Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2015 г. N Ф09-9757/15 по делу N А60-41217/2014

Екатеринбург

16 декабря 2015 г.

Дело N А60-41217/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Беляевой Н. Г., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу N А60-41217/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

региональной общественной организации "Молодежный центр поэзии, музыки и кулинарного искусства Свердловской области" (далее - Молодежный центр) - Прозорова О. М. (доверенность от 09.04.2015);

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - Учреждение) - Селянин К. Ю. (доверенность от 18.02.2015 N 47д).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Молодежному центру о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года в сумме 3 177 360 руб. 45 коп., неустойки в сумме 2 636 258 руб. 38 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, Молодежный центр обратился в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым заявлением к Учреждению культуры о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 21.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 по охранно-арендному договору от 20.08.1999 N 256 (далее - договор).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 (судья Ефимов Д. В.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично.

С ответчика по первоначальному иску в пользу истца взыскано 2 378 421 руб. 12 коп., в том числе долг в размере 1 330 195 руб. 65 коп., пени за период с 10.07.2013 по 31.12.2014 в размере 1 048 225 руб. 47 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Встречный иск удовлетворен. Односторонняя сделка в форме уведомления от 21.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 по договору признана недействительной.

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2015 (судья Ефимов Д. В.) Учреждения в пользу общественной организации в возмещение расходов по оплате экспертизы взысканы 33 096 руб. 00 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 (судьи Гулякова Г. Н., Борзенкова И. В., Васильева Е. В.) решение суда первой инстанции от 26.05.2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Учреждения - без удовлетворения.

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Уральского округа
с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 26.05.2015 и постановление суда апелляционной инстанции
от 13.08.2015, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводами судов о признании недействительной сделки, совершенной в форме уведомления N 1061/12 от 21.12.2012, поскольку данная сделка не совершалась, указывает, что в адрес общественной организации направлялось уведомление с иной датой, а именно от 27.12.2012. При этом заявитель считает, что указанное несоответствие в датах уведомлений невозможно отнести к опечатке. Учреждение также не согласно с выводом судов о несоблюдении им условий увеличения размера арендной платы, которые предусмотрены в п. 6.4 дополнительного соглашения от 09.02.2010

к договору. В обоснование увеличения размера арендной платы заявитель ссылается на отчеты от 14.10.2010 10/10, составленный обществом с ограниченной ответственностью Научно-технический центр "Перспектива" (далее - общество Научно-технический центр "Перспектива") и от 09.10.2012 ОА-04/2012-15, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Априори" (далее - общество "Оценочная компания "Априори"). Заявитель также указал, что Молодежный центр против установленной с 01.01.2013 ставки 534 руб. за 1 м не возражал и совершал по ней оплату в течение полугода.

В отзыве на кассационную жалобу Молодежный центр просит обжалуемы судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела Учреждение (арендодатель) и Молодежный центр (арендатор) заключили договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещений объекта недвижимости (цокольный этаж), который является памятником истории и культуры федерального значения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-т Ленина, д. 69, корп. 10, литер А, А 2, А 3, общей площадью 426,4 м (в редакции дополнительных соглашений

от 09.02.2010 и от 05.04.2010).

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к договору срок действия заключенного договора до 20.08.2024 включительно.

Пунктом 6.1 указанного дополнительного соглашения установлен размер ежемесячной арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 10.08.2009 N 16/2009/УР и составляет 128 177 руб. 97 коп. в том числе налог на добавленную стоимость.

На основании п. 6.2.3 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к договору оплата арендной платы и налога на добавленную стоимость производится ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

В соответствии с п. 6.4. указанного дополнительного соглашения размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения рыночной стоимости Объекта (конъюнктуры рынка); либо в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру указанного договора и является его неотъемлемой частью.

Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

Пунктами 3.2.4 и 3.2.5 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к договору предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором, и оплачивать арендную плату в соответствии с полученным уведомлением в случае ее пересмотра.

Согласно п. 7.2.1 указанного дополнительного соглашения за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.4 и 3.2.5, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере 0,3 % от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день неоплаты после срока, указанного в п. 6.2.3 дополнительного соглашения.

Из содержания уведомления от 22.02.2011 N 123/02 следует, что с 01.03.2011 установлен новый размер ежемесячной арендной платы в размере

130 478 руб. 40 коп. за пользование нежилыми помещениями общей площадью 426,4 м.

Из материалов дела также следует, что арендодатель направил арендатору уведомление от 27.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 до 534 руб. за 1 м арендуемых площадей в месяц.

Поскольку арендатор продолжал оплачивать арендную плату в соответствии со ставкой, действовавшей до 01.01.2013, у него возникла задолженность по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года, то в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей арендодателем начислена договорная пеня.

Ссылаясь на то, что Молодежный центр в добровольном порядке отказался исполнять требования претензий арендатора о погашении задолженности по основному долгу и пени, Учреждение обратилось в арбитражный суд с первоначальным требованием.

Полагая, что у арендодателя не имелось оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, Молодежный центр обратился в арбитражный суд со встречным исковым требованием.

Удовлетворяя встречные исковые требования, и частично отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в п. 6.4 дополнительного соглашения от 09.02.2010 к договору за арендодателем закреплено право изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, что свидетельствует о согласованности сторонами указанного условия арендодателя при наличии предусмотренных договором оснований.

В обоснование принятия решения об увеличении размера арендной платы Учреждение сослалось на отчет от 09.10.2012 ОА-04/2012-15, составленный обществом "Оценочная компания "Априори", согласно которому на дату оценки 03.10.2012 стоимость права пользования на условиях аренды объектом недвижимости составила 533 руб. 79 коп. за 1 м в месяц, включая налог на добавленную стоимость без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, при этом рыночная стоимость права пользования определена в отношении объекта недвижимости: отдельно-стоящего здания с пристроями (Литер А, А1, А2, А3), общей площадью 6498,7 м, являющегося объектом культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: Екатеринбург, пр-т Ленина, д.69, корп. 10, тогда как в соответствии с

п. 1.1 договора объектом аренды является часть помещений объекта недвижимости (цокольный этаж), площадью 426,4 м в здании с пристроями (Литер А, А2, А3), общей площадью 6498,7 м, являющимся объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: Екатеринбург, пр-т Ленина, д.69, корп. 10.

Кроме того, в связи с тем, что сопоставление отчетов от 14.10.2010 N 10/10, составленного обществом Научно-технический центр "Перспектива" и от 09.10.2012 N ОА-04/2012-15, составленный обществом "Оценочная компания "Априори" могло свидетельствовать об изменении конъюнктуры рынка, в соответствии с п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции определением от 25.02.2015 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Инвест-актив-Оценка" (далее - общество "Инвест-актив-Оценка") Мосгольду А. Г.

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом недвижимости - нежилые помещения, расположенные в подвале здания N 1-16, 66-73, антресоль 7 подвала 3-5, общей площадью 426,4 м в здании-памятнике "Комплекс "Городок Чекистов" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 69, корп. 10, литер А, по состоянию на 03.10.2012, за 1 м в месяц без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов (с учетом налога на добавленную стоимость и без учета налога на добавленную стоимость).

Согласно экспертному заключению от 30.03.2015 О/15-02-20, выполненному обществом "Инвест-актив-Оценка" рыночная стоимость права пользования на условиях аренды указанным объектом недвижимости по состоянию на 03.10.2012 за 1 м в месяц без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов с учетом налога на добавленную стоимость составила 297 руб., без учета налога на добавленную стоимость -

251 руб. 70 коп.

Следовательно, согласно указанному экспертному заключению, рыночная стоимость права пользования объектом аренды за 1 месяц составила 126 640 руб. 8 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства, в том числе охранно-арендный договор от 20.08.1999 N 256, дополнительное соглашение от 09.02.2010 к договору, отчеты от 14.10.2010
N 10/10, составленный обществом Научно-технический центр "Перспектива" и от 09.10.2012 N ОА-04/2012-15, составленный обществом "Оценочная компания "Априори", экспертное заключение от 30.03.2015 N О/15-02-20, выполненное обществом "Инвест-актив-Оценка", суды сделали правильный вывод о том, что условия п. 6.4. дополнительного соглашения от 09.02.2010

к договору (в случае изменения рыночной стоимости Объекта), арендодателем не соблюдены, изменение рыночной стоимости объекта аренды - нежилых помещений площадью 426, 4 м последним не доказано.

Суды обоснованно указали, что представленный в материалы дела отчет от 09.10.2012 N ОА-04/2012-15, составленный обществом "Оценочная компания "Априори", является ненадлежащим доказательством и не может быть положен в обоснование размера арендной платы в соответствии с условиями п.6.4 указанного дополнительного соглашения, поскольку составлен в отношении объекта, который в аренду Молодежному центру не передавался.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворяя исковые требования Молодежного центра о признании недействительной односторонней сделки в форме уведомления от 21.12.2012 N 1061/12 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2013 по договору, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Учреждения оснований для одностороннего изменения арендной платы в указанном в уведомлении размере.

Отклоняя довод Учреждения о том, что Молодежный центр оспорил сделку в форме уведомления от 21.12.2012 N 1061/12, которая в действительности не совершалась, поскольку ответчику по первоначальному иску было направлено уведомление от 27.12.2012 N 1061/12, суд апелляционной инстанции указал, что из представленного в материалы дела спорного уведомления усматривается, что его дата и номер подписаны "от руки" с практически совпадающим написанием цифр "1" и "7". Суд отметил, что данное несоответствие в датах уведомления можно отнести к опечатке, исправление которой в соответствии с п. 3 ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не влияет на существо судебного акта и не изменяет его содержание.

В связи с тем, что Молодежный центр осуществлял оплату арендных платежей в соответствии с уведомлением от 22.02.2011 N 123/02, по условиям которого размер ежемесячной арендной платы составляет 130 478 руб. 40 коп., суды обоснованно сделали вывод о том, что рыночная цена, установленная указанным экспертным заключением сопоставима с ценой, установленной уведомлением от 22.02.2011 N 123/02.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что Молодежным центром не оспаривается наличие задолженности по арендной плате за период с февраля 2013 года по август 2014 года в сумме 1 330 195 руб. 65 коп. из расчета размера арендной платы в сумме 130 478 руб. 40 коп. в месяц, признанной судами сопоставимой с рыночной, верно удовлетворили первоначальные исковые требования о взыскании основного долга в указанной денежной сумме и пени, начисленных за период с 10.07.2013 по 31.12.2014 в сумме 1 048 225 руб. 47 коп. в соответствии с п. 7.2. договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции указал, что расчет задолженности произведен Молодежным центром по действующей ставке арендной платы, установленной с 01.03.2011 до увеличения арендной ставки по уведомлению от 27.12.2012 N 1061/12, а пени, уплаченные последним по претензиям заявителя включены им по первоначальному иску в расчет задолженности как переплаченные, в связи с чем начислению и уплате не подлежали.

Довод заявителя о том, что Молодежный центр против установленной с 01.01.2013 ставки 534 руб. за 1 м не возражал и совершал по ней оплату со ссылкой на платежные поручения, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка. Отклоняя данный довод суд указал, что такие действия ответчика как осуществление платежей арендной платы необходимо расценивать как конклюдентные действия, свидетельствующие об акцепте уведомления от 27.12.2012 1061/12, поскольку сумма платежей не совпадает с указанной в уведомлении

от 27.12.2012 N 1061/12 ни в общем, ни с разбивкой помесячно.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку доказательств и установление новых обстоятельств, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015,следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу N А60-41217/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

Н.Г.Беляева Т.В.Сулейменова