Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф09-73/17 по делу N А47-4245/2015

Екатеринбург

14 февраля 2017 г.

Дело N А47-4245/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Семеновой З.Г., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русстрой" (далее - общество "Русстрой") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 по делу N А47-4245/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО") - Королев К.С. (доверенность от 31.05.2016 N 141/4-7366);

Министерства обороны Российской Федерации (далее - Министерство обороны) - Королев К.С. (доверенность от 19.12.2016 N 212/2/1920).

Учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Русстрой" о взыскании с общества на основании договора аренды федерального недвижимого имущества от 25.10.2012 N 141/3/АИ-336 задолженности по арендной плате за период с 10.01.2013 по 24.06.2013 в сумме 281 827 руб. 87 коп., пени за просрочку внесения арендной платы, начисленные за период с 05.11.2012 по 24.06.2015 в сумме 1 613 078 руб. 41 коп., а также задолженность по оплате фактического пользования имуществом после прекращения договора аренды федерального недвижимого имущества от 25.10.2012 N 141/3/АИ-336 за период с 25.06.2013 по 24.06.2015 в сумме 1 357 015 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на указанную задолженность за период с 25.06.2013 по 24.06.2015 в сумме 112 300 руб. 70 коп.; обязании общества "Русстрой" передать учреждению "Приволжско-Уральское ТУИО" по акту приема-передачи здание гарнизонного кинопункта, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, литер Б (инв. N 2-339-7/Б), в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Русстрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к учреждению "Приволжско-Уральское ТУИО" о признании договора аренды федерального недвижимого имущества от 25.10.2012 N 141/3/АИ-336 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде обязания учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" возвратить обществу денежные средства в сумме 168 219 руб. 23 коп., уплаченные в счет арендной платы, а также взыскать с учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на обозначенную выше сумму за период ее удержания с 10.12.2012 по 01.03.2016, возместить судебные расходы на оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя в сумме 150 000 руб. (с учетом изменения размера встречных исковых требований и отказа от встречного иска в части требования о признании торгов от 12.09.2012 недействительными, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области (далее - Министерство культуры), Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, Министерство обороны.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 (судья Калитанова Т.В.) первоначальные исковые требования учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" удовлетворены частично, суд взыскал с общества "Русстрой" в пользу истца 1 751 143 руб. 57 коп., из которых 1 638 842 руб. 87 коп. - оплата за фактическое пользование имуществом, 112 300 руб. 70 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами; обязал общество "Русстрой" передать учреждению "Приволжско-Уральское ТУИО" по акту приема-передачи здание гарнизонного кинопункта, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, лит. б (инв.N 2-339-7/Б), в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования общества "Русстрой" удовлетворены частично, суд признал недействительным договор аренды от 25.10.2012 N 141/3/А4-336; взыскал с учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" в пользу общества "Русстрой" расходы по оплате услуг представителя в сумме 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции отменено, первоначальные исковые требования учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" удовлетворены, суд взыскал с общества "Русстрой" в пользу учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" основной долг по оплате пользования имуществом в сумме 1 638 842 руб. 87 коп., пени в сумме 1 613 078 руб. 41 коп и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 112 300 руб. 70 коп., всего - 3 364 221 руб. 98 коп., обязал общество "Русстрой" передать учреждению "Приволжско-Уральское ТУИО" по акту приема-передачи здание гарнизонного кинопункта, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, лит. б (инв. N 2-339-7/Б), в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Русстрой" отказано.

В кассационной жалобе общество "Русстрой", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований общества "Русстрой" в полном объеме. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий и проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, пересмотрев при этом фактические обстоятельства дела. Общество "Русстрой" полагает, что заключенный между сторонами договор аренды от 25.10.2012 является ничтожной сделкой, поскольку объект аренды - здание гарнизонного кинопункта, является объектом культурного наследия, в связи с чем для передачи его в аренду требуется согласие Министерства культуры; кроме того, учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО" неправомочно в распоряжении указанным имуществом; оспариваемый договор заключен на основании торгов, проведенных с существенными нарушениями; договор аренды от 25.10.2012 также не прошел государственную регистрацию. Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что акт приема-передачи подписан уполномоченными лицами и свидетельствует об удовлетворительном состоянии помещений, кроме того, указывает, что фактическое исполнение сторонами договора аренды не делает его законным. Общество "Русстрой" отмечает, что если бы в тексте оспариваемого договора содержалась характеристика объекта (объект культурного наследия), то ответчик заключил бы договор на иных условиях, вместе с тем отсутствие в договоре указанной характеристики свидетельствует о ничтожности данного договора. Заявитель указывает на необоснованный вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество "Русстрой", посредством предъявления встречного искового заявления, уклоняется от арендных платежей, а также отмечает, что предпринимал меры для урегулирования спора во внесудебном порядке. По мнению общества "Русстрой", взыскание с него стоимости фактического пользования недвижимым имуществом неправомерно и незаконно, поскольку зарегистрированное за Российской Федерацией право не содержит обременений (объект культурного наследия), охранное обязательство не получено в установленном порядке, кроме того, у учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" не возникло право оперативного управления объектом недвижимости. В обоснование невозможности фактического использования арендуемого имущества заявитель указывает на его аварийное состояние, отсутствие надлежащего лица, обладающего правом на взыскание стоимости использования, отсутствие выставленных счетов на оплату коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, спорный объект - здание гарнизонного кинопункта общей площадью 224 кв. м, литер Б, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, в/г N 7, находится в собственности Российской Федерации. Право федеральной собственности на данный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 18.04.2012 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2012.

Приказом директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 16.08.2012 N 287 оформлено решение о даче учреждению "Приволжско-Уральское ТУИО" задания на передачу в аренду указанного объекта, закрепленного за учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" на праве оперативного управления; определены форма торгов (аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене) и условия торгов.

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте https://torgi.gov.ru/. Организатором аукциона выступило учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО".

На участие в аукционе поступила единственная заявка от общества "Русстрой", по результатам рассмотрения которой аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением единственной заявки, принято решение заключить с обществом "Русстрой" договор аренды в отношении предмета аукциона - здания гарнизонного кинопункта общей площадью 223,4 кв. м, литер Б, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, на условиях и по цене, предусмотренных документацией об аукционе (протокол заседания Комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, от 12.09.2012).

Между Министерством обороны, учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" (арендодатели) и обществом "Русстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 25.10.2012 N 141/3/АИ-336 федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления, по условиям которого учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО" обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование (в аренду) здание гарнизонного кинопункта общей площадью 223,4 кв. м, литер Б, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, - для дальнейшего использования под офис, магазин.

В договоре аренды от 25.10.2012 сторонами согласованы следующие условия:

- настоящий договор действует до 24.09.2013 (пункт 2.1);

- настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, распространяет свое действие на отношения, возникшие с момента подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 2.2);

- арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором и дополнительными соглашениями, которые в дальнейшем будут являться неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.2.4);

- в соответствии с протоколом от 12.09.2012 сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, без учета НДС, составляет 56 075 руб.; сумму НДС арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельными платежными поручениями (пункт 5.1);

- арендная плата перечисляется арендатором в полном объеме в федеральный бюджет на счет учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО", внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно; первое внесение арендной платы арендатор производит в течение 10 дней после подписания учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" и арендатором акта приема-передачи объекта (пункт 5.3);

- за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.4, арендатор обязан перечислить на счет арендодателя пени в размере 0,7% от суммы долга по арендной плате, установленной настоящим договором или дополнительным соглашением, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего договора, за каждый день не оплаты после срока, указанного в пункте 5.3 договора или дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 6.2.1).

В разделе 7 договора от 25.10.2012 предусмотрен порядок изменения, досрочного прекращения и расторжения договора и его заключение на новый срок:

- изменение условий договора, за исключением условий, предусмотренных пунктом 5.5 настоящего договора, и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 7.2.,7.3, 7.4 настоящего договора допускаются по соглашению сторон и оформляются дополнительным соглашением (пункт 7.1);

- настоящий договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Министерства и (или) Учреждения или арендатора в случаях, предусмотренных настоящим договором и законодательством Российской Федерации (пункт 7.2);

- настоящий договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию Министерства и (или) Учреждения при невыполнении арендатором обязательств предусмотренных пунктами 3.2.1 - 3.2.3, 3.2.6 - 3.2.9, 3.2.16, 3.2.17, 3.2.19 настоящего договора; расторжение настоящего договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке (при наличии) (пункт 7.3);

- Министерство или Учреждение по согласованию с Министерством вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в следующих случаях: при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором или уведомлением Учреждения и (или) Министерства срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты (пункт 7.4.1); при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.10.3.2.1 5 настоящего договора (пункт 7.4.2); если Министерством в установленном порядке принято решение о сносе или использовании для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации либо подведомственных Министерству организаций Объекта, указанного в пункте 1.1 договора (пункт 7.4.3).

- уведомление об отказе от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.4 настоящего договора, составляется Министерством или Учреждением в трех экземплярах (по одному для Учреждения, Министерством и Арендатора) и является неотъемлемой частью настоящего договора; настоящий договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления; арендатор обязан в двухнедельный срок с момента получения уведомления освободить объект и передать его Учреждению по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем он был на момент заключения договора с учетом нормального износа (пункт 7.6).

В разделе 4 договора от 25.10.2012 предусмотрен порядок возврата арендуемого объекта арендодателю (с составлением соответствующего акта приема-передачи).

Согласно акту приема-передачи федерального недвижимого имущества от 26.10.2012, из содержания которого следует, что объект аренды - здание гарнизонного кинопункта общей площадью 223,4 кв. м, литер Б, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, - передан обществу "Русстрой". В качестве передающей стороны в акте указано учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО". Акт подписан начальником учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" Гордеевым В.И., полномочия которого подтверждаются выпиской из приказа Министерства обороны от 110.6.2012 N 1796, и директором общества "Русстрой" Губиным А.А., полномочия которого подтверждаются решением единственного участника общества "Русстрой" от 03.09.2012 N 2. В акте отмечено удовлетворительное состояние помещений на момент передачи.

В материалы дела представлена также ведомость о составе и характеристиках передаваемого в аренду имущества к договору от 25.10.2012, подписанная со стороны учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" и общества "Русстрой", с указанием на соответствие арендованного помещения виду деятельности арендатора.

Общество "Русстрой" платежным поручением от 11.12.2012 N 11 за аренду помещения по договору от 25.10.2012 перечислило денежные средства в сумме 168 219 руб. 23 коп. Сведений о внесении обществом "Русстрой" иных арендных платежей по договору от 25.10.2012 в материалах дела не имеется.

Учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО", ссылаясь на подпункт 7.4.1 договора от 25.10.2012 направило в адрес общества "Русстрой" уведомление от 24.06.2013 N 141/4-8571 об отказе от исполнения договора аренды от 25.10.2012. На уведомлении имеется отметка о его получении обществом "Русстрой" 24.06.2013.

Общество "Русстрой" представило в материалы дела письмо Министерства культуры от 23.06.2015 N 13-13-1510, приказ Департамента по культуре и искусству Оренбургской области от 10.06.2008 N 218 "Об утверждении списка выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области" с приложением соответствующего списка, из содержания которых следует, что здание гарнизонного кинопункта общей площадью 223,4 кв. м, литер Б, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59, является выявленным объектом культурного наследия Оренбургской области.

Общество "Русстрой" направило в адрес учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" письмо от 18.02.2013 с указанием на аварийное состояние объекта аренды и невозможность его использования в целях аренды (отсутствие части кровли, выбитые окна, обрушение кирпичной кладки фасада, разрушение части полов внутри здания, отсутствие отопления, водоснабжения, электроэнергии), а также с требованием вернуть перечисленную сумму денежных средств, уплаченную платежным поручением от 11.12.2012 N 11 (168 219 руб. 23 коп.).

Учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО", ссылаясь на наличие на стороне общества "Русстрой" задолженности по договору от 25.10.2012 и невозврат объекта аренды после прекращения договорных отношений, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании платежей за пользование арендованным имуществом, применении к арендатору санкций за просрочку внесения данных платежей, а также о возврате имущества из аренды.

Общество "Русстрой", ссылаясь на отсутствие у учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" правомочий на распоряжение спорным имуществом в отсутствие согласия Министерства культуры, без оформления охранного обязательства, а также на отсутствие государственной регистрации договора от 25.10.2012 и невозможность использования здания ввиду его аварийного состояния, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из фактической передачи объекта аренды в пользование общества "Русстрой", при этом в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об оплате пользования объектом в заявленный в иске период и о возврате объекта, признал за ответчиком обязанность оплатить такое пользование, а также начислил проценты за пользование чужими денежными средствами на образовавшуюся задолженность, вместе с тем в связи с признанием договора недействительной сделкой, отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании договорной неустойки.

Удовлетворяя встречные исковые требования частично и признавая договор аренды от 25.10.2012 недействительной сделкой, суд первой инстанции исходил из того, что объектом аренды по данному договору выступил выявленный объект культурного наследия Оренбургской области, однако при совершении договора в нарушение требований ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ) не было оформлено соответствующее охранное обязательство, в договор не были включены требования к сохранению объекта культурного наследия, договор был совершен в отсутствие согласия Министерства культуры.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" в полном объеме, исходя из отсутствия доказательств исполнения обществом "Русстрой" своих обязательств по внесению платы за используемое имущество, возврату спорного имущества по акту приема-передачи, а также отказал в удовлетворении встречных исковых требований в связи с использованием ответчиком (по первоначальному иску) ненадлежащего способа защиты.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции, отменившее решение суда первой инстанции, следует оставить в силе.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества "Русстрой" о признании сделки недействительной, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом (пункт 3 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

В силу п. 4, 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации; обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимости, переданный по договору аренды от 25.10.2012, является выявленным объектом культурного наследия Оренбургской области, что подтверждается письмом Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 23.06.2015 N 13-13-1510, приказом Департамента по культуре и искусству Оренбургской области от 10.06.2008 N 218 "Об утверждении списка выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области" с приложением соответствующего списка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 25.10.2012, письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 23.06.2015 N 13-13-1510, приказ Департамента по культуре и искусству Оренбургской области от 10.06.2008 N 218, суды первой и апелляционной инстанций установили, что условия оспариваемого договора не содержат включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия, кроме того, охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия не оформлено, сведения о государственной регистрации договора в ЕГРП в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных положений следует, что заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки является необходимым условием для предъявления требований о признании сделки недействительной, в связи с чем отсутствие такой заинтересованности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие в договоре от 25.10.2012 включенных в реестр сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требований к сохранению объекта культурного наследия, а также отсутствие охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия каким-либо образом нарушают права и законные интересы общества "Русстрой", как арендатора спорного здания в период действия договора и после реализации арендодателем права на односторонний отказ от его исполнения 24.06.2013, в материалах дела не имеется (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, установленными законом (ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

На основании изложенного, принимая во внимание, что у общества "Русстрой" отсутствует охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, в связи с чем избранный им способ защиты не приведет к восстановлению оспариваемых прав, учитывая, что доказательства обратного в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных встречных исковых требований о признании договора аренды от 25.10.2012 недействительным (ничтожным).

Ссылка заявителя кассационной жалобы на отсутствие охранного обязательства в нарушение ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, а также на отсутствие согласия Министерства культуры на заключение договора аренды не опровергает выводов суда апелляционной инстанции, в связи с чем отклоняется, в том числе по причине отсутствия доказательств нарушения указанными обстоятельствами прав и законных интересов общества "Русстрой", как арендатора недвижимого имущества.

Довод общества "Русстрой" об отсутствии у учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" права оперативного управления объектом недвижимого имущества, несостоятелен.

Из материалов дела усматривается, что объект аренды закреплен за учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" на праве оперативного управления, при этом сведения о наличии между Российской Федерацией в лице уполномоченных органов спора по поводу закрепления спорного здания на праве оперативного управления за учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", собственник имущества, переданного в оперативное управление, не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права оперативного управления независимо от согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что именно учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО", за которым спорное здание закреплено на праве оперативного управления, как за правопреемником федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "Оренбургская квартирно-эксплуатационная часть района", является арендодателем по договору аренды от 25.10.2012.

Вместе с тем оспаривание правомочий арендодателя на распоряжение предоставленным в аренду имуществом не входит в сферу правовых интересов арендатора, не имеющего правопритязаний в отношении объекта аренды.

Принимая во внимание, что общество "Русстрой" не обладает вещными правами на объект аренды, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что оно не вправе оспаривать в рамках настоящего спора права арендодателя - учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" (право оперативного управления) на это имущество.

Ссылки общества "Русстрой" на положения ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовые позиции постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", "Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа" (от 15.05.2014) отклоняются.

В силу п. 6 ст. 3 Федерального законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что спорный договор аренды от 25.10.2012 заключен между сторонами до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, положения ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовые позиции, выработанные на основании внесенных в Гражданский кодекс Российской Федерации изменений, не подлежат применению к правоотношениям сторон по настоящему делу.

Довод общества "Русстрой" об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 25.10.2012, несостоятелен.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, акт приема-передачи от 26.10.2012 подписан, арендатором внесена плата за пользование недвижимым имуществом, в связи с чем между сторонами возникли договорные обязательства, основания для отказа от оплаты за пользование спорным недвижимым имуществом по причине отсутствия государственной регистрации договора у общества "Русстрой" не имеются.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" о взыскании задолженности по арендной плате в период действия договора аренды от 25.10.2012 и задолженности по оплате фактического пользования имуществом после прекращения его действия, судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что по результатам аукциона, единственным участником которого выступило общество "Русстрой", заключен договор аренды от 25.10.2012 недвижимого имущества - здания гарнизонного кинопункта общей площадью 223,4 кв. м, литер Б, расположенногопо адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 59. Согласно пункту 2.1 договора от 25.10.2012 срок его действия определен до 24.09.2013.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что указанный договор сторонами фактически исполнялся: по акту приема-передачи от 26.10.2012 объект аренды передан обществу "Русстрой", которое 11.12.2012 произвело платеж за аренду недвижимого имущества в сумме 168 219 руб. 23 коп. При этом сведения о внесении обществом "Русстрой" арендных платежей по договору от 25.10.2012, помимо произведенного платежным поручением от 11.12.2012 N 11, в материалах дела отсутствуют.

Как следует из материалов дела, учреждение "Приволжско-Уральское ТУИО", в связи с образовавшейся по арендной плате задолженностью, а также невнесением арендатором арендных платежей в обусловленные договором сроки, реализовало право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный подпунктом 7.4.1, направив в адрес общества "Русстрой" уведомление от 24.06.2013 N 141/4-8571 с требованием оплатить задолженность по договору аренды и вернуть спорное здание из аренды. Указанное уведомление получено обществом 24.06.2013.

Из положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) следует, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На основании изложенного, установив, что общество "Русстрой" помимо перечисления арендной платы в сумме 168 219 руб. 23 коп. принятые на себя обязательства по полному и своевременному внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом в период действия договора аренды от 25.10.2012 надлежащим образом не исполнило, доказательства обратного отсутствуют, принимая во внимание, что после прекращения договора аренды от 25.10.2012 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения объект недвижимого имущества в установленном законом и договором порядке (по акту приема-передачи) арендодателю не возвратило, при этом доказательств, свидетельствующих о воспрепятствовании арендодателем в пользовании зданием, об уклонении арендодателя от принятия имущества из аренды после прекращения договорных отношений, в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции, с учетом представленного истцом и не опровергнутого ответчиком расчета задолженности по арендной плате за период действия договора и после его прекращения, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с общества "Русстрой" задолженности по арендной плате в период действия договора - с 10.01.2013 по 24.06.2013 и за пользование объектом аренды после прекращения договора - с 25.06.2013 по 24.06.2015 в общей сумме 1 638 842 руб. 87 коп.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что задолженность общества "Русстрой" за пользование объектом недвижимого имущества не может квалифицироваться в качестве неосновательного обогащения общества "Русстрой", поскольку в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом в рассматриваемом случае должно осуществляться и оплачиваться исходя из обязательств по договору аренды от 25.10.2012.

Нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды влечет обоснованность требований истца о взыскании неустойки по договору аренды от 25.10.2012 за период с 02.12.2012 по 24.06.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды от 25.10.2012 в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 25.06.2013 по 24.06.2015.

Между тем, учитывая, что выводы суда апелляционной инстанции в части удовлетворения первоначальных исковых требований о взыскании договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами не обжалуются, законность судебного акта в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, принимая во внимание, что договор, по которому обществу "Русстрой" было предоставлено в аренду спорное здание, прекратил свое действие, при этом учитывая, что сведения о возвращении спорного недвижимого имущества обществом "Русстрой" в установленном законом (ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором порядке с составлением акта приема-передачи в материалах дела отсутствуют, с учетом положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, удовлетворил требование истца по первоначальному иску об освобождении имущества.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции, удовлетворив первоначальные исковые требования учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" о взыскании задолженности за пользование имуществом и отказав в удовлетворении встречных исковых требований общества "Русстрой" о признании договора аренды недействительным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения апелляционной жалобы, несостоятелен.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума от 28.05.2009 N 36), в силу основополагающего принципа диспозитивности арбитражного судопроизводства суд апелляционной инстанции по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что определением от 06.10.2016 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 25.10.2016 на основании ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кроме того, с учетом доводов заявителей апелляционных жалоб, поставил лиц, участвующих в деле, в известность о пересмотре обжалуемого решения суда первой инстанции в апелляционном порядке на предмет законности и обоснованности в полном объеме, в том числе, и части удовлетворенного встречного искового требования о признании договора аренды федерального недвижимого имущества от 25.10.2012 N 141/3/АИ-336 недействительной (ничтожной) сделкой.

С учетом правовой позиции, изложенной в п. 25 постановления Пленума от 28.05.2009 N 36, судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что в случаях установления взаимосвязанных фактических обстоятельств дела, невозможности проверки правильности рассмотрения дополнительного требования без учета оснований удовлетворения основного требования (неустойка и основной долг), суд апелляционной инстанции при осуществлении проверки правильности обжалуемого решения вправе выйти за пределы доводов апелляционной жалобы, о чем должны быть поставлены в известность лица, участвующие в деле.

Довод общества "Русстрой" о том, что у учреждения "Приволжско-Уральское ТУИО" отсутствует право требования оплаты фактического использования объекта в связи с признанием сделки ничтожной, отклоняется, поскольку суд апелляционной инстанции правомерно указал, что договор аренды от 25.10.2012 прекращен в связи с реализацией права арендодателя на односторонний отказ от договора по причине невнесения арендатором арендной платы. Таким образом, с учетом положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование недвижимым должно осуществляться и оплачиваться исходя из обязательств по договору аренды от 25.10.2012.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что акт приема-передачи от 26.10.2012 подписан ненадлежащим лицом со стороны арендодателя и не является надлежащим доказательством передачи имущества арендатору, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, как не подтвержденный достоверными и достаточными доказательствами.

Судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что представленный в материалы дела учреждением "Приволжско-Уральское ТУИО" акт приема-передачи от 26.10.2012 подписан уполномоченными представителями сторон, при этом после подписания договора от 25.10.2012 и акта приема-передачи от 26.10.2012 общество "Русстрой" исполнило свое обязательство по перечислению арендодателю арендной платы платежным поручением от 11.12.2012 N 11 в сумме 168 219 руб. 23 коп. Доказательства обратного, а также доказательства возврата недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Ссылка общества "Русстрой" на аварийное состояние недвижимого имущества, переданного по договору аренды от 25.10.2012, правомерно отклонена судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что в акте приема-передачи от 26.10.2012 сторонами указано на удовлетворительное состояние объекта аренды в момент передачи, кроме того, в ведомости о составе и характеристиках передаваемого в аренду имущества, составленной к договору от 25.10.2012 и подписанной сторонами, также указано на соответствие арендованного имущества виду деятельности арендатора.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что общество "Русстрой", подавая заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды в отношении спорного здания и впоследствии принимая его в аренду, при должной внимательности и осмотрительности имело возможность установить техническое состояние объекта аренды, в том числе недостатки, которые не могут быть отнесены к скрытым, а именно: отсутствие части кровли, выбитые окна, обрушение кирпичной кладки фасада, разрушение части полов внутри здания, отсутствие отопления, водоснабжения, электроэнергии.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на фотоматериалы также обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку представленные доказательства не содержат объективной информации, необходимой для разрешения спора: фотоснимки сделаны в одностороннем порядке, отсутствует дата проведения фотосъемки и привязка к спорному объекту недвижимого имущества.

Довод общества "Русстрой" об отсутствии выставленных арендодателем счетов по оплате коммунальных услуг со ссылкой на п. 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основан на неверном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняется.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции, отменившее решение суда первой инстанции, подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2016 по делу N А47-4245/2015 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

З.Г. Семенова И.А. Татаринова