Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 мая 2014 г. N Ф09-2188/14 по делу N А07-7663/2013

Екатеринбург

16 мая 2014 г.

Дело N А07-7663/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Атымтаевой А.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Нижегородской области кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (ИНН: 7744000302, ОГРН: 1027739326449; далее - общество "Райффайзенбанк") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-7663/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи приняла участие представитель общества "Райффайзенбанк" - Олешко Н.А. (доверенность от 18.03.2014 N 823/2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - общество "Автонормаль") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 N 987-07 на земельный участок площадью 5747 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 N 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с обществом "Автонормаль"; об обязании администрации заключить договор с обществом "Автонормаль" на земельный участок площадью 5747 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и на земельный участок площадью 16 441 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Райффайзенбанк", Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - общество "Автоцентр Керг Уфа").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 (судья Айбасов Р.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Райффайзенбанк" просит указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 425, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судами не учтено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Права администрации (как арендодателя) по прекращению арендных отношений, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, в данном случае ограничены нормами специального законодательства, направленными на охрану интересов участников строительства, а арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по застройке земельного участка и практически завершивший строительство, не может быть произвольно лишен права аренды. Кроме того, заявитель не согласен с выводом судов о том, что нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности отказом администрации не доказано. Без действующих договоров аренды земельных участков является невозможной государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, соответственно, невозможно включение объекта в конкурсную массу и его реализация. По мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о том, что в случае удовлетворения заявленных требований будет нарушено исключительное право общества "Автоцентр Керг Уфа" на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего третьему лицу объекта не соответствует обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения. Администрация считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы администрации от 06.06.2007 N 3350 "О предоставлении обществу "Автонормаль" земельного участка, находящегося по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" 13.09.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "Автонормаль" (арендатор) были заключены договоры аренды земельного участка N 986-07, 987-07, согласно условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, общей площадью 5747 кв. м и с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053, общей площадью 16 441 кв. м, расположенные по адресу: Советский р-н городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договоров).

В соответствии с п. 3.1 договоров срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до 06.06.2009.

В силу п. 3.2 договоров по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договоров).

Также в соответствии с п. 14.1 постановления главы администрации от 06.06.2007 N 3350 между администрацией и обществом "Автонормаль" (заказчик-застройщик) заключен договор от 03.10.2007 N 825-П, согласно условиям которого обществу "Автонормаль" предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском р-не городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации выдано разрешение от 27.11.2008 N RU 03308000-459-П на строительство торгово-выставочного комплекса - 1 очередь строительства общей площадью 5998,5 кв. м.

По результатам строительства составлен акт приемки объекта капитального строительства членами приемочной комиссии торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском р-не городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2009 N RU 03308000-22-ПА в эксплуатацию принята 1 очередь строительства торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м.

Остальная часть здания, расположенная на третьем этаже, площадью 1249,3 кв. м в эксплуатацию принята не была.

Кроме того, из материалов дела, а также из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что 01.02.2008 между обществом "Автонормаль" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - общество "АкМоторс") (инвестор) заключен договор инвестирования строительства объекта "Торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

На введенное в эксплуатацию нежилое здание торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, 15.04.2009 было зарегистрировано право собственности общества "АкМоторс", а 15.10.2012 право собственности общества "Автоцентр Керг Уфа", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2013 N 01/007/2013-8688.

Из технических паспортов от 02.08.2012 следует, что объект незавершенного строительства (часть первой очереди на перспективу второй очереди), инвентарный номер 351599, площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, представляет собой помещение третьего этажа нежилого здания.

Из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что общество "Автонормаль" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 24.10.2011 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенный на третьем этаже торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева, 32, площадью 1249,3 кв. м. В государственной регистрации было отказано, в том числе в связи с тем, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07 истек 06.06.2009.

Общество "Автонормаль" 28.05.2012 обратилось в Управление с просьбой о продлении указанных выше договоров аренды для осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32.

Управление в письме от 29.08.2012 N 19552 сообщило, что о результатах рассмотрения поступившего обращения по существу будет сообщено дополнительно в срок, установленный законодательством и административным регламентом.

Повторно письмом от 14.03.2013 общество "Автонормаль" обратилось в Управление с указанной просьбой.

В ответе Управления сообщалось, что рассмотрение вопроса о продлении срока действия договоров аренды земельных участков от 13.09.2007 N 986-07, 987-07 не представляется возможным в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2010 по делу N А07-15094/2009 общество "Автонормаль" признано несостоятельным (банкротом), в отношении которого открыто конкурсное производство.

Из кадастровых паспортов земельных участков: кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, датированных сентябрем 2013 года, следует, что площадь указанных земельных участков изменена по сравнению с площадью, указанной в названных выше договорах аренды земельных участков и кадастровых паспортах 2007 года (земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173 - ранее площадь 5747 кв. м, стала 5964 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:53 - ранее площадь 16 441 кв. м, стала 16 368 кв. м).

В сообщении от 04.02.2014 N 01066 регистрирующий орган указал, что в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении указанных земельных участков на основании заявлений администрации внесены изменения о местоположении границ и площади.

Согласно выписке от 04.02.2014 N 01/006/2014-64 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные земельные участки записи о государственной регистрации названных выше договоров аренды имеются.

Из актов осмотра земельных участков от 13.08.2013, следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки общества "Автоцентр Керг Уфа" и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется обществом "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок.

В соответствии с кадастровым паспортом от 18.04.2013 N 02/13/1-290362 земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, указанный земельный участок имеет предыдущие кадастровые номера 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053, сведения о земельном участке имеют временный характер, номера участков, подлежащих снятию с кадастрового учета: 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 по делу N А07-15734/2010, вступившим в законную силу, обществу "Автонормаль" предписано освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053.

Общество "Автонормаль" полагая, что отказ администрации в продлении действия договоров аренды является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, кроме случаев, указанных в пункте 1 названной статьи.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из материалов дела, торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском р-не городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, в том числе помещения третьего этажа здания, фактически возведены. Между тем из материалов дела не следует, что завершение строительства третьего этажа здания имело место после прекращения срока действия договоров аренды. Кроме того, общество "Автонормаль" не представило доказательств того, что ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом именно ввиду прекращения договорных отношений на земельные участки.

Следовательно, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями общество "Автонормаль" фактически исходит из необходимости продления арендных отношений по спорным договорам аренды для получения документов о вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект, а не для проведения собственно работ по строительству третьего этажа, которые уже закончены, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не доказало нарушение оспариваемым отказом его прав и законных интересов.

Кроме того, судами установлено, что спорные земельные участки были предоставлены обществу "Автонормаль" в аренду для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса на срок до 06.06.2009, при этом доказательств обращения общества "Автонормаль" в адрес администрации о намерении продлить договоры в сроки, установленные п. 3.3 договоров от 13.09.2007 N 986-07, 987-07 не представлено.

С учетом этого суды сделали верный вывод о том, что общество "Автонормаль" обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договоров аренды по истечении установленного срока, более чем через два с половиной года, исходя из первого обращения от 28.05.2012.

Доказательств обращения общества "Автонормаль" в адрес администрации с заявлениями о перезаключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 02:55:010608:0173, с кадастровым номером 02:55:010701:0053, либо о заключении новых договоров аренды этих земельных участков в установленные договорами сроки сторонами не представлено, материалы дела не содержат.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также признав недоказанным совершение обществом "Автонормаль" действий по надлежащему использованию земельных участков, направленных на достижение цели договоров, суды пришли к выводу о наличии у администрации оснований для отказа в их продлении.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу

N А07-7663/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

С.Э. Рябова А.А. Столяров