Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 ноября 2015 г. N Ф09-9227/15 по делу N А60-11294/2015

Екатеринбург

27 ноября 2015 г.

Дело N А60-11294/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2015 по делу N А60-11294/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель управления Росреестра - Мурдасова Ю.Е. (доверенность от 21.09.2015 N 08-17/47).

От представителя открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России") поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия. Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация Качканарского городского округа (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными решений управления Росреестра об отказе в государственной регистрации соглашений от 12.07.2013 о расторжении договоров аренды земельных участков от 31.10.2008 N 40, 41, 43, о возложении на управление Росреестра обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Комелькова Светлана Васильевна, общество "Сбербанк России".

Решением суда от 13.05.2015 (судья Биндер А.Г.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (судьи Дюкин В.Ю., Виноградова Л.Ф., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, выводы судов о том, что регистрация прекращения права аренды может быть произведена вне зависимости от наличия регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка является ошибочным, так как в силу положений п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении заложенного права прекращается и сам залог. Таким образом, по мнению управления Росреестра, является законным его требование о предоставлении документов, необходимых для погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Общество "Сбербанк России" в своем отзыве поддерживает доводы кассационной жалобы управления Росреестра, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Комельковой С.В. (арендатор) 31.10.2008 заключены договоры аренды земельных участков N 40, 41, 43, в соответствии с условиями которых арендодатель предоставил арендатору в аренду земельные участки, расположенные в г. Качканаре по ул. Свердлова.

Впоследствии на основании договоров залога от 30.09.2010 N 90856, от 04.08.2011 N 90950 права арендатора земельных участков по договорам от 31.10.2008 переданы предпринимателем в залог обществу "Сбербанк России".

Сторонами названных договоров аренды 12.07.2013 заключены соглашения об их расторжении в связи с систематическим нарушением арендатором обязанностей по уплате арендных платежей.

Администрация обратилась в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды.

Управление Росреестра отказало в проведении государственной регистрации (сообщения об отказах в государственной регистрации прав от 04.03.2015 N 66/024/660/2015-65, 66/024/660/2015-66, 66/024/660/2015-68), ссылаясь на то, что заявителем не было представлено согласие залогодержателя на расторжение договоров аренды, права по которым переданы в залог.

Полагая, что данный отказ управления Росреестра является незаконным, нарушает ее права и законные интересы, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 1, 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным Кодексом Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав, их ограничения (обременение), перехода или прекращения носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела суды установили, что администрацией в управление Росреестра были представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение договоров аренды от 31.10.2008 N 40, 41, 43.

Оценивая основание отказа в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды - наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации залога прав аренды по спорным договорам и непредставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих прекращение залога права аренды, суды обоснованно признали значимым то, что наличие договора залога права аренды, и, соответственно, обременение прав арендатора по договору аренды земельного участка не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации); данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

При таких обстоятельствах, суды обосновано признали оспариваемый отказ управления Росреестра в регистрации соглашений от 12.07.2013 о расторжении договоров аренды земельных участков не соответствующим Федеральному закону N 122-ФЗ, ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Довод управления Росреестра, изложенный в кассационной жалобе о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, основан на неправильном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2015 по делу N А60-11294/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.Ю. Смирнов С.Э. Рябова