Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2014 г. N Ф09-91/14 по делу N А07-3972/2013

Екатеринбург

24 февраля 2014 г.

Дело N А07-3972/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Атымтаевой А.А. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Красноперова Юрия Юрьевича (ИНН: 027201626330, ОГРН: 311028005300372; далее - предприниматель Красноперов Ю.Ю.) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2013 по делу N А07-3972/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи приняли участие представители:

предпринимателя Красноперова Ю.Ю. - Хасанов Р.Ф. (доверенность от 28.08.2012);

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" (далее - общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис") - Кутдусов А.Р. (конкурсный управляющий, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2012 по делу N А07-4369/2012, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2013 по делу N А07-4369/2012), Яхин Р.Р. (доверенность от 01.03.2013).

Общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Красноперову Ю.Ю. об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимости - двухэтажный склад, административный, назначение нежилое, общей площадью 2113,3 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: 1-12 (1 этаж), 1-21 (2 этаж), 1-5 (подвал), кадастровый номер объекта 02:401:1232:0000:481, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Малая Силикатная, 25Г, и обязании ответчика освободить данный объект недвижимости.

Определением суда от 14.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Кудасов Геннадий Юрьевич (далее - Кудасов Г.Ю.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2013 (судья Файрузова Р.М.) исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал предпринимателя Красноперова Ю.Ю. возвратить обществу "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" объект недвижимости - двухэтажный склад, административный, назначение нежилое, общей площадью 2113,3 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: 1-12 (1 этаж), 1-21 (2 этаж), 1-5 (подвал), кадастровый номер объекта 02:401:1232:0000:481, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Малая Силикатная, 25Г. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Красноперов Ю.Ю. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части обязания возвратить спорный объект недвижимости отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 8, 9, 10, ч. 2 ст. 69, ст. 71, 75, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает ошибочным вывод суда о недобросовестности предпринимателя Красноперова Ю.Ю. при совершении сделки по приобретению склада по цене 2 000 000 руб. Заявитель указал, что перед сделкой ответчик ознакомился с техническим состоянием здания склада и установил, что данное здание требует капитального ремонта стоимостью не менее 11 889 539 руб.; подвал, занимающий треть всей площади здания, не может использоваться в коммерческих целях в принципе по причине затопления грунтовыми водами; само здание находится в зоне затопления и удалено от красных линий; права на землю под зданием у продавца не оформлены, между тем выкупная стоимость земельного участка только по периметру здания (700 кв. м) составляет 3 222 800 руб. Кроме того, заявитель указывает, что обстоятельства, на которые ссылается суд (привлечение ответчика по делу третьим лицом в деле N А07-4369/2012) возникли намного позже совершения сделки ответчиком, при оспаривании истцом сделки, заключенной между истцом и первым приобретателем спорного здания, поэтому никакого отношения к вопросу добросовестности ответчика не имеют. Заявитель полагает, что рыночная стоимость здания склада с учетом стоимости земельного участка и всех затрат, которые предпринимателю Красноперову Ю.Ю. предстояло произвести в будущем, составляет около 17 200 000 руб., то есть данная стоимость в целом сопоставима со стоимостью, определенной в отчете оценщика Бикбулатова Р.Р. N 332/12. По мнению заявителя, названный отчет N 332/12, фактически является недостоверным. Однако суд необоснованно отклонил доводы ответчика о его недостоверности. Кроме того, суд необоснованно отказал в удовлетворении заявленных ответчиком ходатайств о вызове и допросе оценщика Бикбулатова Р.Р. для дачи пояснений по отчету. Заявитель считает, что не был обязан при совершении сделки производить рыночную оценку приобретаемого объекта недвижимости, при этом приобретение имущества по цене ниже его рыночной стоимости, а также короткий срок владения этим имуществом продавцом сами по себе не могут быть доказательствами недобросовестности покупателя.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" просит оставить судебные акты без изменения. Общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2012 по делу N А07-4369/2012 общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" признано банкротом, в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.05.2012 N 01/111/2012-475 общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" владело на праве собственности недвижимым имуществом - двухэтажным складом, назначение: нежилое, общей площадью 2112,3 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж помещения с 1 по 12, 2 этаж помещения с 1 по 21, подвал помещения с 1 по 5, кадастровый (или условный) номер объекта: 02:401:1232:0000:481, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Малая Силикатная 25Г.

Между обществом "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" в лице председателя ликвидационной комиссии Гареевой З.Г. и Кудасовым Г.Ю. 03.05.2012 заключен договор купли-продажи, согласно которому общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" передало, а Кудасов Г.Ю. принял в собственность указанный выше объект недвижимости по цене 2 000 000 руб. в рассрочку (1 900 000 руб. Кудасов Г.Ю. должен был оплатить в течение 3-х календарных дней с даты подписания договора, оставшиеся 100 000 руб. - не позднее 10 календарных дней со дня подписания договора).

Во исполнение условий договора от 03.05.2012 между обществом "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" в лице председателя ликвидационной комиссии Гареевой З.Г. и Кудасовым Г.Ю. подписаны акты приема-передачи денежных средств от 03.05.2012, 08.06.2012 на суммы 1 900 000 руб. и 100 000 руб. соответственно.

Запись о переходе права собственности на здание склада к Кудасову Г.Ю. внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2012 за N 02-04-01/193/2012-178.

Между Кудасовым Г.Ю. и Красноперовым Ю.Ю. 23.07.2012 заключен договор купли-продажи, согласно которому Кудасов Г.Ю. передал, а Красноперов Ю.Ю. принял в собственность указанный выше объект недвижимости по цене 2 000 000 руб. в рассрочку (1 500 000 руб. Красноперов Ю.Ю. должен был оплатить в течение 3-х календарных дней с даты подписания договора, оставшиеся 500 000 руб. - не позднее 10 календарных дней со дня подписания договора).

Здание склада передано Красноперову Ю.Ю. по акту приема-передачи от 23.07.2012 с указанием на расчет по договору в сумме 1 500 000 руб.

Запись о переходе права собственности на здание склада к Красноперову Ю.Ю. внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.2012 за N 02-04-01/291/2012-315.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2012 по делу N А07-4369/2012 удовлетворено заявление общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" о признании недействительным договора купли-продажи от 03.05.2012, в применении последствий недействительности данной сделки отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А07-4369/2012 определение от 07.12.2012 в части отказа в удовлетворения требований должника о применении последствий недействительной сделки отменено, применены последствия недействительной сделки в виде взыскания с Кудасова Г.Ю. в пользу общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" стоимости проданного имущества в размере 27 740 000 руб. С общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" пользу Кудасова Г.Ю. взысканы денежные средства в сумме 2 000 000 руб., уплаченных по сделке.

Ссылаясь на недействительность договора от 03.05.2012 между обществом "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" и Кудасовым Г.Ю., в связи с чем последний не обладал правом собственности на спорный объект недвижимости и не мог передать его в собственность Красноперову Ю.Ю. по договору купли-продажи от 23.07.2012, общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве правового обоснования исковых требований общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" сослалось на нормы ст. 166-168, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику предоставлено право истребовать имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Из содержания п. 32, 34, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), следует, что к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А07-4369/2012 договор от 03.05.2012 признан недействительным как заключенный с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также применены последствия недействительности, в связи с чем суды пришли к выводу о недействительности последующей сделки (договор купли-продажи от 23.07.2012) со спорным имуществом.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право отчуждения имущества принадлежит его собственнику.

Поскольку у Кудасова Г.Ю. и соответственно предпринимателя Красноперова Ю.Ю. не возникло основанных на законе прав на спорный объект недвижимости, судами обосновано, указано на то, что государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество - двухэтажный склад, назначение: нежилое, общей площадью 2112,3 кв. м, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж помещения с 1 по 12, 2 этаж помещения с 1 по 21, подвал помещения с 1 по 5, кадастровый (или условный) номер объекта: 02:401:1232:0000:481, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский р-н, ул. Малая Силикатная 25Г, за Кудасовым Г.Ю., а затем за предпринимателем Красноперовым Ю.Ю. не подтверждает существование этих прав.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 постановления от 29.04.2010 N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

По смыслу названного пункта постановления от 29.04.2010 N 10/22 признание покупателя добросовестным исключается не наличием у него информации об отсутствии у продавца права на отчуждение объекта, а невозможностью предположения таких обстоятельств, способных вызвать разумные сомнения покупателя.

В этой связи риски, обусловленные приобретением имущества у лица, которое не является его собственником, относятся на ответчика.

Как следует из материалов дела, цена, по которой Кудасов Г.Ю. приобрел спорное здание склада (2 000 000 руб.) на момент заключения сделки (03.05.2012) существенно (более чем в 13 раз) отличалась от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (около 27 740 000 руб.). Данное обстоятельство установлено вступившими в силу судебными актами арбитражных судов первой и апелляционной инстанции в рамках дела N А07-4369/2012 и не требует доказывания в рамках настоящего дела в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с рассмотрением заявления конкурсного управляющего общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" об оспаривании сделки от 03.05.2012 предприниматель Красноперов Ю.Ю. отчет N 332/12 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в котором оценщиком Бикбулатовым Р.Р. сделан вывод о том, что наиболее вероятным значением рыночной стоимости спорного здания на дату оценки (03.05.2012) является округленно 27 740 000 руб., в установленном законом порядке не оспорил.

При этом договор купли-продажи здания склада между Кудасовым Г.Ю. и Красноперовым Ю.Ю. был совершен 23.07.2012, то есть менее чем через три месяца после приобретения Кудасовым Г.Ю. здания склада у общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис".

Обстоятельств, которые бы могли повлиять на изменение рыночной стоимости здания склада в период с 03.05.2012 по 23.07.2012, предприниматель Красноперов Ю.Ю. судам не привел, доказательств, подтверждающих, что именно в указанный период здание склада пришло в аварийное состояние, подвал здания затопило грунтовыми водами, изменилось местоположение здания относительно красных линий, здание оказалось в зоне подтопления, не представил.

С учетом изложенного, суд апелляционной обоснованно отклонил довод заявителя о том, что на дату заключения договора купли-продажи от 23.07.2012 действительная рыночная стоимость здания составляла именно 2 000 000 руб., а не значительно выше (около 27 740 000 руб.), а также ссылки заявителя о необоснованном отклонении доводов ответчика о недостоверности отчета оценщика N 332/12 и отказе в удовлетворении ходатайств о вызове и допросе оценщика Бикбулатова Р.Р. для дачи пояснений по отчету, в проведении выездного судебного заседания с целью осмотра технического состояния здания и его действительного местоположения.

Кроме того, суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель Красноперов Ю.Ю. изначально знал о справедливой рыночной цене спорного объекта недвижимости, соответственно о продаже его по существенно заниженной цене.

Делая такой вывод, суды приняли во внимание, что предприниматель Красноперов Ю.Ю. намеривался с 10.08.2012 сдавать здание склада в аренду по цене 300 руб. за 1 кв. м, о чем свидетельствует претензия от 04.09.2012, направленная ответчиком в адрес общества с ограниченной ответственностью ЧОП "САФЕТИ-ТЭК" с указанием по получение возможного ежемесячного дохода от потенциального арендатора в размере 633 600 руб., в отсутствие доказательств каких-либо капитальных вложений ответчика в ремонт здания, на обязательность которого указывает предприниматель Красноперов Ю.Ю.

Также предприниматель Красноперов Ю.Ю. имел возможность дать оценку тому обстоятельству, что Кудасов Г.Ю. приобрел здание склада у лица, признанного несостоятельным (банкротом). Так, сообщение о признании общества "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства было опубликовано в газете "Коммерсантъ" 14.07.2012, то есть до даты совершения сделки 23.07.2012, при этом на то, что общество "Производственно-торговая фирма "Уралторгсервис" находилось в стадии ликвидации, было прямо указано в договоре купли-продажи от 03.05.2012.

При таких обстоятельствах, суды сделали правильный вывод о том, что предприниматель Красноперов Ю.Ю. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества, в связи с чем удовлетворили исковые требования.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2013 по делу N А07-3972/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Красноперова Юрия Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров