Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 апреля 2014 г. N Ф09-1596/14 по делу N А07-9123/2013

Екатеринбург

10 апреля 2014 г.

Дело N А07-9123/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 14.08.2013 N 5);

Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация) - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 31.07.2013 N 02-Г-670).

В Федеральный арбитражный суд Уральского округа 01.04.2014 от Комитета поступили дополнительные документы с ходатайством о приобщении их к материалам дела: копия свидетельства о государственной регистрации права от 19.12.2007 серии 04 АБ N 138218, копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 01.08.2012 N 15/006/2013-181 (письмо от 31.03.2014).

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет соответствие выводов судов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражное процессуальное законодательство не предоставляет суду кассационной инстанции полномочий по приобщению к материалам дела, исследованию и оценке новых доказательств и не предусматривает возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов.

На основании изложенного в удовлетворении заявленного ходатайства о приобщении дополнительных документов суд кассационной инстанции отказывает.

При таких обстоятельствах перечисленные документы, указанные в качестве приложений к сопроводительному письму от 31.03.2014, подлежат возвращению заявителю исходя из положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вместе с направлением настоящего постановления (ч. 4 ст. 289 названного Кодекса).

Комитет и администрация обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - общество "Лада") о признании договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, заключенного между указанными лицами, прекратившим свое действие; обязании общества "Лада" освободить земельный участок общей площадью 552 кв. м с кадастровым номером 02:59:070110:22, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, и передать Комитету в порядке, установленном законодательством, по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 (судья Кузнецов Д.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, соглашением от 14.01.2008 о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 22.09.2005 N 1180, заключенного между Комитетом, муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" городского округа город Салават Республики Башкортостан и обществом "Лада", стороны расторгли названный договор 11.03.2008, а отдельно стоящее здание общей площадью 220,6 кв. м передано 14.01.2008 балансодержателю - муниципальному унитарному предприятию УО "Жилкомзаказчик". В связи с этим обстоятельством общество утратило право пользования земельным участком, который подлежит возврату.

Заявитель жалобы считает необоснованным вывод судов о передаче в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации зданий, а не для эксплуатации указанного здания для торговли промышленными товарами, так как оно было передано ответчику через 9 лет после заключения договора аренды. Из содержания п. 1.1 договора аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209, по мнению Комитета, следует, что в момент подписания названного договора здание магазина уже находилось на спорном земельном участке.

Заявитель указывает, что судами не были исследованы и оценены обстоятельства, установленные судебными актами Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-5240/2013, А07-9417/2013, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Решением по делу N А07-5240/2013 установлено, что, не смотря на различие расположения адресов здания магазина: ул. Пушкина, 37 и ул. Пушкина, 37/9, спорным является один и тот же объект; согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.01.2011 разрешенное использование земли - обслуживание магазина; нежилое здание - магазин в момент подачи заявления на строительство находилось в собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан; кроме того, данное здание так и находится на земельном участке и не снесено.

Из решения по делу N А07-9417/2013 следует, что общество "Лада" не представило суду доказательств, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке принадлежащего названному обществу на праве собственности недвижимого имущества, с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта оно не обращалось.

Все эти обстоятельства, полагает заявитель, свидетельствуют о прекращении арендных отношений.

Так как здание магазина балансодержателю возвращено 14.01.2008, договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209 является прекращенным с 15.01.2008. Поэтому выводы судов о необходимости соблюдения истцами требований, установленных ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации в части расторжения договора аренды земельного участка, являются необоснованными.

Ссылаясь на ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы указывает на отсутствие у ответчика разрешения на строительство либо реконструкцию здания магазина, что явилось бы основанием пользования земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Лада" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании решения Салаватского городского Совета народных депутатов от 18.08.1994 N 62/680 между главой администрации города Салавата (арендодатель), Комитетом и обществом "Лада" (арендатор) 17.10.1996 заключен договор аренды земельного участка N 209, согласно п. 1.1 которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 500 кв. м с кадастровым номером 02:59070110:0022, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37. Ландшафтные и качественные характеристики: наличие зданий - корпус магазина. Согласно разделу II договора участок используется в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, проведения работ по улучшению экологического состояния и так далее), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта. В случае предоставления земель для строительства (реконструкции) договор аренды заключается после выполнения условий предварительного согласования выбора земельного участка.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 16.04.2013 N 15/004/2013-334 договор аренды зарегистрирован 31.07.2001.

Нежилое одноэтажное здание общей площадью 220,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, д. 37, зарегистрировано на праве собственности за городским округом город Салават Республики Башкортостан (свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2007).

Договор заключен сроком на 25 лет, до 17.10.2021 (п. 3.1 договора).

Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если участок используется в нарушение разрешенного использования (п. 11.2.4 договора).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом "Лада" (арендатор) 21.06.2003 N 209 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель поселений общей площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, 37, ориентир: магазин, для использования в целях обслуживания магазина.

В соответствии с п. 1.2 отдельно стоящее здание магазина находится в собственности арендодателя.

Договор заключен сроком на 25 лет, срок аренды устанавливается с 17.10.1996 по 31.12.2021 (п. 2.1, 2.2).

Данные о регистрации указанного договора в материалах дела отсутствуют.

Соглашением от 13.03.2007 к договору аренды от 21.06.2003 N 209 стороны изменили цель использования земельного участка - реконструкция и строительство магазина.

Соглашением от 21.07.2009 к указанному договору стороны установили срок действия договора аренды с 01.08.2009 по 30.06.2010.

Соглашением от 11.07.2011 к договору аренды от 21.06.2003 N 209 стороны продлили срок действия договора, установив его с 01.06.2011 по 30.04.2012.

Указанные соглашения не были зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и обществом "Лада" (арендатор) 22.09.2005 подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1180, в соответствии с которым арендодатель совместно с балансодержателем передает арендатору во временное владение и пользование отдельно стоящее одноэтажное шлакоблочное здание общей площадью 220,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, д. 37/9.

Срок действия договора установлен с 01.03.2005 по 31.12.2014 (п. 1.2 договора).

Соглашением о расторжении договора от 22.09.2005, подписанным 14.01.2008, стороны расторгли названный договор 14.01.2008.

Актом приема-передачи от 14.01.2008 арендатор передал балансодержателю объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, д. 37/9.

Согласно выписке из ЕГРП от 16.04.2013 N 15/004/2013-337 сведения о зарегистрированных правах в ЕГРП на здание общей площадью 220 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Пушкина, д. 37/9, отсутствуют.

Комитет письмом от 26.10.2012 N 52-10-уз уведомил общество "Лада" о том, что в связи с неиспользованием земельного участка общей площадью 500 кв. м с кадастровым номером 02:59:070110:22, он должен освободить земельный участок, расторгнуть договор аренды и передать его Комитету по акту приема-передачи.

Общество "Лада" письмом, полученным Комитетом 07.11.2012, отказало в подписании соглашения о расторжении договора аренды.

Комитет, основывая исковые требования на ст. 12, 166, 168, 301, 307, 309, 433, 453, 609, 622, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что договор аренды земельного участка от 17.10.1996 N 209 прекратил свое действие, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий истцу, а других объектов, принадлежащих ответчику, не имеется, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском. В отношении договора аренды от 21.06.2003 N 209 и дополнительных соглашений к нему от 13.03.2007, 21.07.2009, 11.07.2011 Комитет указывает на их недействительность (ничтожность) в связи с отсутствием государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия оснований для признания договора аренды от 17.10.1996 N 209 прекратившим свое действие с 15.01.2008, то есть после расторжения договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа от 22.09.2005 N 1180.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суды обоснованно отказали в удовлетворении требований истцов, установив отсутствие оснований для прекращения договора с 15.01.2008, так как договоры аренды земли и объекта недвижимости заключены в разные периоды времени (1996 и 2005 годы); пользование земельным участком осуществлялось с момента заключения договора аренды земельного участка и производилась арендная плата. В частности, с 2008 по 2013 годы ответчиком была уплачена арендная плата в размере 234 222 руб. 39 коп. Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок предоставлялся исключительно для эксплуатации здания, не представлено, следовательно, наличие соглашения о расторжении договора аренды здания не влечет прекращение договора аренды земельного участка.

Кроме того, судами установлено, что в период действия договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда без права выкупа от 22.09.2005 N 1180 ответчик обратился к администрации за разрешением на проведение экспертизы и в дальнейшем - о разрешении проектирования реконструкции здания.

Следует также отметить, что истцы не обосновали возможность наступления указанных правовых последствий со ссылкой на нормы права или условия договора.

Верным является также вывод судов о возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке лишь после обращения к ответчику с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку истцы с таким требованием не обращались, доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора аренды от 17.10.1996 N 209, не привели, основания для расторжения договора также отсутствуют.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении норм права, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2013 по делу N А07-9123/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров