Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2020 г. N Ф09-3062/20 по делу N А07-3252/2018

Екатеринбург

11 июня 2020 г.

Дело N А07-3252/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Столяренко Г. М., Кудиновой Ю. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Объединенная транспортная экспедиционная компания" (далее - общество "ОТЭК") и конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью КФХ "Апрель" (далее - общество КФХ "Апрель", должник) Штанько Александра Алексеевича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по делу N А07-3252/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В судебном заседании приняли участие:

конкурсный управляющий общества КФХ "Апрель" Штанько Александр Алексеевич (паспорт);

от общества "ОТЭК": Муллагалеева Р.Р. (доверенность от 02.04.2020);

от общества с ограниченной ответственностью "БашАгроТрейд": Усатов С.С. (доверенность от 02.11.2019)

от Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан: Мирзаянов Р.А. (доверенность от 08.05.2020).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 принято к производству заявление общества "ОТЭК" о признании несостоятельным (банкротом) общества КФХ "Апрель", возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда от 04.05.2018 в отношении общества КФХ "Апрель" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Штанько А.А.

Решением суда от 22.10.2018 общество КФХ "Апрель" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Штанько А.А.

В рамках дела о банкротстве общества КФХ "Апрель" администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, с обязанием должника освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, с указанием об основании для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 в удовлетворении заявления администрации отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 определение суда первой инстанции от 17.12.2019 отменено: расторгнут договор аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, на должника возложена обязанность освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Конкурсный управляющий должником Штанько А.А. и общество "ОТЭК", не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции от 26.02.2020, обратились в суд округа с самостоятельными кассационными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить, определение суда первой инстанции от 17.12.2019 оставить в силе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Конкурсный управляющий считает, что у апелляционного суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка, так как текущая задолженность по арендной плате погашена, право аренды включено в конкурсную массу должника, безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы лишило кредиторов возможности удовлетворения требований.

По мнению конкурсного управляющего, необоснованны выводы суда о фиксации уполномоченным органом факта ненадлежащего использования земельного участка, так как фиксация данного факта происходила без участия арендатора, а часть земель не засеивалась для поднятия урожайности в следующем году.

В своей кассационной жалобе общество "ОТЭК" отмечает, что указывая на отсутствие специальных норм о запрете расторжения договора, суд апелляционной инстанции ограничился при рассмотрении дела формальным подходом; отказав в приоритетной защите должнику, суд апелляционной инстанции тем самым предоставил ее администрации, однако защита прав должна предоставляться не с точки зрения приоритета, а с позиции всестороннего установления обстоятельств и справедливого определения баланса интересов.

Кассатор полагает, что прекращение договора аренды несоразмерно допущенному арендатором нарушению обязательств и не соответствует балансу интересов: администрация не обосновала возможность восстановления прав исключительно расторжением договора; администрация документально не подтвердила, что имеются иные варианты эффективного использования спорного земельного участка и наличие арендных отношений с должником препятствует реализации этих вариантов (приведена практика).

По утверждению кассатора, обжалуемый судебный акт нарушает публично-правовые интересы: при передаче земельного участка иному лицу в аренду без проведения торгов, бюджет муниципального образования не получит пополнение в виде стоимости права аренды, а администрация как кредитор по реестровой задолженности при этом лишится возможности получить удовлетворение из конкурсной массы (прямые убытки муниципального образования).

Кассатор указывает, что судом апелляционной инстанции не было учтено, что должник является сельскохозяйственным товаропроизводителем (право аренды включено в имущественный комплекс), особенности реализации имущества которых установлены статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), по сути обуславливающей запрет на расторжение договора и одностороннее изъятие ликвидного актива.

Кассатор также обращает внимание, что спорный договор заключен на срок более пяти лет, право аренды включено в конкурсную массу, утвержден порядок продажи имущественного комплекса (включающего права аренды), согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации для передачи прав по договору достаточно уведомления об этом арендодателя.

Общество "ОТЭК" считает, что статья 179 Закона о банкротстве является специальной нормой по отношению к земельному и гражданскому законодательству.

По утверждению общества "ОТЭК", в случае проведения торгов в рамках банкротства есть возможность расчетов с иными кредиторами, а в порядке статьи 10 N 101-ФЗ или статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение земельным участком будет произведено безвозмездно или исключительно в интересах администрации.

Общество "ОТЭК" отмечает, что поскольку должник в принципе не ведет свою деятельность с октября 2018, это обуславливает невозможность причинения арендодателю ущерба - как в связи с ненадлежащим использованием участка, так и в связи с невозможностью обработки всей площади земельного участка и возделывания культур по всей площади земельного участка.

Кассатор считает, что выводы апелляционного суда об отсутствии в действиях администрации признаков злоупотребления правами не соответствуют фактическим обстоятельствам дела: администрация была уведомлена о проведении 30.08.2019 собрания, на котором утвердили Положение о продаже, однако явку представителя не обеспечила, возражений не заявила; в данном случае смена арендатора не имеет для собственника значения (арендатором в связи с продажей будет уже не несостоятельный должник, а иное лицо, своевременно вносящее арендную плату).

Кассатор обращает внимание, что судебный акт суда апелляционной инстанции затрагивает права третьих лиц: кредиторов, а также лиц, перечисленных в части 2 статьи 179 Закона о банкротстве.

Кассатор утверждает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка, так как текущая задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, а не частично (вопреки выводам апелляционного суда), фактически требование о расторжении предъявлено после возбуждения дела о банкротстве, право аренды включено в конкурсную массу должника, безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы лишило кредиторов возможности удовлетворения требований.

В дополнениях к кассационной жалобе конкурсный управляющий излагает доводы, аналогичные доводам общества "ОТЭК".

Администрация в отзыве на кассационную жалобу конкурсного управляющего в отношении изложенных доводов возражает, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Общество "БашАгроТрейд" поддерживает доводы кассационных жалоб, просит обжалуемый судебный акт отменить.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 07.07.2009 N 1467 между администрацией (арендодатель) и обществом КФХ "Апрель" (арендатор) 20.07.2009 заключен договор аренды N 143-09-47зем находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район (в районе с. Печенкино и с. Маядыково) для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 48310000 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (пункт 3.4 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п. 3.5 договора).

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с пунктами 3.3, 3.4 и нарушения других условий договора.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора и изменений к нему обеспечить его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан и представить копии документов о его (их) регистрации арендодателю (пункты 4.4.1, 4.4.3, 4.4.5 договора).

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 (пункт 6.2 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в установленном законом порядке, земельный участок, составляющий предмет договора аренды, передан по акту приема-передачи.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, 12.07.2017 Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о взыскании долга в сумме 881 899, 08 руб. (первый - четвертый квартал 2017 года), о расторжении указанного договора аренды, об обязании общества "КФХ "Апрель" (должника) освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Администрации (дело N А07-21488/2017).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2018 по делу N А07-21488/2017 исковые требования удовлетворены частично: с общества (должника) в пользу Администрации взыскана задолженность по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 г. за первый - четвертый кварталы 2017 года в размере 803 733,26 руб.

Исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением Администрацией процедуры досудебного порядка расторжения договора: представленное Администрацией уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке N 1183 от 14.11.2017 признано судом ненадлежащим доказательством, так как согласно составленному должником совместно с почтальоном акту - в направленном в адрес ответчика конверте какое-либо уведомление о расторжении договора не содержалось.

Также решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2018 по делу N А07-21488/2017 установлено, что на момент подготовки претензии от 05.04.2017 N 32 задолженность у ответчика отсутствовала (погашена в добровольном порядке), следовательно, оснований для направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке N 455 от 24.04.2017 не имелось; кроме того, в уведомлении от 24.04.2017 ответчику предлагалось погасить задолженность в срок до 10.03.2017, что изначально делает невозможным добровольное исполнение обязательства арендатором.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 возбуждено дело о банкротстве общества КФХ "Апрель".

Определением суда от 04.05.2018 в отношении должника введено наблюдение, решением суда от 22.10.2018 должник признан банкротом с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Штанько А.А.

Определением суда от 11.02.2019 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование администрации в размере 1 886 247 руб. 04 коп. задолженности (задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком).

Согласно инвентаризационной описи имущества должника и Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка от 20.07.09 N 143-09-47зем включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 руб.

Администрация 27.06.2018 направила в адрес должника письмо исх. N 568 от 27.06.2018 с требованием о необходимости погашения задолженности в срок до 10.07.2018, а в случае невыполнения данного требования просила подписать соглашение о расторжении договора аренды. На уведомление заявителя должник не ответил, указанную задолженность не оплатил.

Администрация 18.04.2019 направила в адрес должника уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, отправлено почтовым уведомлением и вручено под роспись конкурсному управляющему Штанько А.А.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация направила должнику (арендатору) письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Полагая, что имеются основания для расторжения договора аренды и возврата участка в судебном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Администрация указала, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в связи с прекращением обязательств в порядке статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь 11.06.2019 с требованием о расторжении договора аренды, первоначально Администрация в качестве единственного основания указывала на наличие непогашенной задолженности (в том числе, включенной в реестр требований кредиторов).

В ходе рассмотрения указанного заявления после произведенного должником погашения задолженности по текущим обязательствам Администрация дополнила основания для расторжения спорного договора аренды, указав на нецелевое использование должником земельного участка и представив в качестве доказательства Акт обследования от 17.07.2019, подписанный работниками органов муниципальной власти и МБУ Бирский информационно-консультационный центр. Представители должника для проведения обследования и составления Акта - Администрацией не приглашались, о проведении обследования не уведомлялись.

Возражая против заявленных требований, конкурсный управляющий и кредитор общество "ОТЭК" ссылались на то, что должник являлся сельхозпредприятием, имущество в виде права аренды земельного участка включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации с иным имуществом как единый комплекс, иного имущества должника не будет достаточно для расчетов с кредиторами должника. В реестр требований кредиторов включены требования кредиторов на общую сумму 61 211 745 руб. Собранием кредиторов от 30.08.2019 утверждена начальная цена не залогового имущества должника, в том числе право аренды на указанный участок по цене 68 128 000 руб., текущие требования перед администрацией на сумму 575 648 руб. 66 коп. погашены по платежному поручению от 07.11.2019, ранее администрация с требованием о расторжении договора не обращалась, судебным актом от 05.04.2018 по делу N А07-21488/2017 требование о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка заявителем по спорному земельному участку, представленный акт обследования земельного участка не подтверждает его ухудшение, так как проведен в односторонним порядке в процедуре конкурсного производства 17.07.2019, по фотографиям не усматривается место проведения съемки.

Конкурсный управляющий и администрация в судебном заседании также пояснили, что текущие обязательства должника по оплате арендных платежей исполнены полностью.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что требование администрации о расторжении договора аренды, заключенного до 2058 года, направлено на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды, поскольку текущая задолженность по арендным платежам должника погашена, фактически требование о расторжении договора аренды предъявлено после возбуждения в отношении него процедуры банкротства, основания для одностороннего отказа от договора аренды в установленном договором аренды порядке отсутствуют, с учетом того, что право аренды включено в конкурсную массу должника, требование заявителя фактически направлено на безвозмездное изъятие ликвидного актива из конкурсной массы; земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены. Доводы администрации о не использовании земельного участка, наличии инвесторов судом отклонены как необоснованные с точки зрения Закона о банкротстве и нарушающие права иных кредиторов должника на удовлетворение требований кредиторов за счет реализации имущества должника, в том числе право аренды земельного участка, включенного в конкурсную массу должника.

Отменяя определение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции сослался на положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора. При этом суд апелляционной инстанции указал, что уполномоченным органом комиссионно зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка (по целевому назначению в полном объеме не используется /установлен факт использования по целевому назначению только части участка/, признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено на большей части, по площади произрастает сорная растительность и т.д.), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. Факты, зафиксированные в акте проверки использования участка, в установленном порядке не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание, что в договоре установлено право на досрочное расторжение договора аренды в случае установления факта нецелевого использования участка, нарушение носит длящийся характер, нарушение плодородного слоя почвы может повлечь дополнительные расходы собственника на его восстановление, суд апелляционной инстанции посчитал нарушение условий договора существенным и влекущим возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.2, 4.1.1, 4.4.2.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сам факт включения права аренды в конкурсную массу, определения рыночной стоимости самого земельного участка (а не права аренды), утверждения порядка продажи в отношении имущественного комплекса (включающего права аренды), не препятствует удовлетворению требований.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что оценка произведена по состоянию на 28.02.2019, Положение о порядке продажи утверждено 30.08.2019, к моменту утверждения порядка продажи должник уже был уведомлен о предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды (уведомление от 18.04.2019 получено непосредственно конкурсным управляющим), выявленные нарушения не устранены в разумные сроки, частичное погашение текущих требований не подтверждает устранения всех выявленных существенных нарушений, суд апелляционной инстанции расторг договор аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, возложив на должника обязанность освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия кассационной инстанции полагает судебные акты по делу подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Как указано в приведенном Перечне, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 1 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья представляют собой пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), и в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства").

Договором аренды также предусмотрено, что земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства (п. 1.1 договора).

В качестве доказательств ненадлежащего использования земельного участка Администрация сослалась на составленный без участия и вызова представителей должника Акт обследования от 17.07.2019.

Возражая относительно заявленных Администрацией доводов о ненадлежащем использовании, конкурсный управляющий указывал, что ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, особенностями сельскохозяйственного производства, вида или объема продукции, длительным циклом оборота капитала, иными факторами сельскохозяйственного производства, что исключает возможность пользователя участка осуществлять сельскохозяйственные работы без учета указанных особенностей. Отсутствие норм права, ограничивающих сельскохозяйственного товаропроизводителя определять к какому виду угодий отнести тот или иной земельный участок, позволяют руководителю хозяйства самостоятельно решать вопросы использования сельскохозяйственных угодий.

При этом конкурсный управляющий ссылался на то, что факт использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением подтверждается получением должником дохода от реализации сельскохозяйственной продукции, что отражено в отчетах конкурсного управляющего. Также конкурсный управляющий возражал относительно фактов, указанных в тексте Акта обследования, указывая на невозможность соотнести приложенные к Акту фотоматериалы (время и место произведенной фотосъемки) с реальным состоянием спорного земельного участка.

Однако данным доводам конкурсного управляющего надлежащая оценка судом апелляционной инстанции не дана. Само по себе указание в мотивировочной части постановления апелляционного суда на неопровержение конкурсным управляющим зафиксированных в Акте обстоятельств - недостаточно для вывода о нецелевом длящемся использовании должником земельного участка.

Из мотивировочной части обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции не усматривается, что апелляционный суд пришел к выводу о том, что условия договора аренды содержат запрет на использование спорного земельного участка под пастбища или сенокошение, либо к выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю исключительно в виде пашни.

С учетом заявленных конкурсным управляющим и кредиторами возражений, наличие только лишь Акта обследования (без соотнесения содержания данного Акта с Перечнем признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства) недостаточно для вывода о нецелевом использовании спорного земельного участка.

Какие-либо иные доказательства ненадлежащего использования земли (например, совместный акт осмотра, устанавливающий согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 конкретные признаки неиспользования земельного участка, или внесение в кадастр недвижимости сведений о результатах проведения государственного земельного надзора, подтверждающих факты ненадлежащего использования земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения в соответствии с п. 15 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", либо доказательства привлечения заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации) - участниками спора в материалы дела не представлялись.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о ненадлежащем (нецелевом) использовании должником спорного земельного участка являются преждевременными.

Относительно следующего основания для расторжения договора аренды: систематическое невнесение платежей арендатором, суд округа полагает необходимым отметить следующее.

Согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926, от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500), при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.

Во-первых, открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Во-вторых, сам факт предъявления требования о расторжении договора аренды не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств.

Обоснованно сославшись на указанные правовые позиции, суд апелляционной инстанции, тем не менее, применил их без учета фактических обстоятельств настоящего обособленного спора, а также без учета и оценки всех заявленных участниками спора доводов и возражений.

Так, при определении баланса между разнонаправленными интересами публичного собственника сданного в аренду имущества и интересами сообщества кредиторов (заинтересованных в максимальном наполнении конкурсной массы) суд должен учитывать не только правомерные ожидания обеих указанных сторон, но и фактические обстоятельства конкретного спора.

Например, суды могут учитывать такие обстоятельства, как наличие или отсутствие задолженности по текущим арендным платежам (соответственно, наличие либо отсутствие факта ее наращивания), необходимость соблюдения публичных интересов арендодателя (в том числе, последствия расторжения договора и соотнесение таковых последствий с реальной возможностью возмещения бюджету неполученного от арендатора - банкрота), особенность обращения земельных участков сельскохозяйственного назначения; принятие должником и конкурсными кредиторами мер к погашению текущей задолженности по арендной плате, в том числе за свой счет (при наличии у кредиторов доводов о том, что последующая реализация права аренды на торгах покроет издержки на выплату текущего долга по арендной плате, и хотя бы частично реестровые требования).

Суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

В настоящем обособленном споре суд округа не может признать достаточно обоснованными выводы апелляционного суда о наличии задолженности по арендной плате, предоставляющей Администрации право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Как следует из выводов суда первой инстанции, пояснений и платежных поручений, представленных конкурсным управляющим - текущая задолженность по арендным платежам должником погашена. Однако суд апелляционной инстанции указал на частичное погашение текущей задолженности, не представив какого-либо расчета и не указав, в связи с чем признает необоснованными доводы конкурсного управляющего об отсутствии задолженности по текущим платежам.

Соответственно, отсутствует в мотивировочной части обжалуемого постановления и оценка доводам конкурсного управляющего о причинении действиями Администрации ущерба интересам самого публичного собственника.

Еще при рассмотрении дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий указывал, что иные варианты (в случае расторжения спорного договора) использования Администрацией спорного земельного участка (передача в аренду без проведения торгов по подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса либо передача в аренду по результатам аукциона в порядке статьи 39.18 Земельного Кодекса) не приведут к какому-либо пополнению бюджета, однако при этом Администрация (являясь и конкурсным кредитором должника), лишится возможности удовлетворения ее реестровых требований. По мнению конкурсного управляющего настойчивое намерение Администрации расторгнуть договор свидетельствует как о неразумности таких действий, так и о причинении муниципальному образованию убытков.

Однако данным доводам конкурсного управляющего надлежащая правовая оценка судом апелляционной инстанции не дана.

Не являлись все вышеуказанные обстоятельства и предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды также являются преждевременными и не могут быть признаны судом округа правомерными и достаточно обоснованными.

Принимая во внимание необходимость исследования и установления фактических обстоятельств, необходимых для рассмотрения настоящего обособленного спора по существу, учитывая полномочия суда кассационной инстанции, суд округа полагает необходимым отметить определение и постановление и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду надлежит исследовать и установить обстоятельства относительно наличия либо отсутствия факта нецелевого использования спорного земельного участка должником, дать оценку всем заявленным доводам и возражениям участвующих в споре лиц по вопросу о допустимости прекращения договорных отношений и последствиях такого прекращения для обеих сторон договора, дать оценку по существу заявленным конкурсным управляющим доводам о злоупотреблении арендодателем правом на расторжении договора. Также суд первой инстанции не лишен возможности при новом рассмотрении настоящего обособленного спора принять меры по содействию мирному урегулированию возникшего конфликта.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 по делу N А07-3252/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Новикова

Судьи

Г.М. Столяренко Ю.В. Кудинова