Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2016 г. N Ф09-8923/15 по делу N А07-2497/2015

Екатеринбург

25 января 2016 г.

Дело N А07-2497/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Рябовой С. Э., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" (далее - общество "Уфа-Квартал") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А07-2497/2015 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Уфа-Квартал" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - комитет) об обязании внести изменения в договор аренды от 04.06.2008 N 2393к земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 9440 кв. м, находящегося по адресу: г. Нефтекамск, Березовское шоссе, 6 "Г", кадастровый номер 02:66:010705:74, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования: "для проектирования и строительства 9-этажного жилого дома в микрорайоне N 13".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2015 в порядке ч. 5 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечена Прокуратура Республики Башкортостан. Указанным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 (судья Харисов А.Ф.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уфа-Квартал" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, удовлетворить исковые требования, указывая на нарушение судами п. 7 ст. 1, 30-32, 37, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подп. 8 п. 1 ст. 1, абз. 2 п. 2 ст. 7, ст. 30, 30.1, 36, п. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель отмечает, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации открытому акционерному обществу "Башкирэнерго"; на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, приобретенный истцом по договору купли-продажи от 29.01.2008. Общество "Уфа-Квартал", ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 22.11.2011 N Д23-4850, полагает, что вид разрешенного использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно, в том числе арендатором, без дополнительных согласований из числа предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. По его мнению, в отношении земельного участка, переданного в аренду, такое изменение осуществляется путем внесения соответствующих изменений в договор аренды, новое предоставление земельного участка не осуществляется. Кроме того, заявитель отмечает, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делам N А07-13272/2014, А07-22321/2014, А07-20505/2014 признано законным предоставление земельного участка без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура Республики Башкортостан возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом "Уфа-Квартал" (арендатор) на основании постановления главы администрации городского округа город Нефтекамск от 27.02.2008 N 541 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 04.06.2008 N 2393к, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9440 кв. м с кадастровым номером 02:66:010705:74, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Березовское шоссе, 6-Г, из земель населенных пунктов, для использования в целях завершения строительства детского сада N 30 в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - детский сад N 30, принадлежащий на праве собственности арендатору, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2008 серии 04АБ N 157678.

Согласно п. 3.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 27.02.2008 до 27.02.2011.

Указанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.06.2008.

Постановлением администрации от 25.08.2008 N 2835 "О разрешении обществу "Уфа-Квартал" проектирования и строительства 9-этажного жилого дома в микрорайоне N 13" обществу "Уфа-Квартал" разрешено проектирование 9-этажного жилого дома на месте объекта незавершенного строительства - детского сада N 30 в микрорайоне N 13.

Постановлением администрации от 16.04.2009 N 863 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка в городском округе город Нефтекамск" утвержден градостроительный план земельного участка с целью размещения 9-этажного жилого дома в соответствии с постановлением администрации от 25.08.2008 N 2835.

Истцу выдано разрешение на строительство от 29.01.2014 N RU 03303000-6.

Сторонами подписано изменение от 03.03.2011 N 1 к договору аренды земельного участка от 04.06.2008 N 2393к на основании постановления администрации от 16.02.2011 N 414 "О внесении изменений в постановление администрации от 27.02.2008 N 541", которым срок аренды продлен до 27.02.2013.

Дополнительным соглашением от 19.04.2013 N 2 к договору срок аренды продлен до 27.02.2015.

Письмами от 29.09.2014 N 107/01-123, 107/01-124 истец обратился в комитет и администрацию с просьбой о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 04.06.2008 N 2393к в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Письмом от 14.11.2014 N 2905 комитет отказал обществу "Уфа-Квартал" во внесении изменений в договор аренды, указав, что предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется в порядке, установленном ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что отказ комитета не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество "Уфа-Квартал" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Как следует из материалов дела, комитетом земельный участок предоставлен истцу для завершения строительства детского сада N 30, что подтверждается п. 1.1 договора аренды от 04.06.2008 N 2393к.

В заявлениях от 29.08.2014 истец просил изменить назначение спорного земельного участка для проектирования и строительства 9-этажного жилого дома в микрорайоне N 13.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период обращения общества в комитет и его рассмотрения были урегулированы ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент обращения общества в комитет и его рассмотрения) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

Поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:66:010705:74 в аренду осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством, суды пришли к выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего завершение строительства детского сада, на строительство жилого дома по существу направлено на обход установленной ст. 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры торгов, предоставляет обществу "Уфа-Квартал" выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Внесение изменения в договор аренды земельного участка от 04.06.2008 N 2393к в части изменения вида разрешенного использования земельного участка позволит обществу "Уфа-Квартал" осуществить жилищное строительство на земельном участке, который предоставлен без соблюдения установленной процедуры, что является нарушением п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не соблюдены, суды пришли к обоснованному выводу о правомерности отказа комитета о внесении изменений в договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Установив, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для завершения строительства детского сада, суды указали на отсутствие у комитета обязанности по внесению изменений в условия договора аренды от 04.06.2008 N 2393к в части изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, а именно: "для проектирования и строительства 9-этажного жилого дома в микрорайоне N 13" вместо "для завершения строительства детского сада N 30".

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования "для завершения строительства детского сада N 30". Приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, общество "Уфа-Квартал" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

В данном случае у арендодателя отсутствует обязанность по внесению изменений в действующий договор аренды в части разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, поскольку действующим законодательством, регулирующим правоотношения сторон, такая обязанность не установлена.

Учитывая изложенное, суды сделали правильный вывод о том, что в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

При этом суды приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, в соответствии с которой воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленном в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Кроме того, суды указали, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2015 по делу N А07-2893/2015 обществу "Уфа-Квартал" отказано в удовлетворении требований о признании постановлений администрации от 31.12.2014 N 5943, 5947 недействительными, которыми отменены постановления от 25.08.2008 N 2835 и от 16.04.2009 N 863.

В рамках рассмотрения дела N А07-2893/2015 судами установлено, что указанные постановления являются законными и обоснованными, поскольку вынесение постановлений администрацией о разрешении строительства многоквартирного жилого дома вместо детского сада, а также об утверждении соответствующего градостроительного плана земельного участка нарушает установленный законом порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленный п. 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что вид разрешенного использования выбирается правообладателем земельного участка самостоятельно без дополнительных согласований из числа предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, в отношении земельного участка, переданного в аренду, такое изменение осуществляется путем внесения соответствующих изменений в договор аренды, новое предоставление земельного участка не осуществляется, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 по делу N А07-2497/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфа-Квартал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

С.Э.Рябова И.А.Краснобаева