Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2013 г. N Ф09-11197/13 по делу N А50-5010/2013

Екатеринбург

09 декабря 2013 г.

Дело N А50-5010/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семёновой З.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент земельных отношений) на решение Арбитражного суда Пермского края от 18.06.2013 по делу N А50-5010/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Урал-Инвест-Строй" (далее - общество "Урал-Инвест-Строй") - Паньков А.В. (доверенность от 18.02.2013).

Поступившее в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра) ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Урал-Инвест-Строй" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к департаменту земельных отношений о признании недействительным (незаконным) решения от 25.12.2012, оформленного письмом N И-21-01-09-23367 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 N 104-09О и о недействительности письма департамента земельных отношений от 17.12.2012 N И-21-01-09-22689, а также об обязании департамента земельных отношений устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма департамента земельных отношений от 25.12.2012 N И-21-01-09-22689 о том, что договор аренды земельного участка для строительства N 104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, общество с ограниченной ответственностью "КОНТРАКТСТРОЙ" (далее - общество "КОНТРАКТСТРОЙ").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.06.2013 (судья Батракова Ю.В.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент земельных отношений просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неприменение п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Заявитель указывает, что применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в отношении договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, заключенных до 01.10.2005. Таким образом, по его мнению, к рассматриваемому договору аренды указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок не применимы. Департамент земельных отношений считает, что наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2012, не является основанием для предоставления в аренду такого земельного участка заявителю без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Урал-Инвест-Строй" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как следует из материалов дела, между департаментом земельных отношений (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СОЮЗ", Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда "Трест Первый" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009, по условиям которого на основании распоряжения начальника департамента земельных отношений от 26.11.2009 N 2161 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 15690,49 кв. м, кадастровый номер 59:01:3810202:0009, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009 по 26.11.2012.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2010, о чем имеется соответствующая запись N 59-59-25/012/2010-239.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2009.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СОЮЗ", Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда "Трест Первый" (цедент) и индивидуальным предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цессионарий) подписано соглашение об уступке права аренды от 26.07.2012 N 285, в соответствии с которым цедент уступает (передает на возмездной основе), а цессионарий принимает право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3810202:0009.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.08.2012, о чем имеется соответствующая запись.

Предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цедент) и заявителем (цессионарий) подписано соглашение об уступке права аренды от 25.09.2012, по условиям которого заявитель на возмездной основе приобрел право аренды в отношении спорного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.10.2012, о чем имеется соответствующая запись N 59-59-25/040/2012-471.

На основании разрешения на строительство от 02.04.2010 N RU90303000-36/2010, выданного департаментом планирования и развития территории г. Перми администрации г. Перми, заявителем 21.11.2012 зарегистрировано право собственности на жилой дом (не завершенный строительством), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 983,5 кв. м, степень готовности 1%, инвентарный номер 12150, литера А, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 96, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2012 серии 59-БГ N 589888.

Департаментом земельных отношений в адрес заявителя направлено письмо от 17.12.2012 N И-21-01-09-22689, в котором департамент земельных отношений указал, что срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 104-09О истек 26.11.2012, однако, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 25.12.2012 N И-21-01-09-23367 департамент земельных отношений сообщил заявителю о том, что предыдущее письмо от 17.12.2012 N И-21-01-09-22689 является недействительным, срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 104-09О истек 26.11.2012, подтвердить действие договора после истечения срока действия не представляется возможным, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005 осуществляется исключительно по результатам торгов. С момента вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", то есть с 06.01.2012, не допускается заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на новый срок без проведения торгов, равно как и заключение соглашений о продлении таких договоров. В письме департамент предложил заявителю реализовать преимущественное право на заключение договора аренды путем выражения согласия заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов.

Полагая, что решение департамента земельных отношений от 25.12.2012 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 N 104-09О и о недействительности письма департамента земельных отношений от 17.12.2012 N И-21-01-09-22689 является незаконным, общество "Урал-Инвест-Строй" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалованными актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды указали, что свидетельством о праве собственности от 21.11.2012, выданного на основании разрешения на строительство от 20.04.2010 N RU90303000-36/2010, кадастровым паспортом здания, сооружения объекта незавершенного строительства от 16.11.2012 подтверждается освоение заявителем земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке жилищного строительства. Доказательств иного департаментом земельных отношений не представлено.

Поскольку по истечении срока договора заявитель продолжал пользоваться земельным участком, о предстоящем освобождении участка не сообщил, земельный участок не возвратил, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, письмом департамента земельных отношений от 05.07.2013 N И-21-01-09-12342 также подтверждено, что договор аренды земельного участка от 31.12.2009 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что право на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, у департамента земельных отношений отсутствует в силу ст. 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили доводы департамента земельных отношений о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о противоречии выводов судов положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судом кассационной инстанции отклоняются. По смыслу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного законодательства имеют приоритет по отношению к иным отраслям. Заявитель ошибочно полагает, что обстоятельства по настоящему делу тождественны обстоятельствам, приведенным в п. 1 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 18.06.2013 по делу N А50-5010/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

З.Г. Семёнова В.А. Купреенков