Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2015 г. N Ф09-8313/15 по делу N А07-2893/2015

Екатеринбург

18 ноября 2015 г.

Дело N А07-2893/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Свердловской области - Костина О.А. (служебное удостоверение, поручение от 22.10.2015 N 38-17/1-102-2015/61329-15).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительными постановлений администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - администрация, ответчик) от 31.12.2014 N 5947, 5948.

На основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступила Прокуратура Республики Башкортостан (далее - прокуратура).

Решением суда от 15.05.2015 (судья Азаматов А.Д.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 (судьи Малышева И.А., Баканов В.В., Костин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, который изначально представлялся ему для целей, связанных со строительством на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, заявитель считает, что предусмотренный ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка не подлежал применению. Общество указывает на отсутствие предусмотренных положениями п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения действия разрешения на строительство, выданного ему для строительства жилого дома на арендуемом земельном участке. Кроме того, заявитель ссылается на то, что право на использование земельного участка с любым видом разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом предусмотрено п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.

В отзывах на кассационную жалобу общества администрация и прокуратура просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считают их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации от 27.02.2008 N 541 "О предоставлении в аренду ООО "Уфа-Квартал" земельного участка, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г" 04.06.2008 Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношение Республики Башкортостан по городу Нефтекамску и обществом заключен договор аренды N 2393к, в соответствии с условиями которого обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 07:66:010705:74, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г", с видом разрешенного пользования: "для завершения строительства детского сада N 30".

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - детский сад N 30, принадлежащий обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 29.01.2008.

Постановлением Главы администрации от 25.08.2008 N 2835 обществу разрешено проектирование девятиэтажного жилого дома на месте объекта незавершенного строительства - детского сада N 30 в микрорайоне N 13 г. Нефтекамска.

Постановлением Главы администрации от 16.04.2009 N 863 утвержден градостроительный план земельного участка в городском округе г. Нефтекамск с целью размещения девятиэтажного жилого дома по постановлению главы администрации от 25.08.2008 N 2835 на земельном участке, находящемся по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6 "Г".

Общество 11.07.2013 обратилось в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка с кадастровым номером 07:66:010705:74 с "для завершения строительства детского сада N 30" на "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома".

В удовлетворении данного заявления администрацией отказано в связи с тем, что предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, для изменения разрешенного использования земельного участка отсутствуют законные основания.

Обществу выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома в микрорайоне N 13 на улице Березовское шоссе, 6 "Г" г. Нефтекамск от 29.01.2014 N RU 03303000-6.

Данное разрешение на строительство отменено 24.09.2014 в связи с несоответствием целевому назначению земельного участка, представленному обществу по договору аренды от 04.06.2008 N 2393к.

Указанные обстоятельства подтверждены решением Управления Федеральной антимонопольной службы Республики Башкортостан от 17.02.2015 по делу N А-177/15-14, которым администрация признана нарушившей положения ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что выразилось в принятии постановлений от 25.08.2008 N 2835, от 16.04.2009 N 863 и выдаче обществу разрешения на строительство многоэтажного жилого дома от 29.01.2014 N RU 03303000-6.

Администрация 31.12.2014 на основании представления прокурора г. Нефтекамска вынесла постановления N 5047, 5048 об отмене постановлений от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863.

Полагая, что постановления от 31.12.2014 N 5047 и 5048 нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, не содержат предусмотренных законном оснований для прекращения действия разрешения на строительство многоэтажного жилого дома, в связи с чем подлежат признанию недействительными на основании ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Как было указанно выше земельный участок с кадастровым номером 07:66:010705:74 предоставлен обществу в аренду по договору от 04.06.2008 N 2393к в связи с приобретением им права собственности на объект незавершенного строительства, распложенный на данном земельном участке. В договоре аренды указанно, что земельный участок предоставляется для завершения строительства детского сада N 30.

Согласно кадастровому паспорту (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.08.2008 N 266/08-04-3272 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:74 - "для завершения строительства детского сада N 30".

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу положений п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Кроме того, статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 2 данной статьи продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что поскольку земельный участок предоставлен обществу для определенных целей - "для завершения строительства детского сада N 30", то его использование для проектирования и строительства девятиэтажного жилого дома противоречит целям договора аренды и не допускается без соблюдения особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без проведения аукциона. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Отклоняя довод общества о том, что согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) оно имеет исключительные права на спорный земельный участок, в том числе вправе использовать его по своему усмотрению в целях, не противоречащих градостроительному регламенту, суд апелляционной инстанции указал, что земельный участок, занятый принадлежащим обществу объектом незавершенного строительства, не мог быть предоставлен ему для целей эксплуатации данного объекта, не являющегося завершенным строительством зданием (сооружением) по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды верно указали, что изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка с "для строительства детского сада" на "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома", по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что постановления администрации от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863 правомерно отменены администрацией в целях соблюдения действующего земельного законодательства.

Доводы общества о наличии у него исключительного права на спорный земельный участок в силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, наличии у него права на использование данного земельного участка с любым видом разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, основаны на неверном толковании норм материального права.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие предусмотренных п.21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения действия выданного ему разрешения на строительство, не принимается, поскольку оспариваемыми постановлениями данный вопрос не разрешается.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по тому же делу оставить изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" - без удовлетворения.

Возвратить общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" из федерального бюджета 4500 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 02.10.2015, который находится в материалах дела.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков