Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 мая 2016 г. N Ф09-5274/16 по делу N А07-19391/2015

Екатеринбург

27 мая 2016 г.

Дело N А07-19391/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2016 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Беляевой Н.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" (далее - общество "Райт", истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Райт" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 17 м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Чернышевского, 14, кадастровый номер 02:55:010254:231, площадью 996 кв. м сроком на 10 лет для проектирования и строительства здания музея имени Рудольфа Нуреева и студии документального кино.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) и Министерство культуры Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 (судья Вальшина М.Х.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого апелляционного суда от 10.03.2016 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда остановлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Райт" просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование доводов кассационной жалобы общество "Райт" указывает, что им представлены документы, подтверждающие, что земельный участок осваивался. При этом истец ссылаясь на дело N А07-21193/2015 в рамках которого рассматривался спор с подрядчиком, осуществляющим вынос инженерных сетей, указывает на наличие трудностей в освоении земельного участка. По мнению общества "Райт", оно соответствует критериям, установленным в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды в силу п. 1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.04.2009 N 1571 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Райт" (арендатор) 13.07.2009 заключен договор аренды земельного участка N 1099-09, по условиям которого, арендодатель передал арендатору по акту приема - передачи в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010254:231, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Чернышевского (местоположение установлено примерно в 17 м по направлению на юго-восток относительно ориентира: дом 14, ул. Чернышевского) общей площадью 996 кв. м для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Срок аренды устанавливается с 03.04.2009 до 03.04.2012 (п. 3.1 договора) Согласно п. 3.3 договора арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме.

На основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04.05.2012 N 1659 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Райт" (арендатор) 10.07.2012 заключен договор N 463-12 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору по акту приема - передачи в аренду тот же земельный участок с кадастровым номером 02:55:010254:231 площадью 996 кв. м для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино.

Срок аренды устанавливался с 04.05.2012 до 03.04.2015 (п. 3.1 договора).

По истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока установленного в п. 3.1 договора уведомить об этом арендатора в письменной форме. (п. 3.2., 3.3 договора).

Письмами от 12.01.2015 N 01-15 и от 16.06.06.2015 N 15 общество "Райт" обращалось к Главе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010254:231 для проектирования и строительства здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино.

Управление в письме от 02.04.2015 N 1371 отказало истцу в продлении договора аренды.

Истец, ссылаясь на то, что участок предоставлен ему в соответствии с распоряжением Президента Республики Башкортостан (Главы Республики Башкортостан) от 03.11.2006 N 8547ж-1 и в силу независящих от него обстоятельств, он не имел возможности использовать участок по целевому назначению в установленный договором аренды срок, обратился в суд в порядке искового производства с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к положениям Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (даты вступления в силу федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации) в рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов.

Так, по смыслу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Приведённая правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишённых возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют случаи, указанные в п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подп.1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В данном случае указанная совокупность условий не установлена ввиду отсутствия оснований для предоставления обществу участка без проведения торгов, предусмотренных подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из оснований заявленных истцом требований и обстоятельств дела, применительно к рассматриваемому спору относимы следующие случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренные в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации:

- предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подп. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи (подп. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечёт за собой для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации последствия (ч. 2 ст. 9, ч. 3 ст. 41, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств предоставления участка истцу в соответствии с подп.3 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации) в материалах дела не имеется.

Как установлено судами, срок аренды земельного участка, предоставленного для возведения здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино, истёк в апреле 2015 года, так как по договору аренды от 13.07.2009 N 1099-09 срок определялся с 03.04.2009 до 03.04.2012, по договору аренды от 10.07.2012 N 463-12 - с 04.05.2012 до 03.04.2015.

Как верно указано апелляционным судом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о том, что арендатор прилагал достаточные усилия, направленные на достижение конечной цели договора, путем осуществления комплекса работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство для возведения здания музея Рудольфа Нуреева и студии документального кино, а также о том, что предоставленный в аренду земельный участок, начиная с апреля 2009 года, был освоен.

При этом судами, верно, отмечено, что перенос внутриквартальных тепловых сетей и расположенных на участке металлических гаражей граждан не могут служить обоснованием не достижения цели аренды участка с учетом того, что срок аренды истцу уже продлялся на три года, а общий срок аренды, на протяжении которого истец не приступил к непосредственному строительству здания, составляет 6 лет, сведений о наличии на участке принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства из материалов дела не усматривается.

Судами также установлено, что участок истцу был передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, что следует из представленных в материалы дела актов приема - передачи от 13.07.2009 и от 10.07.2012, подписанных истцом без замечаний и возражений относительно пригодности участка для строительства (п. 2, 3 названных актов).

При таких обстоятельствах, учитывая, что оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка сроком еще на 10 лет для проектирования и строительства здания музея имени Рудольфа Нуреева и студии документального кино у Управления не имелось, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы кассационной жалобы по существу аналогичны доводам, изложенным в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции (ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба общества "Райт" - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу N А07-19391/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Райт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Н.Г. Беляева Т.В. Сулейменова