|
18 ноября 2015 г.
|
Дело N А07-2893/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Свердловской области - Костина О.А. (служебное удостоверение, поручение от 22.10.2015 N 38-17/1-102-2015/61329-15).
Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительными постановлений администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - администрация, ответчик) от 31.12.2014 N 5947, 5948.
На основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело вступила Прокуратура Республики Башкортостан (далее - прокуратура).
Решением суда от 15.05.2015 (судья Азаматов А.Д.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 (судьи Малышева И.А., Баканов В.В., Костин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, который изначально представлялся ему для целей, связанных со строительством на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, заявитель считает, что предусмотренный ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка не подлежал применению. Общество указывает на отсутствие предусмотренных положениями п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения действия разрешения на строительство, выданного ему для строительства жилого дома на арендуемом земельном участке. Кроме того, заявитель ссылается на то, что право на использование земельного участка с любым видом разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом предусмотрено п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан.
В отзывах на кассационную жалобу общества администрация и прокуратура просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считают их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации от 27.02.2008 N 541 "О предоставлении в аренду ООО "Уфа-Квартал" земельного участка, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г" 04.06.2008 Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношение Республики Башкортостан по городу Нефтекамску и обществом заключен договор аренды N 2393к, в соответствии с условиями которого обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 07:66:010705:74, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6 "Г", с видом разрешенного пользования: "для завершения строительства детского сада N 30".
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - детский сад N 30, принадлежащий обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 29.01.2008.
Постановлением Главы администрации от 25.08.2008 N 2835 обществу разрешено проектирование девятиэтажного жилого дома на месте объекта незавершенного строительства - детского сада N 30 в микрорайоне N 13 г. Нефтекамска.
Постановлением Главы администрации от 16.04.2009 N 863 утвержден градостроительный план земельного участка в городском округе г. Нефтекамск с целью размещения девятиэтажного жилого дома по постановлению главы администрации от 25.08.2008 N 2835 на земельном участке, находящемся по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6 "Г".
Общество 11.07.2013 обратилось в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка с кадастровым номером 07:66:010705:74 с "для завершения строительства детского сада N 30" на "для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома".
В удовлетворении данного заявления администрацией отказано в связи с тем, что предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, для изменения разрешенного использования земельного участка отсутствуют законные основания.
Обществу выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома в микрорайоне N 13 на улице Березовское шоссе, 6 "Г" г. Нефтекамск от 29.01.2014 N RU 03303000-6.
Данное разрешение на строительство отменено 24.09.2014 в связи с несоответствием целевому назначению земельного участка, представленному обществу по договору аренды от 04.06.2008 N 2393к.
Указанные обстоятельства подтверждены решением Управления Федеральной антимонопольной службы Республики Башкортостан от 17.02.2015 по делу N А-177/15-14, которым администрация признана нарушившей положения ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что выразилось в принятии постановлений от 25.08.2008 N 2835, от 16.04.2009 N 863 и выдаче обществу разрешения на строительство многоэтажного жилого дома от 29.01.2014 N RU 03303000-6.
Администрация 31.12.2014 на основании представления прокурора г. Нефтекамска вынесла постановления N 5047, 5048 об отмене постановлений от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863.
Полагая, что постановления от 31.12.2014 N 5047 и 5048 нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, не содержат предусмотренных законном оснований для прекращения действия разрешения на строительство многоэтажного жилого дома, в связи с чем подлежат признанию недействительными на основании ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
Как было указанно выше земельный участок с кадастровым номером 07:66:010705:74 предоставлен обществу в аренду по договору от 04.06.2008 N 2393к в связи с приобретением им права собственности на объект незавершенного строительства, распложенный на данном земельном участке. В договоре аренды указанно, что земельный участок предоставляется для завершения строительства детского сада N 30.
Согласно кадастровому паспорту (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.08.2008 N 266/08-04-3272 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:74 - "для завершения строительства детского сада N 30".
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В силу положений п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно
