Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 марта 2017 г. N Ф09-775/17 по делу N А60-23818/2016

Екатеринбург

16 марта 2017 г.

Дело N А60-23818/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Лазарева С. В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - территориальное управление) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2016 по делу N А60-23818/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2017 произведена замена председательствующего судьи Смирнова А.Ю. на судью Краснобаеву И.А.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От общества с ограниченной ответственностью "Камышловский Альянс" (далее - общество "Камышловский Альянс") поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Камышловский Альянс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к территориальному управлению о признании недействительной сделки по увеличению размера арендной платы в одностороннем порядке, оформленной письмом от 21.04.2016 N АР-4331/07.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2016 (судья Евдокимов И.В.) исковые требований удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 (судьи Дюкин В.Ю., Полякова М.А., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Заявитель указывает на то, что в силу ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Поясняет, что в соответствии с изменениями в правилах определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившими в силу с 01.03.2015, арендная плата по договору аренды земельного участка от 26.01.2009 N АЗФ-2/1013 установлена применительно к подп. "д" п. 3 названных правил в размере двух процентов от кадастровой стоимости; согласно справочной информации с сайта Росреестра кадастровая стоимость в размере 788 245 225 руб. 84 коп. утверждена 12.12.2014; установленный размер арендной платы применен территориальным управлением с 01.01.2016.

Заявитель также поясняет, что уведомление об изменении арендной платы на уровень инфляции, направленное письмом от 08.04.2016 N АР-3708/07, составлено территориальным управлением до получения кадастрового паспорта на земельный участок с новой кадастровой стоимостью, в связи с чем в последующем письмом от 21.04.2016 N АР-4331/07 в адрес арендатора направлен откорректированный расчет арендной платы.

По его мнению, действия, выразившиеся в направлении в адрес арендатора письма от 21.04.2016 N АР-4331/07 об увеличении размера арендной платы, соответствуют требованиям действующего законодательства. Территориальное управление указывает на то, что в договоре аренды земельного участка от 26.01.2009 N АЗФ-2/1013 согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, следовательно, направление откорректированного расчета письмом от 21.04.2016 N АР-4331/07 не является повторным повышением арендной платы в течение одного года.

В обоснование своих доводов территориальное управление ссылается на п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В отзыве на кассационную жалобу общество "Камышловский Альянс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Истец утверждает, что арендная плата по договору установлена сторонами в твердом размере, возможность корректировки арендной платы, уже измененной на соответствующий год, в рассматриваемом случае отсутствует. По его мнению, действия территориального управления, выраженные в направлении в адрес арендатора уведомлений об изменений арендной платы, оформленных письмами от 08.04.2016 N АР-3708/07, от 21.04.2016 N АР-4331/07, противоречат норме п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 3.4 договора, предусматривающим право арендодателя на изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

При рассмотрении спора судами установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 26.01.2009 N АЗФ - 2/1013.

Объектом аренды выступил земельный участок с кадастровым номером 66:13:0000000:0001 площадью 132 698 297 кв. м.

Письмом от 08.04.2016 N АР-3708/07 территориальное управление уведомило общество "Камышловский Альянс" об изменении арендной платы и представило расчет на 2016 год, согласно которому годовая арендная плата составляет 785 руб. 31 коп.

Письмом от 21.04.2016 N АР - 4331/07 территориальное управление вновь направило в адрес общества "Камышловский Альянс" уведомление об изменении арендной платы и расчёт на 2016 год, согласно которому годовая арендная плата составляет 15 764 904 руб. 52 коп.

Ссылаясь на норму п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой изменение размера арендной платы может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год, а также на условие п. 3.4 договора, общество "Камышловский Альянс" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки по увеличению размера арендной платы в одностороннем порядке, оформленной письмом от 21.04.2016 N АР-4331/07.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что территориальным управлением дважды в течение 2016 года изменен размер арендной платы. Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которым, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год, суд первой инстанции заключил, что повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договора (пункт 3.4) и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Территориальное управление в обоснование своей позиции указывает на то, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением кадастровой стоимости земельных участков и изменениями, внесенными в подп. "д" п. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер и порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, установлены Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Согласно данным Росреестра Российской Федерации изменение кадастровой стоимости названных земельных участков произошло 12.12.2014.

В силу п. 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ст. 24.20, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с п. 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вступившими в силу 01.03.2014 года изменениями названного постановления, изложенными в подп. "д" п. 3, определена арендная плата в размере двух процентов от кадастровой стоимости.

Таким образом, изменение размера арендной платы связано с изменением кадастровой стоимости земельных участков и изменениями, внесенными в подп. "д" п. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Между тем при вынесении судебных актов, суды не учитывали названные обстоятельства, а ограничились указанием на фактическое изменение размера арендной платы по договору письмами территориального управления от 08.04.2016 N АР-3708/07 и от 21.04.2016 N АР-4331/07, в связи с чем пришли к выводу о недопустимости в силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации повторного изменения размера арендной платы в течение года.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акта приняты по неисследованным и неполным материалам дела с нарушением норм материального права, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, решение суда первой инстанции от 05.09.2016 и постановление суда апелляционной инстанции от 02.12.2016 не могут быть признаны законными и подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства, с учетом требований, заявленных в настоящем деле, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2016 по делу N А60-23818/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

С.Э. Рябова С.В. Лазарев