Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2015 г. N Ф09-4671/15 по делу N А60-49673/2014

Екатеринбург

25 августа 2015 г.

Дело N А60-49673/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Платоновой Е. А., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2015 по делу N А60-49673/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" (ОГРН 1106674006031, ИНН 6673215385; далее - общество "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой") - Черешова С.В. (доверенность от 11.12.2014);

Управления Росреестра - Мурдасова Ю.Е. (доверенность от 02.04.2015 N 08-17/10).

Общество "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070, заключенного между обществом "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" и администрацией города Екатеринбурга (далее - администрация), об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении действия договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070 (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство, администрация, общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (ОГРН 1075020004168, ИНН 5020052542; далее - общество "Перспектива").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2015 (судья Биндер А.Г.) заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по внесению записи о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070. На Управление Росреестра возложена обязанность в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении действия договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами статьи 58, пункта 2 статьи 308, пунктов 1, 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13, 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель указывает, что при проведении государственной регистрации прекращения аренды регистрирующий орган исходил из того, что в связи с прекращением с 17.05.2013 действия соглашения между министерством и администрацией "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" права и обязанности арендодателя по договору аренды от 23.08.2007 N 7-1070 перешли от администрации к министерству. По его мнению, оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды не имелось.

В кассационной жалобе министерство просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, учитывая, что земельный участок не используется для строительства и эксплуатации магазина, министерством в рамках полномочий, предоставленных в силу закона, реализовано право на отказ от договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070. Заявитель полагает, что Управлением Росреестра правомерно аннулирована запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070.

В возражениях на кассационные жалобы общество "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и обществом "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" (арендатор) заключен договор аренды от 23.08.2007 N 7-1070 (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2010 N 1) земельного участка общей площадью 1513 кв. м с кадастровым номером 66:41:0705001:0117, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 11, для строительства магазина на срок с 29.03.2007 по 28.03.2010.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2007.

26.06.2014 министерство обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды в отношении указанного земельного участка.

Согласно расписке регистрирующего органа от 26.06.2014 на государственную регистрацию министерством также представлены доверенность от 15.01.2014, письмо министерства от 18.03.2014 N 17-01-82/2102нз об отказе от договора аренды, почтовое отправление от 28.04.2014.

Уведомлением от 11.07.2014 Управление Росреестра сообщило о том, что государственная регистрация приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в связи с тем, что письмо от 18.03.2014 N 17-01-82/2102нз об отказе от договора направлено заявителю по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бажова, д. 68, литера А, помещение 16, в Едином государственном реестре юридических лиц указан иной адрес общества.

На запрос регистрирующего органа Управление Федеральной налоговой службы по Свердловской области ответило, что юридическим адресом общества "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" является следующий адрес: г. Екатеринбург, ул. Бажова, д. 68, литера А, помещение 16.

Из отзыва регистрирующего органа на заявление следует, что 28.07.2014 государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении указанного земельного участка осуществлена в связи с отсутствием оснований для отказа в государственной регистрации.

Полагая, что действия регистрирующего органа по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070 являются незаконными, нарушают права и законные интересы заявителя, общество "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным указанных решения, действия (бездействия) необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок представления документов на государственную регистрацию прав урегулирован статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии со статьей 17 указанного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070 заключен на срок с 29.03.2007 по 28.03.2010.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как установлено судами, земельный участок предоставлен арендатору для строительства магазина. 26.06.2013 общество "Предприятие ветеранов спецназа "Россы" - магазин на улице Новгородцевой" получило разрешение на строительство N RU 66302000-3454, срок действия которого продлен до 15.07.2015. Арендатор уплачивает арендную плату, в подтверждение чего представил платежные поручения от 22.07.2014 N 8, от 07.08.2014 N 13, от 29.09.2014 N 963, от 30.09.2014 N 963, акт сверки за период с 27.11.2014 по 20.04.2015. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Учитывая, что земельный участок предоставлен для строительства объекта недвижимого имущества, в материалах регистрационного дела отсутствуют сведения о том, что отказ министерства от договора арендатором получен, сведений о намерении арендатора прекратить арендные отношения, осуществлении или завершении строительства объекта на земельном участке также не имеется, у государственного регистратора должны были возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, которые в силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав являются основанием приостановления государственной регистрации.

В отсутствие документов, из которых бы достоверно следовало, что договор аренды прекратился, у Управления Росреестра отсутствовали основания для регистрации прекращения аренды.

По указанным основаниям государственная регистрация приостановлена не была, государственная регистрация приостановлена регистрирующим органом в связи с возникновением иных сомнений - относительно местонахождения арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу абзаца 1 статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в статье 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.

Такое соглашение о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург", заключено между министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.

Арендодателем по договору, заключенному в период действия соглашения, выступает администрация.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В силу пунктов 1, 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. Администрация и министерство являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, и представляют интересы одного и того же собственника.

Принимая во внимание положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что с 18.05.2013 министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенном в период действия соглашения от 17.05.2007, в силу закона вне зависимости от переоформления арендных отношений, следовательно, правомочно реализовать права, предусмотренные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы Управления Росреестра и министерства о том, что оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды не имелось, а также о том, что Управлением Росреестра правомерно аннулирована запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2007 N 7-1070, рассмотрены судом апелляционной инстанции и надлежащим образом отклонены.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2015 по делу N А60-49673/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю.Смирнов

Судьи

Е.А.Платонова С.Э.Рябова