Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 марта 2014 г. N Ф09-735/14 по делу N А60-19416/2013

Екатеринбург

18 марта 2014 г.

Дело N А60-19416/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телец" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2013 по делу N А60-19416/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании, назначенном на 9 ч 45 мин. 04.03.2014, объявлен перерыв до 9 ч 15 мин. 11.03.2014

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" (далее - комитет, ответчик) об обязании заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 35,3 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Бажова, д. 22, на новый срок.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2013 (судья Торопова М.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на ошибочность вывода судов о том, что у ответчика в силу положений п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135) отсутствует обязанность заключить с ним договор аренды на новый срок. Заявитель считает, что из содержания п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) следует, что арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок независимо от оснований прекращения договора (истечение срока его действия или расторжение). Общество указывает на то, что на протяжении действия договора добросовестно исполняло его условия, письмами от 28.11.2012, 16.01.2013, 21.01.2013 предлагало комитету заключить договор на новый срок в рамках реализации преимущественного права, предусмотренного ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что по результатам открытого аукциона между истцом и ответчиком заключен договор от 22.05.2009 N 02/09-К, согласно условиям которого обществу сдаются в возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 35,3 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Лесной, ул. Бажова, д. 22, для пользования в целях оказания услуг общественного питания (п. 1.1).

Договор заключен на неопределенный срок.

Согласно п. 6.2 договора каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора аренды помещений, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Указанное в договоре помещение передано комитетом обществу по акту приема-передачи от 22.05.2009 N 02/09-К.

Письмом от 25.10.2012 N 01-12/1522 комитет уведомил общество о прекращении действия договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, ссылаясь на положения ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, 28.11.2012 обратилось в комитет с требованием о продлении с ним договорных отношений.

В письме от 18.12.2012 N 01-12/1804 комитет указал, что обязанность заключить договор аренды с обществом на новый срок у него не возникла, так как договор заключен на неопределенный срок.

Комитетом повторно направлено ответчику уведомление от 03.12.2012 N 01-12/1721 о расторжении договора с 08.01.2013 в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письме от 21.01.2013 N 2 общество обратилось к комитету с предложением заключить договор аренды помещений по адресу: г. Лесной, ул. Бажова, д. 22 на новый срок с 01.01.2013.

В письме от 15.02.2013 N 01-12/277 комитет отказал истцу в заключении нового договора аренды в отношении спорного помещения и потребовал его освобождения арендатором.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2013 по делу N А60-6139/2013 по иску комитета к обществу об обязании освободить спорные помещения, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что спорный договор, заключенный на неопределенный срок, расторгнут на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 08.01.2013.

Общество, ссылаясь на то, что в силу положений п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ у комитета возникла обязанность заключить с ним договор аренды нежилых помещений общей площадью 35,3 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Лесной, ул. Бажова, д. 22, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о том, что, исходя из положений ст. 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 3, 4.5 постановления Пленума N 73, правом требовать от арендодателя на основании п. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ заключения договора аренды муниципального и государственного имущества на новый срок без проведения торгов обладают арендаторы по договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным в результате проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров на определенный срок и прекратившим свое действие в связи с истечением этого срока. Поскольку ранее действовавший договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, положения законодательства, предусматривающие возможность возобновления (продления) арендных отношений по договорам, действие которых ограничено согласованным сторонами сроком, в рассматриваемом случае применению не подлежат в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем данные выводы судов первой и апелляционной инстанции нельзя признать соответствующими нормам материального права по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума N 73 судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.

В соответствии с ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно п. 4.5 постановления Пленума N 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет не наличие в ранее заключенном договоре условия о сроке, а факт заключения его по результатам проведения торгов. Поэтому не имеет правового значения то обстоятельство, что договор аренды был заключен с истцом на неопределенный срок. В противном случае арендатор по такому договору, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, будет поставлен в неравное положение с арендатором, с которым заключен срочный договор.

В этом случае срок нового договора аренды может быть определен в соответствии с подп. 2 п.9 ст.17.1. Федерального закона N 135-ФЗ.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что договор между обществом и комитетом заключен в результате проведения аукциона. По утверждению истца, он надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что при данных фактических обстоятельствах отказ обществу в удовлетворении его требований по изложенным в судебных актах основаниям не может быть признан правомерным.

Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении комитета к заключению договора аренды на новый срок.

Между тем такое требование может быть удовлетворено в случае, если договор аренды с другим лицом не заключен и нет оснований для отказа в заключении договора, предусмотренных в ч.10 ст.17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (п.4.5 постановления Пленума N 73). Если в отношении спорного имущества уже заключен договор аренды с другим лицом, преимущественное право арендатора реализуется иным способом (п.1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.4.4 постановления Пленума N 73).

Поскольку значимые для дела обстоятельства судами не исследованы, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.09.2013 по делу N А60-19416/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

В.А. Купреенков Н.Г. Беляева