Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2013 г. N Ф09-12719/13 по делу N А76-12420/2011

Екатеринбург

13 декабря 2013 г.

Дело N А76-12420/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-плюс" (далее - общество "Инвест-плюс") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А76-12420/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Инвест-плюс" - Руленко А.П. (доверенность от 09.01.2013), Ермин А.П. (доверенность от 09.01.2013), Карепин А.М. (доверенность от 09.01.2013);

общества с ограниченной ответственностью Аудиторская фирма "ВнешЭкономАудит" (далее - общество "ВнешЭкономАудит") - Шакиров Д.В. (доверенность от 19.08.2013).

Общество "Инвест-плюс" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу "ВнешЭкономАудит" о признании недействительным выполненного ответчиком отчета от 18.04.2011 N О-14-0411-КН об оценке нежилого помещения N 1 - магазин "Универсам" общей площадью 554,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2-й микрорайон, д. 6а, признании недостоверной определенной ответчиком величины рыночной стоимости в размере 18 325 000 руб., определении действительной рыночной стоимости объекта оценки на момент оценки 18.04.2011 в размере 9 850 000 руб. и признании ее достоверной для совершения сделки по приватизации указанного объекта недвижимого имущества (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - Управление муниципальной собственности), общество с ограниченной ответственностью "Добровольное Объединение Мастеров Оценки" (далее - общество "ДОМ Оценки"), Санталова Галина Емельяновна.

Решением суда от 10.06.2013 (судья Зубенко В.М.) исковые требования общества "Инвест-плюс" удовлетворены. Выполненный обществом "ВнешЭкономАудит" отчет от 18.04.2011 N О-14-0411 КН об оценке нежилого помещения признан недействительным, а определенная им величина рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 18 325 000 руб. - недостоверной. Суд определил действительную рыночную стоимость объекта оценки на момент оценки 18.04.2011 в размере 9 850 000 руб. и признал ее достоверной для совершения сделки по приватизации указанного объекта недвижимого имущества.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Инвест-плюс" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда о невозможности оспаривания величины рыночной стоимости, указанной в отчете независимого оценщика со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по конкретному делу. По мнению заявителя жалобы, апелляционным судом допущено расширительное толкование этого судебного акта. Общество "Инвест-плюс" также не согласно с выводом апелляционного суда о том, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению нарушенных прав истца. Указывает, что проведение оценки с нарушением порядка, установленного законодательством об оценочной деятельности, нарушает его прав и законные интересы, и удовлетворение иска в данном случае восстанови право истца на выкуп имущества по достоверной рыночной стоимости. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводом апелляционного суда об отсутствии у истца возможности оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки вследствие отсутствия преддоговорного спора с продавцом муниципального имущества путем предъявления самостоятельного иска. Общество "Инвест-плюс" считает, что в случае признания судом отчета в споре с оценщиком недействительным и определения достоверной рыночной стоимости имущества на основании экспертного заключения продавец обязан будет изменить свое решение о выкупной цене и судебное разбирательство в порядке преддоговорного спора не потребуется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Восемнадцатого арбитражного суда от 07.10.2010 по делу N А76-8795/2010 Арбитражного суда Челябинской области общество "Инвест-плюс" признано субъектом малого предпринимательства в соответствии с критериями, определенными ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Общество "Инвест-плюс" является арендатором незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Челябинская области, г. Троицк, 2-й микрорайон, д. 6а. Срок действия договора аренды определен сторонами в 20 лет, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанное имущество находится во временном владении и пользовании общества "Инвест-плюс" непрерывно в течение более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Право собственности на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано за муниципальным образованием г. Троицк 04.02.2005. На момент заключения договора аренды и регистрации права собственности указанный объект являлся объектом незавершенного строительства.

Общество "Инвест-плюс" 14.09.2009 обратилось в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения. На дату обращения с заявлением о выкупе помещения задолженность арендатора по арендной плате отсутствовала.

Управление муниципальной собственности 15.02.2010 отказало арендатору в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого по договору аренды от 15.03.2005 N 42.05.01.01.02 имущества.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-8795/2010 указанный отказ признан незаконным, на Управление муниципальной собственности возложена обязанность устранить нарушения прав общества "Инвест-плюс", принять решение об условиях приватизации, предусмотрев в решении преимущественное право арендатора на приобретение муниципального имущества в соответствии с требованиями Федерального закона N 159-ФЗ.

В письме от 03.06.2011 N 1322 Управление муниципальной собственности сообщило обществу "Инвест-плюс" о принятом 26.05.2011 решении N 93 Собрания депутатов г. Троицка о реализации преимущественного права на приватизацию обществом "Инвест-плюс" нежилого помещения N 1 - магазин "Универсам" общей площадью 554,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2-й микрорайон, д. 6а. С названным письмом арендатору направлены копия решения и договоры купли-продажи в двух вариантах: с оплатой имущества единовременным платежом и с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет. Вопрос предложено рассмотреть в срок до 17.06.2011.

В предложенных договорах, подписанных со стороны продавца и скрепленных печатью, цена договора указана в размере 18 325 000 руб. (п. 2.1 договоров купли-продажи).

Стоимость имущества определена по заказу Администрации г. Троицка обществом "ВнешЭкономАудит" на основании договора от 08.04.2011 N ОЦ-27/11 на оказание услуг и проведение оценки. Отчет об оценке N О-14-0411-КН, составлен обществом "ВнешЭкономАудит" 18.04.2011.

Не согласившись с выводами оценки и, соответственно, ценой предлагаемого к заключению договора, общество "Инвест-плюс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование исковых требований общество "Инвест-плюс" представило справку N Н-49.06.2011, составленную обществом с ограниченной ответственностью НПО "Оценка-5", согласно которой среднерыночная стоимость нежилого помещения N 1 - магазин "Универсам" общей площадью 554,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2-й микрорайон, д. 6а, составляет 8 250 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на экспертное заключение N 026-05-2559, составленное экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты по результатам назначенной судом повторной судебной экспертизы, в котором выполненный обществом "ВнешЭкономАудит" отчет от 18.04.2011 N О-14-0411-КН признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, при этом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена без учета НДС в размере 9 850 000 руб.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что в силу ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Из материалов дела следует, что датой обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества следует считать 14.09.2009. Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-8795/2010 и не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего спора в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установив, что оценка рыночной стоимости арендуемого истцом имущества, произведенная ответчиком по заказу Администрации г. Троицка, выполнена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества "Инвест-плюс" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на дату заключения договора на проведение оценки - 18.04.2011, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что использование Управлением муниципальной собственности при заключении договора купли-продажи арендованного истцом имущества величины рыночной стоимости в размере 18 325 000 руб., определенной в отчете от 18.04.2011 N О-14-0411-КН общества "ВнешЭкономАудит", является необоснованным и противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции также верно отметил, что указанная в оспариваемом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи спорного объекта вне зависимости от того, будет ли признан в судебном порядке указанный отчет недействительным или нет.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, решение суда об обязании сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, может быть принято только по результатам рассмотрения преддоговорного спора.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Принимая во внимание, что в судебном заседании представители истца пояснили, что указанный спор не является преддоговорным спором и с требованиями к Управлению муниципальной собственности по существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества общество "Инвест-плюс" не обращалось, в настоящем деле уполномоченный на заключение договора купли-продажи орган - Управление муниципальной собственности привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, требования об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества арендатором в настоящем деле не заявлялись, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что удовлетворение настоящего иска не повлечет восстановления положения, существовавшего до составления отчета об оценке ответчиком и, следовательно, восстановления нарушенного права истца, поскольку исковые требования обусловлены оспариванием отчета, результаты которого в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ не могут быть приняты Управлением муниципальной собственности при разработке существенного условия договора купли-продажи объекта недвижимости, арендуемого истцом.

При этом апелляционный суд верно отметил, что общество "Инвест-плюс" не лишено права заявить о недостоверности указанного отчета, ссылаясь на собранные в настоящем деле доказательства, при защите своих прав иными способами.

При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А76-12420/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков