Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июля 2015 г. N Ф09-4074/15 по делу N А71-9436/2014

Екатеринбург

10 июля 2015 г.

Дело N А71-9436/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Увинский район" (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.02.2015 по делу N А71-9436/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От Управления в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Плехову Дмитрию Леонидовичу (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земли от 02.02.2004 N 14юр; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 18-01/21-2/2004-447 об аренде земельного участка; о возложении обязанности устранить препятствия в распоряжении земельным участком путем демонтажа разрушенного здания столовой общей площадью 585,4 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, Увинский р-н, пос. Ува, ул. Заводская, д. 5, назначение объекта: общественное питание, инвентарный N 342, литера А, этажность 2, условный N 18:21:095080:0003:342, с выполнением последующих работ по освобождению земельного участка от строительного мусора в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу; о возложении обязанности вернуть освобожденный земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, Увинский район, пос. Ува, ул. Заводская, д. 5, по акту приема-передачи в 2-дневный срок со дня завершения работ по демонтажу разрушенного здания и выполнения последующих работ по освобождению земельного участка от строительного мусора, а в случае неисполнения ответчиком требований по освобождению земельного участка в установленный срок предоставить Управлению право самостоятельно осуществить действия по освобождению земельного участка за счет средств ответчика с взысканием с него необходимых расходов; о взыскании 600 руб. 87 коп. неустойки на основании п. 5.3 договора аренды земли от 02.02.2004 N14юр (с учетом уточнения исковых требований, принятого арбитражным судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 03.02.2015 (судья Яцинюк Н.Г.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 (судьи Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды от 02.02.2004 N 14юр. Как указывает истец, спорный земельный участок передан в аренду для эксплуатации и обслуживания здания столовой, между тем на момент рассмотрения настоящего спора оно находится в разрушенном состоянии, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, в частности обязанности по использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора аренды); о нарушении прав других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов (п. 4.4.6 договора); нарушении обязанности по осуществлению благоустройства и содержанию объекта в соответствии с действующими архитектурно-планировочными, строительными и иными специальными требованиями (п. 4.4.7 договора); нарушении обязанности не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (п. 4.4.9 договора). Заявитель также не согласен с выводом судов о временном неиспользовании ответчиком спорного земельного участка. Управление поясняет, что в ходе судебного заседания приводило доводы о приобретении ответчиком здания уже в разрушенном состоянии и отсутствии действий со стороны арендатора по его восстановлению. При этом заявитель ссылается на признание ответчиком факта приобретения здания столовой в ненадлежащем состоянии. Кроме того, истец полагает, что судами не исследованы его доводы о необходимости сноса здания столовой. Заявитель жалобы также оспаривает выводы судов об отсутствии оснований для взыскания неустойки, об избрании им ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что предприниматель на основании договора купли-продажи недвижимости от 21.11.2012 N 19/010/2012-784 является собственником 2-этажного здания столовой (назначение - общественное питание) общей площадью 585,4 кв. м, инв. N 342, литера А, условный N 18:21:095080:0003:342, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, Увинский р-н, пос. Ува, ул. Заводская, д. 5 (запись о государственной регистрации права собственности внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).

Согласно п. 1.3 договора здание столовой расположено на земельном участке общей площадью 0,2004 га с кадастровым номером 18:21:095080:0006, находящемся по адресу: Удмуртская Республика, пос. Ува, ул. Заводская, 5. Земельный участок Управлением сдан в аренду Ахуновой Л.М. (продавец здания столовой) на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 02.02.2004 N 14-юр и соглашения об уступке прав по договору аренды земли от 31.10.2012.

На основании соглашения об уступке прав по договору аренды земли от 21.11.2012 Ахунова Л.М. уступила предпринимателю права (требования), принадлежавшие ей по договору аренды от 02.02.2004 N 14-юр и по соглашению об уступке прав по договору аренды земли от 31.10.2012.

Согласно п. 2.1 договора аренды от 02.02.2004 N 14-юр срок аренды составляет 49 лет с 19.11.2003 по 18.11.2052.

Земельный участок передан для эксплуатации и обслуживания здания столовой (п. 1.1 договора); на участке имеется объект недвижимости, находящийся в собственности арендатора (п. 1.2 договора).

Размер годовой арендной платы за участок составляет 6112 руб. 20 коп. (п. 3.1 договора).

В договоре предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при просрочке по внесению арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством (п. 4.1.1 договора).

Арендатор обязан выполнять все условия договора в полном объеме (п. 4.4.1 договора); использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.2 договора); не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов (п. 4.4.6 договора); осуществлять строительство, благоустройство и содержать недвижимость в соответствии с действующими архитектурно-планировочными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными специальными требованиями по согласованию с соответствующими государственными органами (п. 4.4.7 договора).

При неисполнении арендатором обязанностей по выполнению условий договора аренды и предписаний арендодателя в части ненадлежащего содержания земельного участка и не устранения выявленных нарушений в 7-дневный срок со дня предъявления арендодателем арендатору требований об их исполнении, арендатор уплачивает неустойку в размере 5% годовой арендной платы (п. 5.3 договора).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии по акту сдачи-приемки участка (п. 6.3 договора).

На основании запроса депутата Совета депутатов Муниципального образования "Увинский район" по Некрасовскому избирательному участку N 11, в целях оценки технического состояния и надлежащего технического обслуживания зданий и сооружений, в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов, администрацией произведен осмотр здания столовой, находящегося в аварийном состоянии, о чем составлен соответствующий акт от 16.08.2013.

Как следует из представленного акта, осмотренное здание находится в аварийном состоянии, практически разрушено и непригодно для эксплуатации.

Согласно предписанию администрации Муниципального образования "Увинское" от 16.08.2013 N 87 предпринимателю предложено в срок до 26.08.2013 разобрать здание столовой.

Постановлением о назначении административного наказания от 26.11.2013 N 93 за указанное нарушение на предпринимателя наложен штраф в размере 1000 руб. за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 11.1 Закона Удмуртской Республики от 13.10.2011 N 57-РЗ "Об установлении административной ответственности за отдельные виды правонарушений".

Управление в адрес предпринимателя направило претензию от 06.03.2014 N 114, в которой истец, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора аренды (п. 4.4.1, 4.4.2, 4.4.6, 4.4.9), предложило ответчику в течение 10 дней с момента получения претензии устранить недостатки, связанные с использованием земельного участка, или расторгнуть договор аренды и вернуть участок в надлежащем состоянии по акту сдачи-приемки. К претензии приложен проект соглашения о расторжении договора аренды.

Актом осмотра здания от 03.06.2014 администрация установила, что предприниматель здание в предложенные сроки не разобрал, плановый ремонт не произвел.

Управление, ссылаясь на нахождение на спорном земельном участке здания столовой, которое утратило свое назначение, поскольку находится в аварийном состоянии и практически разрушено, в связи с чем земельный участок предпринимателем не используется по назначению, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Судом установлено, что фактически ответчик не использует спорный земельный участок, однако договор аренды не содержит такого основания для его досрочного расторжения как неиспользование земельного участка. При этом суд указал на то, что поскольку при предоставлении земельного участка ответчику на нем уже находился объект недвижимости, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10). Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки на основании п. 5.3 договора аренды, суд пришел к выводу о том, что представленные Управлением в материалы дела акты осмотра здания столовой от 03.06.2014, от 16.08.2013, предписание от 16.08.2013 N 48, не содержат указаний на ненадлежащее содержание участка, что исключает ответственность арендатора в виде взыскания неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора, истец указал на грубое нарушение ответчиком обязательств по использованию земельного участка на основании договора аренды, вследствие чего договор подлежит расторжению, а право аренды и право собственности на полуразрушенное здание столовой - прекращению.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судами установлено, что арендованный предпринимателем земельный участок временно не используется, доказательств полного разрушения здания столовой в материалы дела истцом не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основываясь на представленной в материалы дела строительно-технической экспертизе здания столовой от 27.06.2014 N 27/06-14, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-техническое бюро "Ленпроект", в соответствии с которой техническое состояние несущих строительных конструкций здания неудовлетворительное, в связи с чем предложено провести детальное инструментальное обследование здания, выполнить проектные работы по реконструкции здания, после чего возможна его дальнейшая эксплуатация. Суды при этом приняли во внимание договор на создание проектной документации N 23/06-14, заключенный между предпринимателем (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "МКБ" (исполнитель), по реконструкции здания столовой, сделав вывод о том, что временная невозможность использования участка обусловлена необходимостью проведения капитального ремонта и реконструкции здания, что требует значительных финансовых затрат.

При этом суд правомерно отклонил довод истца о необходимости расторжении договора и возвращении земельного участка на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Учитывая на земельном участке нахождение объекта недвижимости, на которое зарегистрировано право собственности, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для расторжения договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка и возложения обязанности на ответчика по демонтажу здания отсутствуют.

При указанных обстоятельствах вывод судов об избрании Управлением ненадлежащего способа защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, является правильным, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2004 N 14юр и демонтаже здания не имеется.

Судами также правомерно отказано в удовлетворении требования Управления о начислении неустойки по договору аренды.

Согласно п. 5.3 договора при неисполнении арендатором обязанностей по выполнению условий договора аренды и предписаний арендодателя в части ненадлежащего содержания земельного участка и не устранения выявленных нарушений в 7-дневный срок со дня предъявления арендодателем арендатору требований об их исполнении, арендатор уплачивает неустойку в размере 5% годовой арендной платы.

Судами установлено, что из представленного истцом в подтверждение ненадлежащего содержания земельного участка актов осмотра здания столовой от 03.06.2014 следует, что предпринимателю рекомендовано снести остатки полуразрушенного здания. В предписании администрации Муниципального образования "Увинское" от 16.08.2013 N 87 ответчику рекомендовано в срок до 26.08.2013 разобрать здание столовой.

При этом, поскольку данные документы не содержат указаний на ненадлежащее содержание участка, следовательно, вывод судов о том, что ответственность в виде взыскания неустойки по п. 5.3 договора применена быть не может, является обоснованным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.02.2015 по делу N А71-9436/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Увинский район" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.А. Столяров Е.А. Платонова