответственностью "АРТ-МОТОРС" (далее - общество "АРТ-МОТОРС", ответчик) - Шепелев А.Р. (доверенность от 09.01.2013).

Поступившее в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа от закрытого акционерного общества "Капитал-Лизинг" (далее - общество "Капитал-Лизинг") ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителей судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 01.11.2013 до 14 ч. 30 мин.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе, с участием тех же представителей.

Предприниматель Адухов М. Х. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "АРТ-МОТОРС" о взыскании основного долга по договору аренды от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1 за период с апреля 2010 по декабрь 2011 в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп.

Общество "АРТ-МОТОРС" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к предпринимателю Адухову М.Х. о взыскании 2 012 387 руб. 44 коп., принятым судом к совместному рассмотрению.

Определениями от 29.11.2012, от 24.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ягафаров Рустем Тагирович, Петрова Алина Олеговна, общество "Капитал-Лизинг".

Решением суда от 26.04.2013 (судья Нурисламова И.Н.) исковые требования предпринимателя Адухова М.Х. удовлетворены в полном объеме. С общества "АРТ-МОТОРС" в пользу предпринимателя Адухова М.Х. взыскана задолженность по договору аренды в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., проценты в размере 528 550 руб. 87 коп., государственная пошлина в размере 39 650 руб. 30 коп. В удовлетворении встречного иска общества "АРТ-МОТОРС" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено в части удовлетворении иска предпринимателя Адухова М.Х. и распределения судебных расходов. В удовлетворении иска предпринимателя о взыскании с общества "АРТ-МОТОРС" задолженности в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп. отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Адухов М.Х. просит постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп. отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом положений п. 2 ст. 158, п. 2 ст. 424, п. 2 ст. 432, п. 3 ст. 433, ст. 452, п. 1 ст. 453, п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 617, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Предприниматель Адухов М.Х. указывает на наличие доказательств, подтверждающих внесение обществом "АРТ-МОТОРС", начиная с января 2012 года, арендных платежей в соответствии с дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1. Заявитель жалобы считает, что дополнительное соглашение от 01.10.2009 N 2 является незаключенным, поскольку его государственная регистрация не произведена, поэтому оно не влечет правовых последствий для сторон договора аренды от 20.03.2008.

В отзывах на кассационную жалобу общество "Капитал-Лизинг", Ягофаров Р.Т. просят постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. При этом общество "Капитал-Лизинг" указало, что в период до отчуждения им имущества арендатор вносил арендные платежи в размере, установленном дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1.

В отзыве на кассационную жалобу общество "АРТ-МОТОРС" просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на отсутствие оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Капитал-Лизинг" (собственник, арендодатель) и обществом "АРТ-МОТОРС" (арендатор) заключен договор аренды от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.05.2008 по 30.04.2013 (5 лет) следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 1132,4 кв. м, в том числе, нежилое строение литера "Д" - 1090,2 кв. м, нежилое строение литера "Д1" - 34 кв. м, тамбур инв. N 181 - 3,2 кв. м, проходная инв. N 193 - 4,8 кв. м (кроме того, внутри площадочные дороги - 2100 кв. м и ворота металлические инв. N 171), расположенное по адресу: г. Уфа, ул. С. Богородская, д. 59.

Размер арендной платы до 01.01.2009 является фиксированным, изменению не подлежит и составляет 300 000 руб. в месяц с учетом НДС и включает в себя плату за пользование земельным участком (абз. 2, 3 п. 4.1 указанного договора).

Арендная плата оплачивается ежемесячно в период с 15 по 18 число расчетного месяца (п. 4.2 данного договора).

Имущество передано арендатору, о чем составлен акт приема-передачи от 01.05.2008.

Договор аренды от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2008.

Дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1, заключенным обществом "Капитал-Лизинг" и обществом "АРТ-МОТОРС", установлена арендная плата в размере 242 840 руб. в месяц с учетом НДС.

Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 01.10.2009 N 2 названные лица согласовали новый размер арендной платы, который составил 107 936 руб. в месяц с учетом НДС. Государственная регистрация соглашения от 01.10.2009 N 2 в установленном законом порядке не осуществлена.

Между открытым акционерным обществом "Крупнопанельное домостроение" на основании заключенного с обществом "Капитал-Лизинг" агентского договора от 01.02.2010 (продавец) и предпринимателем Адуховым М.Х. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 04.03.2010, согласно которому покупатель приобрел в собственность 3 объекта недвижимого имущества:1 - этажное нежилое строение - пристрой, общей площадью 34 кв. м (литера "Д1"); 2-этажное нежилое строение - оздоровительный комплекс, общей площадью 383,6 кв. м, (литера "М") ; 1-этажное нежилое строение - производственное, общей площадью 1090,2 кв. м, (литера "Д"). Указанные строения расположены по адресу: г. Уфа, ул. С. Богородская, д. 59.

Пункты 1.1.1, 1.1.3 договора купли-продажи от 04.03.2010 содержат указание на обременение объектов под литерами "Д", "Д1" арендой в пользу общества "АРТ-МОТОРС" сроком до 30.04.2013.

Права собственности предпринимателя Адухова М.Х. на строения под литерами "Д" (производственное строение) и "Д1" (пристрой) зарегистрированы в ЕГРП 07.04.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав собственности от 07.04.2010.

