Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2013 г. N Ф09-13092/13 по делу N А76-21436/2012

Екатеринбург

25 декабря 2013 г.

Дело N А76-21436/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Платоновой Е.А., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Казумова Нурман Умбат-Оглы (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.08.2013 по делу N А76-21436/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель и его представитель Басков М.О. (доверенность от 09.07.2013 серии 74АА N 1725546).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) и администрация г. Челябинска (далее - администрация) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю об обязании путем демонтажа и вывоза временных нестационарных объектов освободить:

- земельный участок площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. 50-летия ВЛКСМ, остановка "Бассейн "Строитель", с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	301°58.25?	3.51
2-3	31°42.09?	7.59
3-4	122°04.44?	3.54
4-5	211°54.56?	7.59
5-1	0 °00.00?	0.00

- земельный участок площадью 28 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. 50-летия ВЛКСМ, остановка "Бассейн "Строитель", с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	31°57.49?	8.99
2-3	122°09.67?	3.12
3-4	212°07.20?	9.01
4-5	302°27.42?	3.09
5-1	0°00.00?	0.00

- земельный участок площадью 18 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Мира, 16, с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	88°44.27?	5.90
2-3	178°48.88?	2.90
3-4	268°54.53?	2.10
4-5	178°51.25?	0.50
5-6	268°39.13?	1.70
6-7	358°51.25?	0.50
7-8	268°38.16?	2.10
8-9	358°48.88?	2.90
9-1	0°00.00?	0.00

- земельный участок площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Молодежная, 2, с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	54°27.74?	4.90
2-3	144°36.69?	5.80
3-4	54°23.73?	1.00
4-5	144°20.68?	1.70
5-6	234°23.73?	1.00
6-7	144°19.42?	2.40
7-8	234°27.74?	4.90
8-9	324°29.76?	9.90
9-1	0°00.00?	0.00

- земельный участок площадью 30 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Российская, 40, с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	175°57.67?	6.11
2-3	270°00.00?	0.50
3-4	175°42.65?	1.20
4-5	266°31.61?	3.47
5-6	355°54.86?	7.30
6-7	357°46.56?	1.03
7-8	88°34.92?	2.02
8-9	176°25.42?	0.96
9-10	87°01.11?	1.92
10-0	0°00.00?	0.00

- земельный участок площадью 31 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Российская, 40, с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	86°31.61?	3.47
2-3	355°42.65?	1.20
3-4	90°00.00?	0.50
4-5	177°01.63?	9.06
5-6	267°45.43?	3.83
6-7	356°15.26?	7.81
7-1	0°00.00?	0.00

- земельный участок площадью 9 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. П. Калмыкова, 10-а, с геоданными:

N точки	Дирекционные углы (град.мин.)	Длины линий (м)
1-2	35°16.64?	2.30
2-3	125°16.68?	4.10
3-4	215°16.64?	2.30
4-5	305°16.68?	4.10
5-1	0°00.00?	0.00

и передать их по акту приема-передачи Комитету в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 02.08.2013 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 1, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков не имеется, поскольку арендатором обязанности по договорам аренды исполняются надлежащим образом и данный факт истцами не оспаривается. По мнению заявителя, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено право органов местного самоуправления устанавливать иные условия расторжения договора, чем это указано в законе. Заявитель ссылается на то, что решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-23480/2012 абз. 8 п. 6.5 примерного договора аренды земельного участка признан недействующим как несоответствующий требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем комитет не вправе расторгать договоры аренды, руководствуясь п. 6.5 спорных договоров.

Как установлено судами, на основании распоряжения первого заместителя главы администрации от 11.03.2011 N 1327-к между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011 аренды земельного участка для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного объекта на территории г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 76 кв. м, расположенный по ул. 50-летия ВЛКСМ, остановка "Бассейн "Строитель" в Металлургическом районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0113003:86, из земель населенных пунктов, находящихся в распоряжении (собственности) муниципального образования "Город Челябинск", для размещения и эксплуатации временного нестационарного торгово-остановочного комплекса "Цветы", на срок с 11.03.2011 до 11.02.2016.

В силу п. 3.1 договора одним из условий предоставления земельного участка является освобождение земельного участка по требованию администрации города Челябинска.

В пункте 6.8 договора стороны согласовали условие о том, что арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

Согласно п. 6.5 договора стороны предусмотрели, что договор подлежит расторжению по требованию арендодателя (досрочно), в том числе в случае принятия арендодателем решения о расторжении договора в одностороннем порядке.

Указанный выше земельный участок передан комитетом предпринимателю по акту приема-передачи от 16.05.2011.

Договор аренды от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2012 N 01/041/2012-163.

Комитет в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес предпринимателя уведомление от 09.12.2011 N 23966 о расторжении договора от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011 в одностороннем порядке в связи с принятием такого решения на основании пункта 6.5 договора, указав арендатору на необходимость освободить земельный участок в течение 15 дней с момента отправки настоящего уведомления.

Получение указанного уведомления предпринимателем не оспаривается.

Кроме того, на основании распоряжений первого заместителя Главы города Челябинска от 23.04.2010 N 3165-д, от 02.06.2010 N 4424, от 17.05.2010 N 3736-д, от 22.04.2010 N 3110-д комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписаны следующие договоры аренды земельных участков для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного объекта на территории города Челябинска:

- от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010 в отношении земельного участка площадью 48 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Российская, д. 40, кадастровый номер 74:36:0613006:30, сроком действия до 23.03.2015;

- от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010 в отношении земельного участка площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Молодежная, д. 2, кадастровый номер 74:36:0119014:18, сроком действия до 02.05.2015;

- от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010 в отношении земельного участка площадью 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Калмыкова, д. 10-а, кадастровый номер 74:36:0113009:24, сроком действия до 17.04.2015;

- от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010 в отношении земельного участка площадью 18 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Мира, д. 16, кадастровый номер 74:36:0119001:60, сроком действия до 22.03.2015.

Согласно п. 1.1 указанных договоров арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на условиях договора указанные земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в распоряжении (собственности) муниципального образования "Город Челябинск", для эксплуатации временных нестационарных объектов.

Доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации договоров аренды от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010, в материалах дела не имеется.

Уведомление от 16.11.2012 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области подтверждает отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0613006:30, 74:36:0119014:18, 74:36:0113009:24, 74:36:0119001:60.

Указанные земельные участки переданы предпринимателю по актам приема-передачи от 05.07.2010, 12.08.2010, 13.08.2010, 20.10.2010.

Условиями данных договоров (п.3.1, 6.5, 6.8) также предусмотрено освобождение земельного участка по требованию арендодателя и его право на односторонний отказ от договора.

Комитет в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес предпринимателя уведомления от 09.12.2011 за N 23969, 23970, 23968, 23965 о расторжении договоров от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010 в одностороннем порядке в связи с принятием решения на основании пункта 6.5 договора, указав арендатору на необходимость освободить земельный участок в течение 15 дней с момента отправки настоящего уведомления.

Уведомлением от 30.11.2012 N 20238 комитет сообщил предпринимателю о проведении обследования используемых им для эксплуатации временных нестационарных объектов земельных участков.

По результатам обследования, проходившего с участием предпринимателя, составлены акты обследования от 27.11.2012 с приложением ситуационных планов земельных участков, чертежей границ, фотографий, которыми установлено: фактически используемая площадь земельного участка, находящегося по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Молодежная, д. 2 (договор от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010) составляет 45 кв. м, на обследуемом земельном участке расположен павильон; фактически используемая площадь земельного участка, находящегося по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Калмыкова, д. 10-а (договор от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010) составляет 9 кв. м, на обследуемом земельном участке расположен киоск "Пиво"; фактически используемая площадь земельного участка, находящегося по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Мира, д. 16 (договор от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010) составляет 18 кв. м, на обследуемом земельном участке расположен торговый павильон; фактически используемая площадь земельного участка, находящегося по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Российская, д. 40 (договор от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010) составляет 61 кв. м против 48 кв. м, указанных в договоре аренды от 05.07.2010, на обследуемом земельном участке расположен торгово-остановочный комплекс "Цветы"; фактически используемая площадь земельного участка по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. 50-летия ВЛКСМ, остановка "Бассейн "Строитель" (договор от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011) составляет 55 кв. м против 76 кв. м, указанных в договоре аренды от 16.05.2011, на обследуемом земельном участке расположен торгово-остановочный комплекс "Цветы".

Комитет и администрация, ссылаясь на прекращение действия договоров аренды и неисполнение предпринимателем обязанности по освобождению указанных земельных участков, обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что у предпринимателя отсутствуют правовые основания пользования земельными участками, поскольку договоры аренды земельных участков прекращены в результате одностороннего отказа арендодателя от их исполнения.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции о том, что занятые предпринимателем земельные участки подлежат освобождению, пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя правовых оснований для занятия земельных участков в связи с прекращением арендных отношений по договору от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011 и незаключенностью договоров аренды от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010, в связи с отсутствием их государственной регистрации.

Рассмотрев материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены судебных актов.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является безусловным правом стороны договора, и может быть не связан с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет. Расторжение такого договора допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из материалов дела, срок действия спорных договоров составляет четыре года одиннадцать месяцев. Государственная регистрация осуществлена в отношении договора аренды от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011.

При этом суд первой инстанции верно указал на то, что отсутствие государственной регистрации договоров аренды от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010, само по себе не свидетельствует об их незаключенности и отсутствии между сторонами обязательственных отношений.

Суд первой инстанции, установив, что земельные участки были переданы в пользование предпринимателя и приняты им его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование этими участками и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, пришел к верному выводу о том, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления от 25.01.2013 N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку названные договоры заключены на срок менее пяти лет, суды обоснованно указали, что специальные положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации о расторжении договора аренды в судебном порядке не применяются, поэтому в данном случае они могут быть прекращены в общем порядке, в том числе в соответствии с условиями договора.

Исследовав и оценив условия спорных договоров аренды, суды сделали вывод о наличии у арендодателя права в одностороннем порядке отказаться от их исполнения до истечения срока его действия, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней до расторжения.

Учитывая, что факт направления комитетом уведомлений о расторжении договоров и получения его предпринимателем подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, суды правомерно признали договоры аренды от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011, от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010, прекращенными по истечении 15 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили требования истцов и возложили на предпринимателя обязанность освободить занимаемые земельные участки.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на несоответствие п. 6.5, 6.8 договоров аренды требованиям закона и отсутствие оснований для досрочного расторжения договоров аренды, поскольку не имеется доказательств существенного нарушения предпринимателем условий данных договоров, подлежат отклонению. Стороны при заключении спорных договоров установили специальные условия прекращения данных договоров, которые не предусматривают необходимость доказывания арендодателем наличия существенных нарушений арендатором условий договора, что не противоречит ст. 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.08.2013 по делу N А76-21436/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Казумова Нурман Умбат-Оглы - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Е.А. Платонова С.Э. Рябова