Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2014 г. N Ф09-13938/13 по делу N А76-10354/2013

Екатеринбург

17 января 2014 г.

Дело N А76-10354/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.

при ведении протокола помощником судьи Изотовой Н.С., рассматрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2013 по делу N А76-10354/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Плюта Ю.В. (доверенность от 17.01.2013).

В судебном заседании в помещении Федерального арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Дина" - Усов А.В. (паспорт, решение от 19.12.2013 N 15).

Общество с ограниченной ответственностью "Дина" (далее - общество "Дина", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, ответчик) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 01.10.2012 N 2/12, содержащегося в сообщении от 20.05.2013 N 01/202/2013-484, а также обязании зарегистрировать договор аренды.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Семерочка" (далее - общество "ТК "Семерочка").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2013 (судья Костылев И.В.) требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Управление Росреестра обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение абз. 10 п. 1 ст. 20, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), не правильное применение постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Заявитель указывает, что вывод судов об отсутствии правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта на передаваемую в аренду часть недвижимого имущества противоречит фактическим обстоятельствам дела и указанным нормам права. Поскольку до 01.01.2013 правовые акты не предусматривали возможности постановки на учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, суды должны были руководствоваться соответствующими разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о возможности предоставления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор. С 01.01.2013 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре) не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В связи с чем, по мнению заявителя, применение разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обоснованно. Кроме того, данные разъяснения не являются обязательными для применения Управлением Росреестра.

Также заявитель указывает на то, что действующее законодательство не допускает в случае предоставления договора аренды на государственную регистрацию представить иной документ, а не кадастровый паспорт, поскольку невозможно идентифицировать объект недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Дина" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществу "Дина" принадлежат на праве собственности нежилое пристроенное здание (Литера А1, А2) площадью 624, 3 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 14, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра 24.11.2011, о чем сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/457/2011-244 (свидетельство о праве собственности 74АГ N 663763), а также нежилое помещение N 3 общей площадью 261,4 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Росреестра 24.11.2011, о чем сделана запись 74-74-01/457/2011-243 (свидетельство о праве собственности 74 АГ N 663762).

Между обществом "Дина" (арендодатель) и обществом "ТК "Семерочка" (арендатор) 01.10.2012 подписан договор аренды N 2/12, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сроком с 01.10.2012 по 30.09.2022:

1) часть помещения торгового зала по поэтажному плану N 38 площадью 146,2 кв. м, расположенного в нежилом пристроенном здании (Литера А1, А2) по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 14.

2) помещения по плану N 3, 4, 14, 16, 34, расположенные в нежилом помещении N 3 (Литера А0) площадью 95,1 кв. м. (п. 1.1, 4.1 договора).

Истец 13.04.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды в соответствии с положениями ст. 26 Закона о государственной регистрации прав.

Ответчик направил заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 20.05.2013 исх. N 01/202/2013-484. В качестве основания для отказа в государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра указало на непредставление документов, необходимых в соответствии с Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Ссылаясь на нарушение п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав Управление Росреестра указало на отсутствие подлинного экземпляра и копии кадастрового паспорта нежилого здания, назначение: нежилое, площадь общая 624,3 кв. м, Литер А1, А2 и кадастрового паспорта нежилого помещения N 3 площадью 261,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, д. 14 с указанием размера арендуемой площади, передаваемой по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2012 N 2/12.

Заявитель, полагая, что действия Управления Росреестра и сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что предмет договора аренды сторонами согласован, неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имеется, права истца на предоставленные в аренду объекты недвижимости зарегистрированы в установленном порядке. Следовательно, не представление кадастрового паспорта не является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Проверив законность судебный актов с учетом доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, является непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с п. 10 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Вместе с тем согласно позиции Управления Росреестра отказ в регистрации договора аренды от 01.10.2012 N 2/12 обусловлен непредставлением заявителем подлинного экземпляра или копии кадастрового паспорта на указанные нежилые помещения.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно п. 4 ст. 14 Закона о государственном кадастре представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу п. 3 ст. 1 названного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 указанного Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 Закона сведений об объекте недвижимости.

Из материалов дела следует, что в установленном порядке зарегистрировано право собственности общества "Дина" на нежилое пристроенное здание (Литера А1, А2) площадью 624, 3 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 14, а также на нежилое помещение N 3 общей площадью 261,4 кв. м.

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

В абз. 5 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Из содержания представленного договора аренды и приложений к нему следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору от 01.10.2012 N 2/12, между обществом "Дина" и обществом "ТК "Семерочка" не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на вышеназванное помещение торгового зала ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, суды пришли к верному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 01.10.2012 N 2/12 требованиям Закона о государственной регистрации прав.

При этом, руководствуясь положениями п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса российской Федерации суды верно указали, что требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Довод Управления Росреестра о том, что поскольку с 01.01.2013 Закон о государственном кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, непредставление обществом "Дина" кадастрового паспорта на части помещений является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.07.2013 по делу N А76-10354/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Н.Г. Беляева С.Э. Рябова