По договору доверительного управления от 04.03.2010 предприниматель Адухов М.Х. передал приобретенные у общества "Капитал-Лизинг" строения в доверительное управление индивидуальному предпринимателю Ягафарову Р.Т., в том числе арендованные обществом "АРТ-МОТОРС" по договору от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1 объекты недвижимости под литерами "Д" и "Д1".

В период с апреля 2010 года по декабрь 2011 года общество "АРТ-МОТОРС" исполняло денежные обязательства по оплате аренды имущества, исходя из размера ежемесячной платы в сумме 107 936 руб., о чем представлены копии платежных поручений, акты об исполнении обязательств по договору аренды от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1.

Полагая, что на стороне общества "АРТ-МОТОРС" образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2010 года по декабрь 2011 года в результате внесения платы за пользование недвижимым имуществом в размере меньшем, нежели предусмотрено договором от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1 и дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1, предприниматель Адухов М.Х. направил бывшему контрагенту письменную претензию, в которой потребовал в течение 15 календарных дней погасить задолженность.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "АРТ-МОТОРС" денежных обязательств по договору аренды, предприниматель Адухов М.Х. обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Не согласившись с предъявленным иском, общество "АРТ-МОТОРС" обратилось со встречным иском о компенсации убытков, понесенных в результате ненадлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств по предоставлению пригодного для эксплуатации имущества.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы в спорный период составлял 242 840 руб. в месяц в соответствии с дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1, дополнительное соглашение от 01.10.2009 N 2 при отсутствии его государственной регистрации не изменяет условий договора.

Отменяя решение суда в части и отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп., апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), пришел к выводу о том, что заключение соглашения от 01.10.2009 N 2 свидетельствует о направленности воли общества "Капитал-Лизинг" и общества "АРТ-МОТОРС" на установление размера денежного обязательства арендатора по договору аренды от 20.03.2008 N 2-1/5-2/18-1 в сумме 107 935 руб. в месяц. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2009 N 2 не свидетельствует о недостижении всеми заинтересованными в исполнении договора аренды лицами (общество "Капитал-Лизинг", ответчик, истец) соглашения относительно объема денежного обязательства арендатора, истец был осведомлен об условиях арендных правоотношений, о достигнутых с прежним арендодателем договоренностях о размере арендной платы, при этом добровольно их исполнял и принимал исполнение от контрагента.

В удовлетворении встречного иска судами отказано ввиду отсутствия доказательств ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по договору аренды и причинения убытков арендатору.

Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление апелляционного суда обжалуется только в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, законность судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного иска судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает судебный акт подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп. по следующим основаниям.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В случае изменения договора обязательства по нему считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора (п. 3 ст.453 указанного Кодекса).

На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, в связи со сменой собственника арендуемого имущества к истцу с 07.04.2010 перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 20.03.2008N 2-1/5-2/18-1.

В силу п.1 ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 11.01.2009 N 1 размер ежемесячной арендной платы установлен в размере 242 840 руб. с учетом НДС 18% 370 043 руб. 39 коп. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительное соглашение от 01.10.2009 N 2, подписанное прежним собственником имущества - обществом "Капитал-Лизинг" и обществом "АРТ-МОТОРС", об изменении размера арендной платы государственной регистрации не прошло.

При условии его исполнения с учетом содержащихся в п.14 постановления Пленума N 73 разъяснений можно сделать вывод о том, что данное соглашение связало его стороны обязательством.

Доказательств того, что дополнительное соглашение N 2 исполнялось, арендная плата вносилась прежнему арендодателю в размере, установленном дополнительным соглашением N 2, в материалах дела не имеется, данное обстоятельство оспаривается обществом "Капитал-Лизинг".

Вместе с тем обстоятельства, касающиеся исполнения дополнительного соглашения N 2 лицами, его подписавшими, не имеет правового значения для настоящего дела, так как незарегистрированное соглашение об изменении условий договора при условии его исполнения может порождать обязательства только для лиц, подписавших его.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 постановления Пленума N 73, в силу ст. 308 Гражданского Кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, установленные договором аренды и дополнительными соглашениями, в отношении которых в установленном порядке осуществлена государственная регистрация.

Доказательств достижения с новым арендодателем (предпринимателем Адуховым М.Х.) в требуемой законом форме соглашения об изменении условий договора, в материалах дела не имеется. Поэтому факт принятия новым собственником платежей в ином размере, нежели установленном договором аренды, не свидетельствует об изменении договора и не лишает арендодателя права требовать внесения арендной платы в соответствии с условиями обязательства.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что незарегистрированное дополнительное соглашение от 01.10.2010 N 2 не изменяет условий договора и не порождает для истца правовых последствий, является правильным. Установив наличие задолженности по договору аренды от 20.03.2008N 2-1/5-2/18-1, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

На основании изложенного в силу п. 5 ч. 1 ст. 287, ч.1 ст.288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя Адухова М.Х. о взыскании с общества "АРТ-МОТОРС" задолженности в сумме 2 801 506 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 528 550 руб. 87 коп. и распределении судебных расходов, в указанной части следует оставить в силе решение суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы предпринимателя Адухова М.Х. по кассационной жалобе в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А07-14824/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Адухова М.Х. о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Арт-Моторс" 2 801 506 руб. 40 коп. задолженности, 528 550 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и распределения судебных расходов.

В указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2013.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арт-Моторс" в пользу индивидуального предпринимателя Адухова М.Х. 2 000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков