Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2017 г. N Ф09-12293/16 по делу N А60-4740/2016

Екатеринбург

10 марта 2017 г.

Дело N А60-4740/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" (далее - общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2016 по делу N А60-4740/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие Андросов С.В. (паспорт), Задорина Г.А. (паспорт), а также представители:

общества "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" - Бушмелева Ю.В. (доверенность от 17.10.2016), Нестеренко Ю.С. (доверенность от 17.10.2016);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области) - Иванова М.С. (доверенность от 23.12.2016 N 08-17/377).

Общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", общество с ограниченной ответственностью ПСК "Панорама" (далее - общество ПСК "Панорама") обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка, изложенного в письме от 27.11.2015 N 66/001/605/2015-1905; возложении обязанности на Управление Росреестра по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка по договору купли-продажи от 20.05.2015 N 01 на земельный участок общей площадью 53860 кв. м с кадастровым номером 66:41:0525002:0002, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Адмирала Ушакова (в соответствии с кадастровым планом участок находится примерно в 285 метрах по направлению на северо-восток от ориентира: "дом", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Ушакова, 22) (далее - земельный участок).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, администрация города Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., общество с ограниченной ответственностью "Виктория Эстейт" (далее - общество "Виктория Эстейт"), Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., жилищно-строительный кооператив "Троицкий" (далее - кооператив "Троицкий"), общество с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Доминанта" (далее - общество "ПСК "Доминанта"), Крицкий А.П.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2016 (судья Абдрахманова Е.Ю.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 (судьи Макаров Т.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении его требований.

Обжалуя решение и постановление, заявитель указывает на неправильное применение судами абз 10, 13 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), в связи с чем полагает, что судами не учтены те обстоятельства, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование: "для строительства комплекса малоэтажных жилых домов", что в соответствии с договором аренды он был предоставлен для строительства трех пусковых комплексов, в том числе включающих в себя семь многоквартирных домов, учитывая, что в настоящее время только один построен и введен в эксплуатацию. Поэтому являются неправомерными выводы судов о том, что у жильцов многоквартирного дома возникло право общей долевой собственности на весь земельный участок общей площадью 53860 кв. м, так как в материалах дела отсутствуют доказательства формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Процедура формирования земельного участка под существующий многоквартирный дом и соответствующая процедура для строительства отличаются по основаниям и правовым последствиям, так как с момента формирования земельного участка права аренды прекращаются, что следует из Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 06.07.2016. Таким образом, как полагает заявитель, отсутствуют противоречия между заявленными правами аренды и правом общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома, расположенного на спорном земельном участке. При ином подходе возникает правовая неопределенность в отношении иных очередей строительства, поскольку их строительство будет невозможным.

Управление Росреестра по Свердловской области представило письменный мотивированный отзыв на кассационную жалобу общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", в котором, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

Проверив законность принятых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции полагает, что они подлежат отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "ПСК "Панорама" (арендатор) был заключен договор от 13.02.2007 N 5-1404 аренды земельного участка (далее - договор аренды), расположенного в пределах границ, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды, категория земель: " земли поселений", кадастровый номер земельного участка 66:41:0525002:0002.

Срок действия договора аренды установлен с 28.12.2006 по 27.12.2011. В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 6.1 договора аренды).

Согласно п. 2.1.5 договора аренды земельный участок представляется арендатору для строительства и эксплуатации комплекса жилых домов.

Исходя из содержания п. 2.4 договора аренды, строительство на земельном участке включает в себя три пусковых комплекса:

- первый пусковой комплекс - 24 2-3-этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт;

- второй пусковой комплекс - 22 2-3-этажных одноквартирных жилых дома, контрольно-пропускной пункт, здание товарищества собственников жилья;

- третий пусковой комплекс - здание спортивно-оздоровительного комплекса.

В соответствии с разрешением администрации города Екатеринбурга от 08.10.2014 N RU 66302000-2225 введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2014 по делу N А60-15240/2014 общество "ПСК "Панорама" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

По результатам торгов, проведенных 19.05.2015, по реализации имущества должника в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ), между обществом "ПСК "Панорама" (продавец) в лице конкурсного управляющего и обществом "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" (покупатель) заключен договор от 20.05.2015 N 01 купли-продажи права аренды спорного земельного участка (далее - договор купли-продажи).

Цена приобретаемого покупателем права аренды земельного участка составляет 28 538 686 руб. Указанная цена, установленная на торгах по реализации имущества в форме аукциона, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 договора купли-продажи).

На момент подписания договора купли-продажи покупатель внес задаток на расчетный счет продавца в размере 1 426 934 руб. 30 коп. Задаток принят продавцом в счет оплаты приобретаемого покупателем имущественного права (п. 2.1 договора купли-продажи).

Сторонами договора 22.05.2015 подписан передаточный акт к договору купли-продажи.

Общество "ПСК "Панорама" и общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" 09.06.2015 обратились в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок, предоставив документы, указанные в расписке в получении документов на государственную регистрацию, в частности договор купли-продажи права аренды земельного участка, передаточный акт от 22.05.2015, протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 19.05.2015, электронный платеж от 08.06.2015 N 253, заявления о государственной регистрации права, справку о полной оплате от 01.06.2015.

Управление Росреестра по Свердловской области 23.06.2015 уведомило общество "ПСК "Панорама" и общество "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ до 22.07.2015, указав в числе других причин на невозможность проведения государственной регистрации в связи с наличием на этом земельном участке введенного в эксплуатацию жилого дома.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Свердловской области от 27.11.2015 N 66/001/605/2015-1905 обществам "ПСК "Панорама" и "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" отказано в государственной регистрации перехода права аренды земельного участка на основании абзаца 10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ввиду непредставления документов, подтверждающих согласие собственника земельного участка на заключение договора купли-продажи права аренды земельного участка - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области со ссылками на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с нахождением на земельном участке многоквартирного жилого дома (г. Екатеринбург, ул. Академика Ушакова, д. 22), собственники квартир в котором являются собственниками земельного участка (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Полагая, что отказ Управления Росреестра по Свердловской области является незаконным, заявители обратились с соответствующим заявлением в суд.

Суд первой инстанции, отклоняя требование о признании отказа в государственной регистрации перехода права аренды на основании заключенного договора купли-продажи незаконным, пришел к выводу о наличии гражданско-правового спора относительно земельного участка между собственниками квартир построенного дома, индивидуальных жилых домов и заявителями (обществами "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" и ПСК "Панорама"), на который у собственников квартир и жилого дома имеются правопритязания (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), указав также на наличие спора относительно прекращения договора аренды в связи с указанными обстоятельствами.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 1 ст. 20 в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10);

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абз. 13).

В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренным названным Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

По смыслу положений ст. 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предметом правовой экспертизы являются не любые документы, а необходимые для государственной регистрации прав (сделок).

Таким образом, при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган должен был проверить соответствие представленного договора купли-продажи права аренды требованиям законодательства к форме и его содержанию.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор купли-продажи был заключен по итогам торгов, проведенных вследствие включения права аренды земельного участка (по договору аренды от 13.02.2007 N 5-1404) в конкурсную массу общества "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС".

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

В соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ по общему правилу реализация имущества должника в ходе конкурсного производства осуществляется посредством выполнения последовательности мероприятий: инвентаризация имущества - утверждение положения о порядке продаже - продажа на организованных торгах - заключение договора с покупателем.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Поскольку в установленном порядке торги и заключенная по их итогам сделка не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, то причины, по которым был осуществлен отказ в государственной регистрации права аренды Управлением Росреестра по Свердловской области обществу "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", следует признать не основанными на законе.

Таким образом, вопрос о необходимости получения согласия арендодателя на заключение договора купли-продажи по договору аренды, а также вопрос о возникновении прав в силу закона на земельный участок у собственников квартир в многоквартирном жилом доме и жилых домов, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в Управление Росреестра по Свердловской области для регистрации, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий, учитывая основания отказа в проведении государственной регистрации права аренды.

Вывод судов относительно наличия спора о праве также является несостоятельным ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 13.02.2007 N 5-1404 заключен в целях строительства жилых домов в три пусковые очереди.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Судами установлено, что только первая пусковая очередь введена в эксплуатацию и установлен факт регистрации прав на индивидуальный жилой дом и квартиры в многоквартирном доме, при этом судами не установлено, к каким очередям относятся указанные объекты (к первой пусковой или к иным).

Учитывая, что строительство не закончено (вторая и третья пусковые очереди), земельный участок не сформирован под объектами жилищного строительства, введенными в эксплуатацию, на которые зарегистрированы права собственности граждан, вывод судов относительно наличия спора о праве является преждевременным. Само по себе возникновение в силу закона (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) права собственности на долю в праве собственности на земельный участок не свидетельствует о возникновении спора о праве, если земельный участок не поставлен на кадастровый учет; при отсутствии спора о границах; отсутствии в материалах дела доказательств о правопритязаниях со стороны нового арендатора на земельный участок, на котором находятся объекты, на которые зарегистрированы права собственности граждан, наличие информации у Управления Росреестра о спорах, разрешаемых в судебном порядке. В противном случае с введением каждой новой очереди строительства следует констатировать наличие спора оправе.

При указанных обстоятельствах у Управления Росреестра по Свердловской области не было оснований для отказа в регистрации перехода права аренды земельного участка по договору купли-продажи от 20.05.2015, а у судов - для отказа в удовлетворении требований общества "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС".

На основании изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

Поскольку суды установили фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Частью 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным названной статьей.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, апелляционной и кассационной жалоб, подлежит взысканию с Управления Росреестра по Свердловской области в пользу общества "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС".

Руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2016 по делу N А60-4740/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по тому же делу отменить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, выраженный в сообщении от 27.11.2015 N 66/001/605/2015-1905, в государственной регистрации права аренды по договору купли-продажи от 20.05.2015 г. права аренды земельного участка общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ПСК "Панорама" и обществом с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС", незаконным.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области обязанность осуществить государственную регистрацию права аренды по договору купли-продажи от 20.05.2015 г. права аренды земельного участка общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ПСК "Панорама" и обществом с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3000 руб., по апелляционной жалобе - 1500 руб., по кассационной жалобе - 1500 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Н.Г. Беляева С.В. Лазарев