Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июля 2015 г. N Ф09-3456/15 по делу N А47-5561/2014

Екатеринбург

10 июля 2015 г.

Дело N А47-5561/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Сулейменовой Т.В., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Оренбурга (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2014 по делу N А47-5561/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Управляющая компания "Оренбургский областной центр вторичных ресурсов" - Карандаков С.Н. (доверенность от 15.09.2014).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "Оренбургский областной центр вторичных ресурсов" (далее - общество "УК "ООЦВР") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 27.04.2009 N 9/д-8юр в размере 194 349 руб. 86 коп., договорной неустойки в размере 15 192 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2014 (судья Бабина О.Е.) заявленные требования удовлетворены частично, с общества "УК "ООЦВР" в пользу Администрации взысканы основной долг в размере 42 042 руб. 96 коп., договорная неустойка в размере 3 255 руб. 58 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы частично на основании условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 10.10.2011, суды неправомерно не применили Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", утвержденный решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120 (далее - Порядок определения размера арендной платы), предусматривающий, что в отношении спорного земельного участка арендная плата подлежит определению на основании рыночной оценки, поскольку арендная плата за пользование земельным участком, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию, является регулируемой. Следовательно, по мнению Администрации, арендная плата подлежит уплате в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 30.09.2013 N 2/25. Заявитель также полагает, что судами не дано надлежащей оценки тому обстоятельству, что отчет от 30.09.2013 N 2/25 обществом "УК "ООЦВР" не оспорен, возражения против размера рыночной стоимости размера арендной платы не заявлены.

В отзыве на кассационную жалобу, общество "УК "ООЦВР" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что в собственности муниципального образования город Оренбург находится земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:376 площадью 35 000 кв. м.

Постановлением Главы города Оренбурга от 30.07.2008 N 4319-п утверждён акт выбора земельного участка под строительство мусороперерабатывающего комплекса "Оренбургский" от 25.07.2008 N 7/1.

Постановлением Администрации от 08.09.2008 N 5173-п указанный земельный участок предоставлен в аренду обществу "УК "ООЦВР".

Между Администрацией (арендодатель) и обществом "УК "ООЦВР" (арендатор) заключен договор аренды от 27.04.2009 N 9/д-8юр, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:376 площадью 35 000 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0103001, с разрешенным использованием - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок для строительства мусороперерабатывающего комплекса "Оренбургский" (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.4 договора срок его действия определен до 01.09.2011.

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы (Приложение N 2). Согласно данному расчету ежегодный размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", утвержденной постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 N 231, по формуле:

Размер годовой арендной платы = Площадь земельного участка в кв. м* Кадастровая стоимость за 1 кв. м земельного участка * Ставка арендной платы (в % от кадастровой стоимости) за 1 кв. м.

В расчете применены следующие показатели: площадь земельного участка - 35 000 кв. м; кадастровая стоимость за 1 кв. м - 176,87 руб.; ставка арендной платы - 1,5% (вид функционального использования - строительство мусороперерабатывающего комплекса).

В соответствии с абз. 2 п. 2.1 договора размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы Арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего за отчетным.

Договор аренды от 27.04.2009 N 9/д-8юр зарегистрирован в установленном законом порядке 16.10.2009.

К указанному договору между сторонами заключены дополнительные соглашения от 28.10.2009, 30.08.2010, 10.10.2011. Дополнительное соглашение от 10.10.2011 зарегистрировано в установленном порядке 07.12.2011.

На основании дополнительного соглашения от 10.10.2011 срок аренды земельного участка продлён до 09.03.2012. Также в указанном дополнительном соглашении стороны предусмотрели, что расчёт арендной платы производится в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург".

При этом расчет арендной платы в годовом исчислении определен исходя из ставки арендной платы в размере 0,1 % от кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 190 450 руб. по следующей формуле: 6190450*0,1*110,7/100*105,9/100/100=7257 руб. 15 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "УК "ООЦВР" обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями. Расчет задолженности по арендной плате по договору аренды от 27.04.2009 N 9/д-8юр за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в сумме 194 349 руб. 86 коп. произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы, определенной на основании отчета об оценке N 2/25, составленного 30.09.2013 обществом с ограниченной ответственностью "Прометей". В связи с неуплатой арендной платы в срок истцом начислена неустойка (пеня) в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки на основании п. 5.1 договора.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, посчитав, что поскольку отчет об оценке N 2/25 от 30.09.2013 выполнен уже после заключения дополнительного соглашения к договору (позднее, чем за шесть месяцев до дня его заключения), то расчет исковых требований за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 не может быть произведен на его основании. При этом суд руководствовался п. 6 Порядка определения размера арендой платы. В результате суд пришел к выводу, что начисление арендной платы за спорный период должно осуществляться на основании кадастровой стоимости земельного участка исходя из ставки арендной платы в размере 0,1 % в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 10.10.2011.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с данным выводом суда первой инстанции, дополнительно указал, что поскольку материалы дела не содержат сведений о доведении до общества "УК "ООЦВР" информации о проведении арендодателем оценки рыночной стоимости арендной платы ранее 28.05.2014, то Администрацией не соблюден принцип предсказуемости расчета арендной платы, предусмотренный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582). Кроме того, суд признал отчет об определении рыночной стоимости N 2/25 ненадлежащим доказательством по делу как несоответствующий требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя лица, участвующего в деле, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, тарифы, расценки, ставки и т.п., устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, являются регулируемыми ценами, ввиду чего размер арендной платы следует определять с учетом ставок арендной платы, установленных нормативным правовым актом для тех земельных участков, к которым относится спорный земельный участок.

В соответствии с п.1, 2 Порядка определения размера арендой платы размер арендной платы при аренде земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург" в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков (для случаев приобретения права аренды в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком); по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной оценки.

Согласно п. 3 Порядка определения размера арендной платы арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, указанных в п. 2 настоящего Порядка.

В соответствии с п.5 Порядка определения размера арендной платы размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, не может быть ниже земельного налога, за исключением случаев, указанных в федеральном и областном законодательстве.

Поскольку переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:376 находится в собственности муниципального образования, а договор аренды от 27.04.2009 N 9/д-8юр заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то установленная этим договором арендная плата является регулируемой и должна рассчитываться с применением Порядка определения размера арендной платы. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

Следовательно, вывод судов о возможности расчета арендной платы исходя из условий дополнительного соглашения от 10.10.2011 в размере 0,1 % от кадастровой стоимости противоречит вышеуказанным нормам права, в том числе п. 5 Порядка определения размера арендной платы, в котором указан нижний предел возможного размера арендной платы, в случае, когда он определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы. Тем более, что в самом дополнительном соглашении от 10.10.2011 размер арендной платы определяется по формуле, где 0,1 % от кадастровой стоимости земельного участка является одним из показателей. При этом представитель общества "УК "ООЦВР" не смог пояснить почему стороны согласовали именно такой расчет арендной платы.

Делая вывод о невозможности определения размера арендной платы на основании отчета N 2/25 от 30.09.2013 суды не учли следующее.

Действительно в соответствии с п. 6 Порядка определения размера арендной платы отчет об оценке годовой арендной платы должен быть выполнен не позднее чем за шесть месяцев до дня заключения договора аренды или подачи заявления на перерасчет арендной платы. Очевидно, в данном случае речь идет об актуальности представляемого отчета, а не о том, что применение отчета невозможно если он составлен после заключения договора аренды.

Данное правило соответствует ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в котором указано, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Кроме того, учитывая предмет и основания иска, в силу п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по представлению доказательств, подтверждающих факт нарушения его прав и законных интересов неисполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, а также размер арендной платы, влияющий на определение суммы задолженности, на ответчика соответственно возложена обязанность обеспечить представление доказательств опровергающих доводы истца.

В целях определения размера арендной платы в суд первой инстанции истец представил отчет об оценке N 2/25 от 30.09.2013 рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком. Ответчик в суде первой инстанции каких-либо возражений относительно рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным земельным участком и (или) достоверности представленного истцом отчета не представил, также как и доказательства, подтверждающие иной размер рыночной стоимости годового размера арендной платы.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что взыскание арендной платы на основании указанного отчета лишает ответчика права на возражения по достоверности величины рыночной стоимости нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам спора.

Вывод суда апелляционной инстанции о невозможности определения размера арендной платы на основании представленного истцом отчета об оценки, поскольку в этом случае нарушается принцип предсказуемости расчета арендной платы, предусмотренный п.1 постановления от 16.07.2009 N 582 является недостаточно обоснованным по следующим основаниям.

Порядок определения размера арендной платы утвержден решением Оренбургского городского совета 25.04.2011 и опубликован в издании "Вечерний Оренбург" 27.04.2011. Именно с этой даты общество "УК "ООЦВР" знало о необходимости оплаты арендной платы на основании рыночной оценки, однако никаких попыток ее определить не предпринимало, в том числе и при рассмотрении настоящего спора.

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы на основании дополнительного соглашения от 10.10.2011, подписанного сторонами в нарушение действующего Порядка определения размера арендной платы нарушает принцип равенства землепользователей и недопущения предпочтения одних перед другими, закрепленный постановлением от 16.07.2009 N 582

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А47-5561/2014 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, какие нормы подлежат применению, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2014 по делу N А47-5561/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Т.В. Сулейменова И.А. Татаринова