Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2013 г. N Ф09-13380/13 по делу N А76-15113/2012

Екатеринбург

24 декабря 2013 г.

Дело N А76-15113/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Рябовой С.Э., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2013 по делу N А76-15113/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Дик Валентина Николаевна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации Копейского городского округа, Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - нежилого помещения и определении условий договора купли-продажи нежилого помещения, изложив его условия в следующей редакции:

"п. 2.1 Нежилое помещение общей площадью 159,8 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пер. Юннатов, 2, продано за 1 848 000 руб.";

"п. 2.2 Оплата суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится "Покупателем" в рассрочку ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа по погашению основного долга должна составлять не менее 30 800 руб." (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности Дом ХХI" (далее - общество "Независимый центр оценки собственности Дом ХХI"), общество с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Оценки" (далее - общество "Южно-Уральский Центр Оценки").

Решением суда от 18.04.2013 (судья Лакирев А.С.) в удовлетворении исковых требований к администрации Копейского городского округа отказано. Исковые требования к Управлению удовлетворены. Спорные условия договора изложены в редакции истца. С Управления в пользу предпринимателя Дик В.Н. взысканы судебные расходы, в том числе 28 000 руб. в возмещение расходов на проведение независимой оценки и экспертизы.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда изменено в части взыскания с Управления в пользу предпринимателя Дик В.Н. 28 000 руб. в возмещение расходов на проведение независимой оценки и экспертизы. С Управления в пользу предпринимателя Дик В.Н. взыскано 20 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов разъяснениям, содержащимся в п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что рыночная стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи в редакции ответчика, определенная на основании отчета от 09.04.2012 N 283-12, составленного обществом "Южно-Уральский Центр Оценки", является достоверной, так как при назначении судебной экспертизы судом не ставился вопрос о его достоверности, названный отчет не признан не соответствующим действующему законодательству. По мнению заявителя, поскольку рыночная стоимость имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, является для органа местного самоуправления обязательной, для рассмотрения преддоговорного спора по существу было необходимо привлечение в качестве ответчика оценщика - общества "Южно-Уральский Центр Оценки".

Как установлено судами и следует из материалов дела, Управлением в адрес предпринимателя Дик В.Н. направлено письмо от 04.06.2012 N ИС-678, в котором Управление уведомило истца об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 159,8 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Юннатов, д. 2, помещение N П 1, и предложило в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, приобрести указанное помещение по стоимости, определенной независимой оценкой, равной 3 283 000 руб.

В данном письме Управление направило также проект договора купли-продажи, график платежей.

Как следует из п. 2.1 проекта договора купли-продажи, цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 3 283 000 руб. в соответствии с отчетом N 283-12.

В п. 2.2 договора указано, что оплата данной суммы производится в рассрочку, ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа по погашению основного долга должна составлять не менее 54 500 руб.

Цена договора определена на основании отчета общества "Южно-Уральский Центр Оценки" об оценке рыночной стоимости имущества от 09.04.2012 N 283-12.

Предприниматель Дик В.Н., не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направила Управлению протокол разногласий от 03.07.2012, согласно которому пункты 2.1 и 2.2, график платежей по рассрочке изменены в части установления цены выкупаемого имущества - 2 654 000 руб. 11 коп.

В обоснование своей позиции предпринимателем Дик В.Н. указано, что цена определена на основании отчета от 27.06.2012 N 66-07-06, составленного обществом "Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI".

Предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи Управлением не принят.

Предприниматель Дик В.Н., не достигнув с Управлением соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая преддоговорный спор, удовлетворяя исковые требования и определяя спорные условия договора в редакции истца, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласноп. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии сост. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основаниист. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силуст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

На основаниист. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Вп. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласност. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правиламигл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 -87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотреннымст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение общества "Южно-Уральский Центр Оценки" от 09.04.2012 N 283-12, руководствуясь п. 7, 18, 19 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), п. 4 - 6, 8 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 256, суд апелляционной инстанции установил, что в отчете общества "Южно-Уральский Центр Оценки" отсутствует достаточное описание технического состояния спорного помещения, которое позволило бы установить рыночную стоимость с наибольшей достоверностью.

В разделе 4.3 названного отчета, содержащего описание спорного объекта, отсутствует описание конструктивных решений помещения, техническое состояние описано в общих чертах, нет указания на отсутствие горячего водоснабжения, а также отсутствуют сведения о необходимости проведения капитального ремонта.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, в целях определения выкупной цены спорного помещения судом первой инстанции по ходатайству истца на основаниист. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость спорного помещения по состоянию на 06.04.2012. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ДОМ оценки" Санталовой Г.Е.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "ДОМ оценки" Санталовой Г.Е. в заключении N 26/11-12-ЗЭ-А76-15113/2012 определена рыночная стоимость спорного объекта в размере 2 180 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость) или 1 848 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Оценив названное заключение судебной экспертизы, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ДОМ оценки" Санталовой Г.Е. по правилам, предусмотреннымст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суды первой и апелляционной инстанций признали, что данное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суды пришли к выводу о том, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении, составленном экспертом общества с ограниченной ответственностью "ДОМ оценки" Санталовой Г.Е., равной 1 848 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Руководствуясьподп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, суды указали также на неправомерность увеличения выкупной цены объекта на сумму налога на добавленную стоимость.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что выкупная стоимость спорного помещения определена без проведения экспертизы на предмет достоверности отчета от 09.04.2012 N 283-12, составленного обществом "Южно-Уральский Центр оценки", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением, отклоняется.

Данный отчет оценен судами в соответствии сост. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами, и не принят судом при определении выкупной цены по изложенным ранее основаниям.

Ссылки Управления на нарушение судами норм процессуального права, выразившиеся в непривлечении оценщика - общества "Южно-Уральский Центр оценки" к участию в деле в качестве ответчика отклоняются, поскольку предпринимателем Дик В.Н. в настоящем деле заявлены требования об урегулировании преддоговорного спора, требований о признании недостоверным составленного названным оценщиком отчета не заявлялось.

В абз. 2 п. 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки(статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора(статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае общество "Южно-Уральский Центр оценки" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части подлежащих возмещению расходов по оплате экспертиз и выводы апелляционного суда в данной части не обжалуются, их законность не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу N А76-15113/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

С.Э. Рябова З.Г. Семенова