Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 ноября 2013 г. N Ф09-11895/13 по делу N А76-15507/2012

Екатеринбург

22 ноября 2013 г.

Дело N А76-15507/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство) и областного государственного унитарного предприятия "Областная казна" (далее - предприятие "Областная казна") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2013 по делу N А76-15507/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи приняли участие представители:

министерства - Перминова М.А. (доверенность от 15.01.2013),

общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Гарант" (далее - общество) - Коновалов П.В. (доверенность от 27.03.2013), Поршнева И.Г. (доверенность от 25.10.2013),

предприятия "Областная казна" - Пронин А.В. (доверенность от 24.12.2012).

Министерство обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу о расторжении договора аренды от 30.07.2009 N 1236-р, об отмене государственной регистрации названного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора привлечено предприятие "Областная казна".

Предприятием "Областная казна" к обществу заявлено требование о расторжении договора аренды от 30.07.2009 N 1236-р и об отмене государственной регистрации данного договора.

Решением суда первой инстанции от 14.05.2013 (судья Лакирев А.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах министерство и предприятие "Областная казна" просят судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 275.1, 245.27 Налогового кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 N 490 "Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации", несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителей, гостиницы относятся к жилым помещениям, а в соответствии с требованиями санитарно-гигиенических правил размещение жилых помещений в цокольных и подвальных помещениях не допускается. В связи с этим заявителю полагают, что использование обществом арендуемых подвальных помещений для размещения гостиницы осуществляется с нарушением требований закона и целевого назначения имущества. Заявители также указывают на то, что для использования арендуемого помещения в качестве гостиницы требуется перевод из нежилого помещения в жилое, чего обществом произведено не было. Заявители не согласны с выводом судов о согласовании представителем собственника перепланировки арендуемых помещений, считают письмо общества с визой должностного лица ненадлежащим доказательством, поскольку данное письмо не может быть расценено как волеизъявление министерства не проведение капитального ремонта и перепланировку помещений. Как указывают заявители, виза заместителя начальника управления имуществом является лишь распорядительной надписью, поручением для исполнения, но не согласием юридического лица, в результате которого изменяются гражданско-правовые отношения, при этом названное должностное лицо не уполномочено на распоряжение имуществом. Кроме того, с собственником имущества должны быть согласованы конкретные изменения планировки помещения, которые будут произведены. Заявители также ссылаются на существенные ухудшения состояния арендуемого имущества в результате произведенной перепланировки, уменьшение площади помещений. При проведении проверки использования имущества 17.02.2012 установлены нарушения санитарных, противопожарных норм. По мнению заявителей, данные обстоятельства свидетельствуют о невозможности в дальнейшем использовать спорные помещения по назначению и нарушении прав собственника имущества.

В отзыве на кассационные жалобы общество ссылается на несостоятельность доводов заявителей, просит судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Как установлено судами, нежилое помещение N 8 площадью 305,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, просп. Ленина, д. 68, является собственностью Челябинской области (свидетельство о государственной регистрации права N 74 АА 868843).

Право хозяйственного ведения на данное помещение зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 28.06.2012 (свидетельство о государственной регистрации права N 74 АГ 992267).

Между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30.07.2009 N 7236-р, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, часть здания литера А1, подвал, помещения N 8, поз. с 19 по 30, поз. 41, 42, общей площадью 305,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 68 (в соответствии с техническим паспортом ОГУП "Обл. ЦТИ" от 06.11.2008) для использования в офисно-производственных целях, в том числе для обслуживания населения, на срок с 27.08.2009 по 27.08.2024.

Согласно п. 1.4 договора в случае, если договор не будет зарегистрирован в органах государственной регистрации в течение девяти месяцев с предоставлением подтверждающих документов арендодателю, то срок договора определяется с 27.08.2009 бессрочно.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение N 1).

Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% в соответствии с указанными реквизитами (п. 4.2 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Челябинской области 12.04.2010.

Дополнительным соглашением от 28.06.2012 к договору аренды от 30.07.2009 N 1236-р министерство передало права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятию "Областная казна" с момента подписания данного соглашения.

Согласно акту внеплановой проверки соблюдения арендатором условий договора аренды помещений от 17.02.2012 обществом без согласия арендодателя изменено целевое использование имущества.

Министерством в адрес общества направлено уведомление от 03.07.2012 N 6/8757 о расторжении договора в связи с допущенными нарушениями условий договора.

Аналогичное требование направлено обществу предприятием "Областная казна" (письмо от 24.12.2012 N 1006-05).

Министерство, полагая, что обществом арендуемое помещение используется с нарушением целевого назначения, а также ссылаясь на проведение перепланировки помещений без согласия арендодателя, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Названные обстоятельства также положены в основу требований, заявленных третьим лицом - предприятием "Областная казна".

Суды, отказывая в удовлетворении требований министерства, исходили из того, что на момент рассмотрения иска имущество передано на праве хозяйственного ведения предприятию "Областная казна", в силу чего на основании ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации произошла смена арендодателя, и министерство выбыло из обязательств по договору аренды, в связи с чем не вправе обращаться в суд с заявленными им требованиями.

Признавая не подлежащими удовлетворению требования предприятия "Областная казна", суды исходили из недоказанности наличия оснований для расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2.2.1, 2.2.4 договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случаях использования имущества не по назначению и не в соответствии с договором аренды, а также в случае нарушения иных условий договора аренды.

Согласно п. 3.7. договора арендатор обязан не производить реконструкцию и перепланировок без согласия арендодателя.

Как следует из условий договора аренды, имущество передано обществу в аренду для офисно-производственных целей, в том числе для обслуживания населения.

Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признали, что арендуемое имущество используется обществом в целях, не противоречащих назначению арендуемого имущества, предусмотренному договором.

Факт осуществления перепланировки арендуемых помещений ответчиком не оспаривается. Согласно его пояснениям, перепланировка была вызвана необходимостью проведения ремонта в связи с неудовлетворительным состоянием помещения, ремонтные работы согласованы с арендодателем, и после работы состояние помещения было восстановлено - заменены конструктивные элементы и системы инженерного оборудования.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе письмо общества от 17.09.2009 заместителю начальника Управления имущества министерства Чигинцеву С.А., в котором общество просило рассмотреть вопрос о проведении капитального ремонта и перепланировки, вызванной необходимостью замены существующей системы коммуникаций и проведения систем водоснабжения и водоотведения, монтажом принудительной вентиляции, на котором должностным лицом сделана отметка "Согласовано за счет арендатора", техническое заключение федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" от 25.02.2013, согласно которому реконструкция спорного нежилого помещения выполнена в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, не затрагивает надежность и устойчивость конструкций, суды пришли к обоснованному выводу о наличии согласия собственника имущества на проведение перепланировки и соответствии данной перепланировки требованиям строительной и технической безопасности.

Судами также приняты во внимание пояснения заместителя начальника Управления имущества министерства Чигинцева С.А., согласно которым согласование министерством перепланировки и ремонта арендаторами арендуемых помещений носило массовый характер и было обусловлено необходимостью освобождения собственника имущества от затрат на его содержание, и такое согласование производилось названным должностным лицом в рамках предоставленных ему полномочий.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что работы по реконструкции помещения повлекли существенное ухудшение состояния имущества и невозможность дальнейшего его использования по целевому назначению.

При указанных обстоятельствах суды признали недоказанным наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды 30.07.2009 N 7236-р, являющихся основанием для его расторжения в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2013 по делу N А76-15507/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы областного государственного унитарного предприятия "Областная казна" и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов