Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 мая 2016 г. N Ф09-4488/16 по делу N А34-5312/2015

Екатеринбург

18 мая 2016 г.

Дело N А34-5312/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" (далее - общество "КомпаниСтройСити", ответчик), Администрации города Кургана (далее - администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.11.2015 по делу N А34-5312/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации - Резепина Е.С. (доверенность от 04.03.2015 N 636)

прокуратуры Курганской области - Бухарова А.С. (доверенности от 25.12.2015 N 08-2015)

общества "КомпаниСтройСити" - Пантелеева М.В. (доверенность от 26.07.2015).

Прокуратура Курганской области (далее - прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "КомпаниСтройСити", администрации и Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана о признании соглашения, заключенного между обществом "КомпаниСтройСити" и администрацией от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014, недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата).

Решением суда от 16.11.2015 (судья Саранчина Н.А.) исковые требования удовлетворены частично; признано недействительным соглашение от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2406-з аренды земельного участка от 27.10.2014 года, заключенное между администрацией и обществом "КомпаниСтройСити". В удовлетворении требований к Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "КомпаниСтройСити" просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, считает их незаконными, необоснованными и принятыми с нарушением норм материального права. Общество "КомпаниСтройСити" считает, что судами сделан необоснованный вывод о том, что оспариваемая сделка была направлена на изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках Градостроительного и Земельного Законодательства, так как общество неоднократно представляло документа о том, что смена вида разрешенного использования земельного участка была произведена до оспариваемой сделки. Кроме того общество "КомпаниСтройСити" со ссылкой на ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей после 01.03.2015, на момент заключения дополнительного соглашения) указывает, что суды, делая вывод о том, что изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный дом с физкультурно-оздоровительным комплексом по существу направлены на обход процедуры торгов, не оценили доводы общества о том, что на момент заключения оспариваемого соглашения земельный участок не мог являться предметом аукциона, как для него, так и для иных лиц, а также довод о необходимости реконструкции принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, в том числе по причине отсутствия технической возможности подключения физкультурно-оздоровительного комплекса к городским тепловым сетям, что исключало его ввод в эксплуатацию как самостоятельного объекта капитального строительства.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить указанные судебные акты, считает, что судами не исследованы обстоятельства имеющие значение для дела, а выводы судов несоответствуют обстоятельствам дела. При этом администрация полагает, что заключение соглашения от 29.07.2015 о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 27.10.2014 N 2406-з нельзя рассматривать как основание возникновения прав на землю, как первичное предоставление земельного участка. Администрация также отмечает, что удовлетворении исковых требований не повлечет восстановление нарушенных прав лиц, в защиту которых он подан, так как земельный участок стоит на кадастровом учете со смененным видом разрешенного использования "реконструкция объекта незавершенного строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса под многоквартирный жилой комплекс" и на спорном земельном участке уже возведен незавершенный строительством объект, на который зарегистрировано право собственности за арендатором земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Кадастровая палата, указала, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:1935 соответствует действующему законодательству Российской Федерации и сославшись на ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отметила, что общество "КомпаниСтройСити" реализовало свое право, установленное законом.

Прокуратура в письменных возражениях на кассационную жалобу, указала, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Департамента от 20.10.2014 N 658-р обществу "КомпаниСтройСити" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 45:25:070311:1935, общей площадью 3835 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, в районе ул. Климова, 52 для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса.

Между Департаментом и обществом "КомпаниСтройСити" 27.10.2014 заключен договор N 2406-з аренды земельного участка со сроком действия 3 года, по акту приема-передачи от 27.10.2014 участок передан обществу КомпаниСтройСити".

Постановлением администрации от 16.04.2015 N 3396 земельному участку с кадастровым номером 45:25:070311:1935 присвоен адрес: Российская Федерация, Курганская область, город Курган, улица Климова, участок N 52а; объекту незавершенного строительства - Российская Федерация, Курганская область, город Курган, улица Климова, дом N 52а.

Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 07.05.2015 осуществлена государственная регистрация права общества "КомпаниСтройСити" на объект незавершенного строительства. Площадь застройки: 1448.1000 кв. м. Степень готовности объекта: 30%, местоположение: г. Курган, ул. Климова, д. 52а.

Соглашениями от 22.04.2015, от 03.07.2015 произведена замена стороны - арендодателя Департамента на Администрацию, изменен срок аренды земельного участка с 3 лет на 6 лет.

Соглашением от 29.07.2015 изменен вид разрешенного использования земельного участка "для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса" на разрешенный вид использования "реконструкция объекта незавершенного строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса под многоквартирный жилой комплекс".

Ссылаясь на то, что изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 названного Кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Земельным законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014 регламентировался ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения оспариваемого соглашения (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с решением Курганской городской Думы от 19.12.2007 N 318 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Кургана" спорный земельный участок расположен в территориальной зоне: зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4), с основными видами разрешенного использования:

1.1. Многоквартирные жилые дома от 6 до 12 этажей;

1.9. спортивные объекты (бассейн, спортзал, фитнес-центр), открытые спортивно-физкультурные сооружения.

Таким образом, в указанной зоне допускается размещение, как многоквартирного дома, так и физкультурно-оздоровительного комплекса.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением п. 1, 2 ст 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в момент предоставления земельного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 25.06.2013N 1756/13, содержащем указание на обязательность ее применения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установив, что земельный участок был предоставлен ответчику для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса, что отражено в разделе 1 договора аренды от 27.10.2014 и приняв на себя права и обязанности арендатора при его заключении, общество "КомпаниСтрой Сити" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу, что изменение разрешенного использования: "для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса" на разрешенный вид использования "реконструкция объекта незавершенного строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса под многоквартирный жилой комплекс", в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка норм п. 1, 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах общества может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Таким образом, суды, с учетом положений вышеуказанных норм, правомерно удовлетворили требования прокуратуры и признали недействительным дополнительное соглашение от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014.

Доводы общества "КомпаниСтройСити" и администрации, изложенные в кассационных жалобах, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда апелляционной инстанции, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Поскольку при подаче кассационной жалобы обществом "КомпаниСтройСити" государственная пошлина не уплачена, при этом им было заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, которое было удовлетворено судом кассационной инстанции, с общества "КомпаниСтройСити" в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.11.2015 по делу N А34-5312/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" и Администрации города Кургана - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Е.А. Платонова В.А. Купреенков