Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 октября 2015 г. N Ф09-6185/15 по делу N А76-14781/2014

Екатеринбург

01 октября 2015 г.

Дело N А76-14781/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Смирнова А. Ю., Платоновой Е. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2015 по делу N А76-14781/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Муниципальное образование Южноуральский городской округ Челябинской области в лице администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" (далее - общество "Энергоэффект") о взыскании задолженности по договору от 10.01.2013 N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 в размере 2 658 293 руб. 75 коп. и неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 16.03.2014 по 16.06.2014, в размере 124 939 руб. 81 коп.

Общество "Энергоэффект" обратилось с иском о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды от 10.01.2013 N 1 за период с 10.01.2013 по 14.05.2014 до размера 80 341 руб. (с учетом заявленных уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РегионПроект" (далее - общество "РегионПроект").

Решением суда от 23.03.2015 (судья Шумакова С.М.) исковые требования Администрации удовлетворены частично, с общества "Энергоэффект" в пользу Администрации взыскана задолженность в размере 1 957 205 руб. 29 коп. и неустойка в размере 124 238 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Энергоэффект" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы, судами не дана оценка факту нарушения истцом требований подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым Администрация была обязана определить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения при подготовке земельного участка для выставления на торги. Фактически условия технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на теплоснабжение администрацией определены не были, следовательно, общество "Энергоэффект" при проведении аукциона было введено в заблуждение относительно того, что участок полностью подготовлен к строительству.Считает необоснованными выводы судов о том, что подготовка новых технических условий взамен неверных первоначальных и невозможность заключения договоров долевого участия связано исключительно с хозяйственной деятельностью общества и его предпринимательскими рисками, поскольку обязанность подготовки земельного участка к строительству в части определения технических условий подключения объектов к сетям возложена на Администрацию федеральным законом, которые не определены по настоящее время, что свидетельствует о том, что арендодатель передал имущество в аренду с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Общество полагает, что, поскольку спорный земельный участок не был сформирован в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, он не мог являться предметом торгов, между тем судами оценка договору аренды по этим основаниям не дана.

Учитывая, что общество "Энергоэффект" произвело значительные затраты по освоению несформированного земельного участка, размер оплаты за пользование землей должен определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, установленного в Челябинской области.

Заявитель жалобы также отметил, что при удовлетворении заявленных требований, суды не учли платеж, произведенный по договору аренды обществом "Регион-Проект" по платежному поручению от 04.06.2014 N 16 в размере 500 000 руб., отнеся его в счет ранее образовавшейся задолженности, взысканной на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-3599/2014.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 02.11.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 4 262 кв. м. с кадастровым номером 74:37:0209026:1031. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства 10-тиэтажного жилого дома. Расположение участка: Челябинская область, город Южноуральск, улица Сергея Буландо, 8 (кадастровый паспорт от 14.01.2014).

Органом местного самоуправления 29.12.2012 проведён открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 (протокол от 29.12.2012).

По результатам подведения итогов открытого аукциона между муниципальным образованием Южноуральский городской округ (арендодатель) и обществом "Энергоэффект" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.01.2013 N 1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.05.2014 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 в виде аренды в пользу общества "Энергоэффект" зарегистрировано 07.02.2013, запись регистрации N 74-74-37/002/2013-156.

По условиям договора муниципальное образование приняло на себя обязательство предоставить обществу "Энергоэффект" в аренду за плату сроком на 3 года для строительства 10-тиэтажного жилого дома земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:1031.

В приложении N 1 к договору от 10.01.2013 N 1 определены сроки внесения и размер арендной платы. Общий размер арендной платы за весь срок аренды (3 года) установлен на основании результатов публичных торгов и составил 15 949 762 руб. 50 коп. (1 329 146 руб. 88 коп. за 1 квартал). При этом за первый период (неполный квартал - с 10.01.2013 по 31.03.2013) размер арендной платы составил 1 198 052 руб. 93 коп. В приложении N 1 указаны конкретные сроки, в течение которых арендатор обязан вносить арендную плату (до 15.03.2013, до 15.06.2013, до 15.09.2013, до 15.12.2013).

Во исполнение договора 10.01.2013 по акту приёма-передачи арендодатель передал земельный участок арендатору, принятый последним без замечаний и возражений, в котором содержится отметка о пригодности его для строительства 10-ти этажного жилого дома.

Письмом от 06.10.2014 N 84 общество с ограниченной ответственностью "Тепло-Сервис" сообщило обществу "Энергоэффект" о том, что технические условия от 20.03.2014 N02/14-ТУ, от 22.04.2013 N 04/13-ТУ, от 12.03.2014 N 01/14-ТУ аннулированы в связи с тем, что фактически на теплотрассе произошли изменения. За разъяснениями и для решения вопроса по получению новых технических условий для строительства 10-этажного жилого дома необходимо обратиться в Администрацию.

По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014 N 1-НС/2014 заключенному между обществом "Энергоэффект" (продавец) и обществом "Регион-Проект" (покупатель) в собственность покупателя передано незавершенное строительством здание десятиэтажного четырехподъездного жилого дома. Переход к покупателю права собственности на здание зарегистрирован 14.05.2014.

Письмом от 17.07.2014 общество "Энергоэффект" обратилось в Администрацию с требованием о расторжении договора в связи с продажей объекта незавершенного строительства.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Полагая, что у переданного в аренду по договору от 10.01.2013 N 1 земельного участка имеются недостатки, а у арендатора - право требовать соразмерного уменьшения арендной платы, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств по договору аренды, ошибочности представленного Администрацией расчета размера исковых требований, произведя перерасчет задолженности и пени, исходя из установленного судом периода задолженности ответчика.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что плата за пользование землей относится к категории регулируемых цен и не подлежит изменению по согласованию сторон, указав, что подготовка новых технических условий и невозможность заключения договоров долевого участия в строительстве, связана исключительно с хозяйственной деятельностью общества, а отсутствие необходимой информации относительно подготовленности участка к строительству не подтверждено допустимыми доказательствами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Руководствуясь положениями ст. 432, 433, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о заключенности договора аренды земельного участка от 10.01.2013 N 1, установив исполнение Администрацией обязательства по передаче обществу "Энергоэффект" согласованного договором объекта недвижимого имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер платы за землю определен сторонами в приложении N 1 к договору от 10.01.2013 N 1.

Суды, приняв во внимание перемену лиц в обязательстве по договору аренды от 10.01.2013 N 1 в связи с переходом права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства к обществу "РегионПроект", руководствуясь положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правомерно определили период образования задолженности ответчика до момента регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства к обществу "РегионПроект", взыскав с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 13.05.2014 в размере 1 957 205 руб. 29 коп.

Отклоняя довод общества "Энергоэффект" относительно необходимости зачета платежа в сумме 500 000 руб., произведенного обществом "РегионПроект" в счет исполнения обязательств ответчика "Энергоэффект" по договору аренды, суды указали, что, поскольку в назначении платежа не указан период, за который он вносится, оснований для отнесения его в счет ранее образовавшейся задолженности не имеется.

Руководствуясь нормами ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации суды также правомерно признали обоснованными требования истца о взыскании неустойки за период 16.03.2014 по 16.06.2014 в сумме 124 238 руб. 71 коп, предусмотренной п. 5.2 договора аренды за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Судами установлен факт принятия обществом "Энергоэффект" земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 по акту приема-передачи от 10.01.2013 без замечаний по состоянию и качеству данного участка, в связи с чем был обоснованно отклонен довод ответчика о неисполнении истцом обязательства по предоставлению обществу "Энергоэффект" технических условий присоединения к сетям теплоснабжения по вине Администрации как документально не подтвержденный.

Ссылка общества "Энергоэффект" на то, что запрошенные им у Администрации технические условия для разработки проекта и получения разрешения на строительство не соответствовали нормам подключения к теплосетям, что повлекло получение отрицательного заключения негосударственной экспертизы, также была правомерно отклонена судами, как связанная исключительно с хозяйственной деятельностью общества и его предпринимательскими рисками, что не влечет последствий, установленных нормой п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также не было оснований для применения положений п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу недоказанности требований (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, следует отметить, что общество "Энергоэффект" при ознакомлении с условиями аукциона вправе было обратиться за дополнительной информацией в отношении земельного участка, ознакомиться со всеми документами и условиями предстоящего аукциона. К тому же в период действия договора общество не воспользовалось ни одним из вариантов защиты своего права, предусмотренных названными нормами права, приняло по акту приема-передачи в аренду спорный земельный участок без замечаний и возражений, производило платежи по арендной плате, никаких возражений в ходе исполнения договора относительно недостатков арендуемого земельного участка не заявляло и не предпринимало мер к его возврату до истечения срока действия договора.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом заявленных сторонами требований и возражений; нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2015 заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 3000 руб. до окончания кассационного производства.

Поскольку государственная пошлина в размере 3000 руб. не оплачена, она подлежит взысканию с общества "Энергоэффект" в доход федерального бюджета на основании п/п. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2015 по делу N А76-14781/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" в доход федерального бюджета 3000 руб. 00 коп. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

А.Ю.Смирнов Е.А.Платонова