Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 августа 2015 г. N Ф09-4527/15 по делу N А60-39842/2014

Екатеринбург

31 августа 2015 г.

Дело N А60-39842/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2014 по делу N А60-39842/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Тандер" - Гладких А.Н. (доверенность от 07.05.2015 N 2-4/462);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - Мурдасова Ю.Е. (доверенность от 02.04.2015 N 08-17/10).

Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - общество "Тандер") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2014 N 10/901/2014-1 и о возложении на заинтересованное лицо обязанности произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством N Нтгф/311/12, заключенному между обществом "Тандер" и индивидуальным предпринимателем Копытовым Александром Петровичем (далее - предприниматель Копытов А.П.), и выдать обществу "Тандер" дополнительное соглашение от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством N Нтгф/311/12 между обществом "Тандер" с предпринимателем Копытовым А.П. с отметкой о государственной регистрации.

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены предприниматель Копытов А.П., федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2014 (судья Ремезова Н.И.) заявленные требования удовлетворены, сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2014 N 10/901/2014-1, вынесенное Управлением Росреестра, признано незаконным, на Управление Росреестра возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством N Нтгф/311/12, заключенного между обществом "Тандер" и предпринимателем Копытовым А.П., а также путем выдачи дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством N Нтгф/311/12, заключенного между обществом "Тандер" и предпринимателем Копытовым А.П., с отметкой о государственной регистрации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 (судьи Макаров Т.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Управление Росреестра обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение ст. 12, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1999 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), ст. 7, 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель считает, что суды неправомерно удовлетворили требования общества "Тандер" о признании незаконным отказа в государственной регистрации, посчитав, что оспариваемое решение не соответствует положениям закона. Управление Росреестра указывает, что у регистрирующего органа не имелось оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку государственным регистратором выявлено несоответствие сведений об арендуемом объекте, содержащихся в дополнительном соглашении и приложенном к нему кадастровом паспорте, сведениям об объекте, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав), что является основанием для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения. Заявитель отмечает, что в Едином государственном реестре прав открыт раздел в отношении нежилого помещения, общей площадью 1581,9 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. 40 лет Октября, д. 10а, ранее имеющего условный номером 66:10/01:01:35:10/А:01. Данный объект является ранее учтенным объектом недвижимости, в отношении него зарегистрированы право собственности предпринимателя Копытова А.П. и договор аренды от 01.05.2012 N Нтгф/311/12. Данному объекту присвоен кадастровый номер 66:17:0806005:868. Согласно материалам кадастрового дела нежилое помещение под кадастровым номером 66:17:0806005:861 площадью 1646,4 кв.м поставлено на кадастровый учет как вновь созданный объект, а не как ранее учтенный. Из представленных обществом на регистрацию документов правовая связь, указанного в дополнительном соглашении объекта с объектом под условным номером 66:10/01:01:35:10/А:01, являющимся ранее учтенным, не усматривалась, в представленном кадастровом паспорте от 30.12.2013 кадастровый номер 66:17:0806005:868 в качестве предыдущего не указан. С заявлением о внесении изменений в сведения о площади объекта недвижимого имущества в результате его реконструкции в подраздел I Единого государственного реестра прав ни собственник, ни арендатор не обращались, документов, подтверждающих осуществление реконструкции и ее правомерности, не представляли. Таким образом, Управление Росреестра полагает, что, поскольку изменения в раздел Единого государственного реестра прав об объекте с кадастровым номером 66:17:0806005:868 площадью 1581,9 кв.м. не вносились, сведения об объекте с кадастровым номером 66:17:0806005:861 площадью 1646,4 кв.м в Едином государственном реестре прав отсутствуют, оснований для регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды от 01.05.2012 N Нтгф/311/12 в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) прав у регистрирующего органа не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Тандер" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что предпринимателю Копытову А.П. на праве собственности принадлежит встроенно-пристроенное нежилое помещение N 71, площадью 1581,9 кв. м., этаж: (подвал), 1, 2, адрес (месторасположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. 40 лет Октября, д. 10А, о чем в Едином государственном реестре прав 11.08.2011 сделана запись регистрации N66-66-10/015/2011-363.

Поскольку объект на государственном кадастровом учете не стоял, его идентификация в Едином государственном реестре прав осуществлена по условному номеру 66:10/01:01:35:10/А:01, который ему присвоен органом, осуществившим государственную регистрацию права (ч. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав).

Между обществом "Тандер" (арендатор) и предпринимателем Копытовым А.П. (арендодатель) 01.05.2012 заключен договор аренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством N Нтгф/311/12, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору встроенно-пристроенное нежилое помещение N71, общей площадью 1581,9 кв.м., адрес (месторасположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. 40 лет Октября, д. 10А (п. 1.1 договора, акт приема-передачи недвижимого имущества от 04.06.2012).

В соответствии с проектом реконструкции нежилого помещения общество "Тандер" осуществило изменение характеристик объекта в части общей площади, которая составила 1646,4 кв.м. Разрешения на строительство на основании пп. 4 п. 17. ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требовалось, о чем получено заключение Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Нижнетуринского городского округа от 12.10.2012 N А-80.

С целью дальнейшей регистрации произведенных изменений характеристик объекта, 24.07.2013 обществом "Тандер" получен технический план на объект для постановки его на кадастровый учет (п. 3 ст. 22 Закона о государственном кадастре). Данный технический план подготовлен кадастровым инженером областного государственного унитарного предприятия "Областной Государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" филиала "Нижнетуринское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" М. В. Лаптевой с отметкой "Технический план помещения подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет".

На основании заявления общества "Тандер" 30.12.2013 объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 66:17:0806005:861, выдан кадастровый паспорт от 30.12.2013 N 66/301/13-610500.

Решение о постановке объекта на кадастровый учет в судебном порядке обжаловано не было.

Обществом "Тандер" 18.03.2014 в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору в связи с изменением характеристик объекта в результате перепланировки.

Управлением Росреестра 04.04.2014 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 10/901/2014-1 до 02.05.2014 в связи с наличием у регистратора Нижнетагильского отдела Росреестра сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку представленное дополнительное соглашение к договору аренды содержит сведения об объекте недвижимости, на который не открыт раздел Единого государственного реестра прав.

При этом регистратором указано, что в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о двух объектах:

- помещение N 71 с кадастровым номером 66:17:0806005:861 и площадью 1646,4 кв.м., дата постановки на кадастровый учет 30.12.2013 (на основании заявления общества "Тандер" после внесения изменений в характеристики объекта в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о государственном кадастре);

- помещение N 71 с кадастровым номером 66:17:0806005:868 и площадью 1581,9 кв.м., дата постановки на кадастровый учет 24.01.2014 (основания осуществления повторного кадастрового учета объекта, предусмотренные ст. 16 указанного закона, обществу "Тандер" не известны).

Также регистратор указал, что раздел Единого государственного реестра прав на помещение N 71 открыт 17.07.2000, и в данный раздел внесены изменения на основании данных государственного кадастра недвижимости от 24.01.2014, внести изменения в описание предмета договора на основании дополнительного соглашения от 20.01.2014 с изменением кадастрового номера объекта, площади предмета договора не представляется возможным, поскольку в Едином государственном реестре прав открыт раздел только на объект недвижимости с кадастровым номером 66:17:0806005:868, а в представленном обществом "Тандер" кадастровом паспорте этот номер в качестве предыдущего не указан.

В целях устранения сомнений регистратором направлен соответствующий запрос в Кадастровую палату.

Управлением Росреестра 30.04.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 10/901/2014-1 на основании положений абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, так как до момента истечения срока, на который были приостановлены действия по государственной регистрации ограничения (обременения), не устранены обстоятельства, вызывавшие сомнения регистратора. Данное сообщение получено обществом "Тандер" 09.06.2014.

Общество "Тандер", полагая, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что обществом при постановке объекта на кадастровый учет соблюдены требования действующего законодательства, в целях внесения сведений в Единый государственный реестр прав представлены все необходимые документы для регистрации дополнительного соглашения. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что оспариваемое решение не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы судов основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с законом о кадастре его государственного учета (кадастровый номер). Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Как следует из п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав, Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, о существенных и об иных условиях сделки об отчуждении, сведения о правообладателе, о правоустанавливающих документах в объеме сведений, определенных правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, в объеме сведений, определенных правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), действующих на момент принятия оспариваемого отказа, предусмотрено, что внесение изменений в сведения Единого государственного реестра прав в части сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется, когда такие изменения не влекут за собой существенного изменения объекта. К таким сведениям относятся изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Согласно п. 44, 45 названных правил записи об ограничениях (обременениях) вещных прав вносятся в подраздел III. В подраздел III-1, предусмотренный для записей об аренде, заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в графе "Описание объекта аренды" пишется "Весь объект".

При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора заполняются лист подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, а также лист записи об изменениях в подраздел III-1 Единого государственного реестра прав (п. 19 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135).

Необходимо отметить, что по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании соответствующих заявлений правообладателя, сторон договора и иных лиц, указанных в данной норме, за исключением случаев прямо предусмотренных действующим законодательством (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).

Таким образом, сведения об изменении характеристик объекта недвижимого имущества, в том числе об изменении его площади в результате реконструкции, не влекущей за собой существенного изменения объекта, вносятся в подраздел I Единого государственного реестра прав на основании соответствующего заявления правообладателя. В случае обращения с таким заявлением, регистрирующий орган осуществляет проверку, не повлечет ли внесение изменений в сведения об объекте недвижимости его существенного изменения, а также прекращения либо перехода права на него.

Регистрационные записи о соглашениях, изменяющих договор аренды, вносятся в подраздел III-1 Единого государственного реестра прав. С заявлением о внесении такой записи может обратиться как правообладатель объекта недвижимости, так и арендатор. Дополнительное соглашение об изменении договора аренды является неотъемлемой частью зарегистрированного договора аренды и изменяет лишь содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения самого объекта аренды.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды от 01.05.2012 N Нтгф/311/12, в соответствии с условиями которого в п. 1.1 договора внесены изменения в части описания арендуемого объекта, а именно указано, что в аренду передается нежилое помещение площадью 1646,4 кв. м с кадастровым номером 66:17:0806005:861, расположенное в здании, находящемся по адресу: Свердловская обл., г. Нижняя Тура, ул. 40 лет Октября, д. 10А.

Судами установлено, что изменение характеристик объекта аренды в части площади возникло в результате его реконструкции, осуществленной обществом "Тандер".

При этом с заявлением о внесении изменений о площади объекта недвижимого имущества в результате его реконструкции в подраздел I Единого государственного реестра прав, ни собственник, ни арендатор не обращались, документов, подтверждающих осуществление реконструкции и ее правомерность не представляли.

Принимая во внимание, что на момент обращения общества "Тандер" с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды сведения об изменении объекта недвижимости, арендуемого обществом, в части изменения его площади в результате реконструкции, не были внесены в раздел I Единого государственного реестра прав, доказательств обращения правообладателя с соответствующим заявлением в материалы дела не представлено, у регистрирующего органа не имелось законных оснований для регистрации названного дополнительного соглашения, которым был изменен арендуемый объект, поскольку сведения об объекте аренды, содержащиеся в разделе III Единого государственного реестра прав, не могут противоречить сведениям об этом объекте как объекте права, содержащимся в разделе I реестра.

С учетом изложенного регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды от 01.05.2012 N Нтгф/311/12, требования общества о признании данного отказа незаконным удовлетворению не подлежали.

Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку обстоятельства дела были установлены судами первой и апелляционной инстанций в полном объеме, однако выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять свой судебный акт по данному спору и отказать в удовлетворении требований общества о признании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2014 N 10/901/2014-1 незаконным.

В соответствии со ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поворот исполнения решения суда надлежит осуществить суду первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2014 по делу N А60-39842/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по тому же делу отменить.

В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Тандер" отказать.

Поворот исполнения произвести Арбитражному суду Свердловской области при предоставлении доказательств исполнения судебных актов.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

В.А. Купреенков С.Э. Рябова