Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2014 г. N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013

Екатеринбург

05 марта 2014 г.

Дело N А50-3436/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" (далее - общество "Тандер") на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.09.2013 по делу N А50-3436/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Тандер" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Петровне, индивидуальному предпринимателю Целоусову Сергею Витальевичу, индивидуальному предпринимателю Целоусовой Людмиле Ларионовне о взыскании 2 481 538 руб. неустойки, понуждении предпринимателей Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать по акту приема-передачи часть нежилого помещения общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 27.09.2013 (судья Бородулина М.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Ивановой Н.П. в пользу общества "Тандер" взыскано 5 517 руб. 60 коп. неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 (судьи Полевщикова С.Н., Голубцов В.Г., Борзенкова И.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Тандер" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции изменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 330, 331, 394, 398, 610, 611, 614, 617, 651 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что размер подлежащей взысканию договорной неустойки определяется исходя из суммы арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, а не из размера ежемесячного платежа. По мнению заявителя, у новых собственников спорного помещения в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по передаче спорного помещения в пользование истца на условиях договора аренды, заключенного с прежним собственником имущества. Общество "Тандер" полагает, что ответственность за неисполнение обязательства по передаче имущества арендатору возникает у арендодателя с момента подписания договора. Заявитель считает, что спорный договор аренды до его государственной регистрации считается заключенным на срок менее года, данное условие не противоречит требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, договор является заключенным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Ивановой Н.П. (арендодатель) и обществом "Тандер" (арендатор) 12.05.2012 подписан договор аренды N ПрмФ/239/12, согласно условиям которого предприниматель Иванова Н.П. обязалась предоставить обществу "Тандер" за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого помещения общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский р-н, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42, для организации розничной торговли.

В соответствии с п. 4.1 договора передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи.

На основании п. 4.2 договора арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 20 календарных дней с даты подписания договора.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор заключается на срок 5 лет и действует до 11.05.2017.

В пункте 8.6 договора, содержащемся в разделе "заключительные положения", указано, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней.

Согласно п. 7.3 договора в случае непредоставления арендодателем объекта в согласованные сроки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

По договору купли-продажи от 11.07.2012 предприниматель Иванова Н.П. (продавец) продала предпринимателям Целоусову С.В. и Целоусовой Л.Л. (покупатели) здание торгового центра "Алмаз" с пристроем общей площадью 315 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, Сивинский р-н, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42, и земельный участок площадью 1 596 кв. м, находящийся под данным зданием и необходимый для его эксплуатации.

Переход права собственности на названный объект недвижимости к предпринимателям Целоусову С.В. и Целоусовой Л.Л. зарегистрирован 20.07.2012.

Общество "Тандер", ссылаясь на неисполнение предпринимателем Ивановой Н.П. обязательства по договору аренды по предоставлению арендуемого объекта недвижимости, которое с 20.07.2012 в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло к предпринимателям Целоусову С.В. и Целоусовой Л.Л., обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании на основании п. 7,3 договора аренды 2 481 538 руб. неустойки и понуждении предпринимателей Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать спорный объект недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель Иванова Н.П. в нарушение условий договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12 не передала обществу "Тандер" спорное имущество, в связи с чем с нее подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п. 7.3 названного договора за нарушение срока передачи имущества в аренду за период с 02.06.2012 по 19.07.2012. При этом судом произведен расчет размера пени исходя из ежемесячного размера арендной платы. Поскольку спорное нежилое помещение обществу "Тандер" не передано, оно не вступило во владение им, право аренды у общества "Тандер" не возникло, в соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды не перешло к новым собственникам этого имущества - предпринимателям Целоусову С.В. и Целоусовой Л.Л. С учетом этого суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, заявленных к предпринимателям Целоусову С.В. и Целоусовой Л.Л.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном размере, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12 составляет более года, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, в связи с чем является незаключенным и, соответственно, не порождает предусмотренных им прав и обязанностей, в том числе на взыскание договорной неустойки. Поскольку спорное имущество передано арендодателем (предпринимателем Ивановой Н.П.) в собственность предпринимателей Целоусова С.В. и Целоусовой Л.Л., суд пришел к выводу об отсутствии в силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания новых собственников передать спорное имущество. Апелляционный суд также пришел к выводу о том, что положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие сохранение договора аренды при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, в данном случае применению не подлежат, так как это имущество по договору аренды арендатору не передано, в связи с чем право аренды не возникло.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда отмене не подлежит ввиду следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысла договора в целом.

Оценив в предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке условия договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12, исходя из толкования, в том числе, п. 6.1, 8.6 данного договора, а также учитывая, что п. 6.1 договора расположен в разд. 6 "Срок действия договора", а п. 8.6 в разд. 8 "Заключительные положения", суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что названный договор аренды следует считать заключенным на срок более года.

Поскольку срок договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12 составляет более года, в установленном порядке данный договор не зарегистрирован, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что он является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации),

При этом апелляционным судом рассмотрены и отклонены ссылки общества "Тандер" на то, что исходя из п. 8.6 договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12, данный договор с момента его подписания и до момента государственной регистрации заключен на срок 360 календарных дней, поскольку из п. 6.1 указанного договора в совокупности с иными условиями договора усматривается намерение и воля сторон на заключение договора на срок более года (5 лет).

При этом в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. В п. 8.6 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его регистрации.

При правовой квалификации отношений сторон спора апелляционный суд исходил из толкования условий договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом этого, поскольку незаключенный договор не порождает предусмотренных им прав и обязанностей, а также принимая во внимание, что договор аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12 не исполнен, имущество арендатору не передано, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований общества "Тандер" о взыскании неустойки, установленной п. 7.3 данного договора, за непредставление арендодателем арендуемого объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, установленные договором аренды, в отношении которых в установленном порядке осуществлена государственная регистрация.

На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для возложения на новых собственников спорного имущества (предпринимателей Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л.) обязанности передать это имущество обществу "Тандер" во исполнение условий незаключенного договора аренды от 12.05.2012 N ПрмФ/239/12, а также ответственности, предусмотренной условиями этого договора.

Все доводы заявителя кассационной жалобы повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, которые были проверены судом апелляционной инстанции. Указанные доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 по делу N А50-3436/2013 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.А. Столяров Е.А. Платонова