Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2013 г. N Ф09-10669/13 по делу N А60-5784/2013

Екатеринбург

13 ноября 2013 г.

Дело N А60-5784/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Красноуральск (далее - администрации) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А60-5784/2013 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Костина О.А. (доверенность от 26.09.2013 N 8/2-15-13);

администрации - Батракова С.В. (доверенность от 04.02.2013).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области к администрации, индивидуальному предпринимателю Фадееву Евгению Александрович (далее - предприниматель) с иском о признании недействительными результатов открытого аукциона по продаже нежилого одноэтажного здания медвытрезвителя (литеры А, А1), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48, общей площадью 269,8 кв. м, с физическим износом 45 %, с земельным участком, занимаемым указанным объектом недвижимости (кадастровый номер 66:51:0105009:3, разрешенное использование: под объект административной застройки, категория земель: земли населенных пунктов) площадью 533 кв. м, проведенный 16.07.2012, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества нежилого здания медвытрезвителя к от 27.07.2012 N 03/07-12, о применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав предпринимателя возвратить городскому округу Красноуральск в лице администрации нежилое одноэтажное здание медвытрезвителя (литеры А, А1), расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48, общей площадью 269,8 кв. м, а городской округ Красноуральск в лице администрации возвратить предпринимателю выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 269 850 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 31.05.2013 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Признан недействительными открытый аукцион по продаже нежилого одноэтажного здания медвытрезвителя (литера А, А1), общей площадью 269,8 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48, с физическим износом 45 %, с земельным участком, занимаемым указанным объектом недвижимости (кадастровый номер 66:51:0105009:3, разрешенное использование: под объект административной застройки, категория земель: земли населенных пунктов) площадью 533 кв. м, проведенный 16.07.2012, и договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества нежилого здания медвытрезвителя от 27.07.2012 N 03/07-12к. Применены последствия недействительности ничтожной сделки, на предпринимателя возложена обязанность возвратить городскому округу Красноуральск в лице администрации нежилое одноэтажное здание медвытрезвителя (литера А, А1), общей площадью 269,8 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48, а городской округ Красноуральск в лице администрации - возвратить предпринимателю выкупную стоимость объекта купли-продажи в сумме 269 850 руб.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неправильное применение положений ст. 167, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что оснований для признания торгов по продаже здания медвытрезвителя недействительными не имеется, поскольку заместителем прокурора не представлено доказательств нарушений установленных законом правил проведения торгов (п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий"). Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. По мнению заявителя, одновременное отчуждение объекта недвижимости и занятого им земельного участка в рассматриваемом случае невозможно, поскольку право государственной собственности на данный земельный участок не разграничено. В связи с этим выкуп земельного участка определен как обязательное условие для победителя аукциона, которое он должен выполнить после заключения им договора купли-продажи нежилого здания и государственной регистрации права собственности на него. Заявитель считает, что оформление купли-продажи здания и земельного участка отдельными договорами не противоречит действующему законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, решениями Думы городского округа Красноуральск от 27.06.2011 N 668 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности городского округа Красноуральск на 2012 год" и от 30.01.2012 N 736 "О внесении дополнений в Решение Думы городского округа Красноуральск от 27.06.2011 N 668" предусмотрена продажа на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене нежилого одноэтажного здания медвытрезвителя, расположенного по адресу: г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48 литеры А, А1 (год постройки 1963, общая площадь - 269, 9 кв. м).

Распоряжением главы администрации от 04.05.2012 N 105р утвержден план продажи нежилого здания медвытрезвителя с земельным участком, занимаемым указанным объектом недвижимости и необходимым для его использования, кадастровый номер 66:51:0105009:33, разрешенное использование: под объект административной застройки, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 533 кв. м.

Информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже здания медвытрезвителя с земельным участком опубликовано в газете "Красноуральский рабочий" (приложение "Деловой вестник") от 24.05.2012 N 20. В сообщении указана начальная цена продажи 257 000 руб., выкупная цена земельного участка для физических лиц 46 641 руб. 90 коп., для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей 31 094 руб. 55 коп.

Открытый аукцион по продаже нежилого здания медвытрезвителя проведен 16.07.2012.

Согласно протоколу аукциона от 16.07.2012 N 03/07-12 победителем аукциона признан предприниматель.

Между администрацией и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 27.07.2012 N 03/07-12к, в соответствии с условиями которого администрацией в собственность предпринимателю Фадееву С.А. передано одноэтажное здание медвытрезвителя, расположенное по адресу: г. Красноуральск, ул. Дзержинского, д. 48, литеры А, А1. Стоимость здания составила 269 850 руб.

Имущество передано предпринимателю Фадееву С. А. по акту приема-передачи от 27.07.2012.

Право собственности покупателя на здание медвытрезвителя зарегистрировано 12.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 66 АЕ 491479.

Заместитель прокурора, ссылаясь на недействительность совершенной органом местного самоуправления сделки приватизации здания медвытрезвителя без одновременной отчуждения занимаемого им земельного участка, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что выкуп земельного участка, занимаемого приватизируемым зданием, определен как обязательное условие для победителя аукциона, которое он должен выполнить после заключения договора купли-продажи нежилого здания. Поскольку отсутствие воли сторон сделки купли-продажи направлена на отчуждение объекта недвижимости совместно с земельным участком не доказано, суд первой инстанции признал, что право собственности на земельный участок переходит к покупателю в силу ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормами действующего законодательства не предусмотрена приватизация зданий, строений, сооружений и занятого ими земельного участка посредством оформления одного договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи недействительными, суд апелляционной инстанции исходил из того, что торги по отчуждению из муниципальной собственности здания медвытрезвителя без одновременного отчуждения занятого им земельного участка проведены с нарушением положений п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 п. 1 ст. 13 Закона о приватизации).

В силу п. 1 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приватизация объектов недвижимого имущества производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Судом апелляционной инстанции на основании исследовании и оценки представленных в материалы дела доказательство установлено, что предметом торгов по продаже муниципального имущества являлось только здание медвытрезвителя. Земельный участок, занятый названным зданием, одновременно с объектом недвижимости по результатам торгов не отчужден, несмотря на указание в информационном сообщении на приватизацию нежилого здания совместно с земельным участком. Договор купли-продажи от 27.07.2012 N 03/07-12к заключен в отношении здания медвытрезвителя. Право собственности покупателя на основании данного договора зарегистрировано лишь на здание.

Поскольку в силу п. 1 ст. 28 Закона о приватизации и п. 7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация объекта недвижимости без одновременной приватизации земельного участка не допускается, и доказательств того, что совместно со зданием медвытрезвителя предметом торгов являлся земельный участок, необходимый для эксплуатации данного здания, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно признал торги по отчуждению из муниципальной собственности здания медвытрезвителя недействительными как совершенные с нарушением требований действующего законодательства.

В соответствии со ст. 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом также признан недействительным договор купли-продажи от 27.07.2012 N 03/07-12к.

Учитывая, что оспариваемый договор исполнен сторонами путем передачи здания предпринимателю и внесения последним его стоимости, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, применил последствия недействительности сделки путем возврата предпринимателем здания администрации и возвращения администрацией предпринимателю полученных денежных средств.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не принимаются, поскольку данные нормы не регулируют отношения по приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в силу п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации не является препятствием для одновременной приватизации данного земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. При этом ссылка администрации на наличие в информационном сообщении и договоре купли-продажи от 27.07.2012 N 03/07-12к сведений о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание, не свидетельствует о том, что сторонами надлежащим образом выражена воля на его отчуждение в собственность покупателя, поскольку данный земельный участок не являлся предметом торгов и названного договора купли-продажи.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А60-5784/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Красноуральск - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.В. Лазарев Н.Г. Беляева