Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2015 г. N Ф09-4471/15 по делу N А50-4587/2014

Екатеринбург

03 августа 2015 г.

Дело N А50-4587/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Тороповой М.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 01.12.2014 по делу N А50-4587/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Уральские коммуникации" (далее - общество "Уральские коммуникации") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Региональный экспертный центр" (далее - общество "Региональный экспертный центр") в отчете об оценке от 18.12.2013 N 420/13.

Определением суда от 15.04.2014 исковое заявление общества "Уральские коммуникации" принято к производству Арбитражного суда Пермского края, делу присвоен N А50-4587/2014.

Определением суда от 28.05.2014 ненадлежащий ответчик - Департамент заменен надлежащим - обществом "Региональный экспертный центр". Кроме того, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Департамент, Некоммерческое партнерство содействия профессиональной деятельности оценщиков "Империя Оценки".

Определением суда от 17.06.2014 к производству Арбитражного суда Пермского края принят иск общества "Уральские коммуникации" к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности в отношении арендуемого нежилого помещения общей площадью 235,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, на условиях направленного 07.03.2014 протокола разногласий в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу. Делу присвоен N А50-11331/2014.

Определением суда от 09.09.2014 дела N А50-11331/2014 и N А50-4587/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Делу присвоен N А50-4587/2014.

Протокольным определением суда от 27.11.2014 принято уточнение истцом исковых требований. Общество "Уральские коммуникации" заявило требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 235,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, д. 87, используемой для определения цены выкупа, определенной обществом "Региональный экспертный центр" в отчете от 18.12.2013 N 420/13; обязании Департамента заключить с обществом "Уральские коммуникации" договор купли-продажи объекта муниципальной собственности в отношении указанного нежилого помещения по цене согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Компромисс" (далее - общество "Компромисс") от 29.09.2014 N 278-1/14 в размере 3 485 000 руб. в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 01.12.2014 исковые требования удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости спорного объекта оценки, используемая для определения цены выкупа, определенная обществом "Региональный экспертный центр" в отчете от 18.12.2013 N 420/13 в размере 6 689 000 руб. На Департамент возложена обязанность заключить с обществом "Уральские коммуникации" договор купли-продажи указанного объекта муниципальной собственности по цене согласно отчету эксперта общества "Компромисс" от 29.09.2014 N 278-1/14 в размере 3 485 000 руб. в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель жалобы считает, что результаты проведенной обществом "Компромисс" экспертизы об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 29.09.2014 N 278-1/14 являются недостоверными, поскольку из данного заключения невозможно определить, учитывался ли экспертом налог на добавленную стоимость при оценке имущества, а также не приведено обоснование при ответе на вопрос о соответствии представленного Департаментом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта от 18.12.2013 N 420/13 законодательству. При этом заявитель отмечает, что эксперт общества "Компромисс" установил соответствие отчета от 18.12.2013 N 420/13 требованиям федерального стандарта оценки. Департамент также ссылается на необоснованность вывода эксперта общества "Компромисс" об отсутствии в отчете от 18.12.2013 N 420/13 сведений доказательственного значения и введении потребителя отчета в заблуждение.

Кроме того, заявитель указывает на то, что вывод эксперта о необходимости проведения гидроизоляционных работ опровергается подписанным истцом актом приема-передачи, в котором отражено отсутствие претензий по техническому состоянию спорного помещения, фототаблицей.

Согласно доводам Департамента, суды при наличии указанных замечаний необоснованно отклонили ходатайство о проведении повторной экспертизы по тем же вопросам.

По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что в связи с истечением шестимесячного срока действия отчета от 18.12.2013 N 420/13 подлежит применению отчет от 29.09.2014 N 278-1/14 несостоятелен, поскольку договор купли-продажи спорного объекта не был подписан в срок действия отчета из-за обращения общества "Уральские коммуникации" в суд.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Уральские коммуникации" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

На основании ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 10.02.2014 Департаментом обществу "Уральские коммуникации" в порядке, установленном ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, передан проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности общей площадью 235,5 кв. м, в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Монастырская, 87, по условиям которого цена приобретения объекта недвижимости составила 6 689 000 руб. исходя из отчета общества "Региональный экспертный центр" об оценке рыночной стоимости объекта от 18.12.2013 N 420/13 по состоянию на 11.12.2013.

Общество "Уральские коммуникации", полагая, что установленная Департаментом стоимость объекта является существенно завышенной, обратилось в оценочную организацию - общество с ограниченной ответственностью "Промпроект - оценка" и получило ценовую справку о рыночной стоимости выкупаемого имущества, согласно которой рыночная стоимость объекта по состоянию на 11.12.2013 приблизительно должна составлять 3 650 000 руб.

Истцом 07.03.2014 в адрес Департамента направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указано на несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи стоимостью имущества и предложена цена продажи объекта в размере 3 650 000 руб.

Общество "Уральские коммуникации", не согласившись с размером выкупной стоимости, определенной обществом "Региональный экспертный центр", обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, в материалах дела имелись две различные оценки данного имущества, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Обществом "Компромисс" 29.09.2014 изготовлено экспертное заключение N 278-1/14.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле заключения, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества от 18.12.2013 N 420/13, в соответствии с которым стоимость объекта оценки была определена в размере 6 689 000 руб., ценовую справку общества с ограниченной ответственностью "Проект-оценка" от 04.03.2014 N 37, согласно которой стоимость объекта округленно составила 3 650 000 руб., экспертное заключение эксперта общества "Компромисс" от 29.09.2014 N 278-1/14, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание отчет общества "Компромисс" от 29.09.2014 при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта оценки.

При таких обстоятельствах исковые требований общества "Уральские коммуникации" удовлетворены судами обоснованно.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что рыночная стоимость, указанная в заключении общества "Компромисс" от 29.09.2014 N 278-1/14, является недостоверной, судом кассационной инстанции отклоняется.

Судами дана оценка всем заключениям экспертов, составленным по спорному вопросу, на предмет их достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании такой оценки заключение общества "Компромисс" от 29.09.2014 N 278-1/14 признано судами полным, достоверным и обоснованным, а определенная в нем рыночная стоимость объекта оценки - наиболее соответствующей его действительной рыночной стоимости.

Ссылка Департамента на необоснованное отклонение судами ходатайств о проведении повторной экспертизы судом кассационной инстанции не принимается, поскольку оснований для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанций не выявлено.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены определения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 01.12.2014 по делу N А50-4587/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

М.В. Торопова А.Ю. Смирнов