Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2022 г. N Ф09-3062/20 по делу N А07-3252/2018

Екатеринбург

07 февраля 2022 г.

Дело N А07-3252/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Савицкой К. А., Шершон Н. В.,

при ведении протокола помощником судьи Жамбаловым Ж. Ю., рассмотрел в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ОТЭК" и конкурсного управляющего Штанько Александра Алексеевича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 по делу N А07-3252/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Уральского округа приняли участие:

представитель Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Камалтдинова Л. Ф. (доверенность от 09.07.2021);

представитель общества с ограниченной ответственностью "А7 Агро-РБ" - Зорина О. М. (доверенность от 09.07.2021);

конкурсный управляющий Штанько А. С. лично (паспорт);

представитель общества с ограниченной ответственностью "Отэк" - Усатов С. С. (доверенность от 02.08.2020).

В помещении Арбитражного суда Оренбургской области приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "А7 Агро-РБ" - Загранцова О. А. (доверенность от 02.08.2021).

В помещении Арбитражного суда Республики Башкортостан приняли участие представители:

Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан - Гайсина А. Ф. (доверенность от 10.01.2022);

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Тангаева М. В. (доверенность от 12.01.2022).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "КФХ "Апрель" (далее - общество "КФХ "Апрель", должник) на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.07.2009 N 143-09-47 зем, с обязанием общества "КФХ "Апрель" освободить и передать по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, с указанием об основании для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 отменено. Договор аренды земельного участка от 20.07.2009 N 143-09-47 зем расторгнут, общество "КФХ "Апрель" обязали освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2020 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2021 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерство сельского хозяйства Республики Башкортостан, ИФНС N 33 по Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "А7 Агро-РБ" (далее - общество "А7 Агро-РБ").

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 заявление удовлетворено в полном объеме. Договор аренды земельного участка от 20.07.2009 N 143-09-47 зем расторгнут, общество "КФХ "Апрель" обязали освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 определение суда первой инстанции от 25.02.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество с ограниченной ответственностью "ОТЭК" (далее - общество "ОТЭК", кредитор) и конкурсный управляющий Штанько Александр Алексеевич обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021.

В своей кассационной жалобе общество "ОТЭК" указывает на то, что суды не исполнили указания суда кассационной инстанции при повторном рассмотрении дела.

Общество "ОТЭК" полагает, что выводы о нецелевом использовании земельного участка являются необоснованными, в связи с нахождением должника в процедуре конкурсного производства он не мог вести полноценную хозяйственную деятельность.

Кассатор отмечает, что суды фактически не применили понижающий коэффициент в расчетах заявителя, обстоятельства дела свидетельствуют о наличии спора о размере долга по текущим платежам; суды вышли за пределы рассмотрения, фактически произведя расчет задолженности.

Заявитель кассационной жалобы также указывает, что выводы судов о наличии долга по текущим платежам необоснованны: даже при наличии возражений по сумме долга должник оплатил ее, представив в суд апелляционной инстанции платежное поручение от 08.09.2021 на 182 000 руб. (что несоизмеримо с оценкой права аренды стоимостью более 68 млн. руб.), однако суд апелляционной инстанции необоснованно платежное поручение не принял. С учетом того, что расчет задолженности арендодателем был также представлен только в суд апелляционной инстанции, непринятие апелляционным судом доказательств оплаты таковой задолженности ставит стороны в неравное положение.

По мнению кассатора, заявитель по обособленному спору по-прежнему злоупотребляет правом и нарушает как публичные интересы, так и интересы третьих лиц.

Также в кассационной жалобе общества "ОТЭК" отмечается, что включение права аренды в состав единого имущественного комплекса сельскохозяйственного производителя - должника в силу статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) по сути обуславливает запрет на расторжение договора и одностороннее изъятие ликвидного актива.

В кассационной жалобе конкурсного управляющего Штанько А. А. отмечается довод о том, что в ситуации расторжения договора у должника отсутствует имущество для удовлетворения незалоговых кредиторов.

Также конкурсный управляющий указывает на то, что заявитель по обособленному спору злоупотребляет правом и нарушает как публичные интересы, так и интересы третьих лиц.

В отзыве на кассационные жалобы общество "А7 Агро-РБ" просит у суда кассационной инстанции обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсного управляющего Министерство сельского хозяйства Республики Башкортостан просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - оставить без удовлетворения.

В отзыве на кассационные жалобы Администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - оставить без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами, следует из материалов дела и общедоступной информации, размещенной в картотеке арбитражных дел, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 заявление общества "ОТЭК" о признании несостоятельным (банкротом) общества "КФХ "Апрель" принято.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.05.2018 в отношении общества "КФХ "Апрель" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим общества "КФХ "Апрель" утвержден арбитражный управляющий Штанько А. А.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 общество "КФХ "Апрель" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества "КФХ "Апрель" открыто конкурсное производство сроком. Конкурсным управляющим общества "КФХ "Апрель" утвержден арбитражный управляющий Штанько А. А.

На основании постановления главы Администрации МР Бирский район РБ от 07.07.2009 N 1467 между Администрацией Бирского района РБ (арендодатель) и обществом "КФХ "Апрель" (арендатор) 20.07.2009 заключен договор аренды N 143-09-47зем (далее - спорный договор, договор от 20.07.2009 N 143-09-47зем, договор аренды) находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: РБ, Бирский район (в районе с. Печенкино и с. Маядыково) для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 48310000 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 спорного договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (п. 3.4 договора от 20.07.2009 N 143-09-47зем).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.5 договора аренды).

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с пунктом 3.3, пунктом 3.4 и нарушения других условий договора.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора и изменений к нему обеспечить его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и представить копии документов о его (их) регистрации арендодателю (п. п. 4.4.1, 4.4.3, 4.4.5 договора аренды).

Пунктом 5.2 спорного договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 (пункт 6.2 договора20.07.2009 N 143-09-47зем).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ в установленном законом порядке, земельный участок, составляющий предмет договора аренды, передан по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2019 требования Администрации включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 1 886 247,04 рублей задолженности.

Согласно инвентаризационной описи имущества должника и положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества "КФХ "Апрель", право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.09 включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 руб.

Администрация 27.06.2018 направила в адрес должника письмо от исх. N 568 от 27.06.2018 с требованием о необходимости погашения задолженности в срок до 10.07.2018, а в случае невыполнения данного требования просил подписать соглашение о расторжении договора аренды. На уведомление заявителя, должник не ответил, указанную задолженность не оплатил.

Заявитель 18.04.2019 направил в адрес должника уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, отправлено почтовым уведомлением и вручено под роспись конкурсному управляющему Штанько А.А.

Заявитель в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендатору письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Заявитель 24.05.2019 обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.06.2019 по делу N А07-16132/2019 заявление оставлено без рассмотрения, в связи с возбуждением в отношении должника дела о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявитель неоднократно обращался в суд с требованием о взыскании просроченной задолженности и расторжении договора аренды в связи с систематической просрочкой оплаты арендных платежей и до возбуждения дела о банкротстве арендатора.

Полагая, что имеются оснований для расторжения договора аренды и возврата участка в судебном порядке, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Заявитель полагает что, договор аренды подлежит досрочному расторжению в связи с прекращением обязательств в порядке статей 450, 453, 619 ГК РФ. Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

При первоначальном рассмотрении заявления о расторжении договора, отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что требование заявителя о расторжении договора аренды, заключенного до 2058 года, направлено на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды, поскольку текущая задолженность по арендным платежам должника погашена, фактически требование о расторжении договора аренды предъявлено после возбуждения в отношении него процедуры банкротства, основания для одностороннего отказа от договора аренды в установленном договором аренды порядке отсутствуют, с учетом того, что право аренды включено в конкурсную массу должника, требование заявителя фактически направлено на безвозмездное изъятие ликвидного актива из конкурсной массы; земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены. Доводы заявителя о не использовании земельного участка, наличии инвесторов судом при первом рассмотрении были отклонены как необоснованные с точки зрения Закона о банкротстве и нарушающие права иных кредиторов должника на удовлетворение требований кредиторов за счет реализации имущества должника, в том числе право аренды земельного участка, включенного в конкурсную массу должника.

Отменяя определение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции при первом рассмотрении обособленного спора сослался на положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора. При этом суд апелляционной инстанции указывал, что уполномоченным органом комиссионно зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка (по целевому назначению в полном объеме не используется /установлен факт использования по целевому назначению только части участка/, признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено на большей части, по площади произрастает сорная растительность и т.д.), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. Факты, зафиксированные в акте проверки использования участка, в установленном порядке не оспорены и не опровергнуты.

Пересмотрев вступивший в законную силу судебный акт суда апелляционной инстанции, суд округа при первом рассмотрении указал, что выводы суда апелляционной инстанции о ненадлежащем (нецелевом) использовании должником спорного земельного участка являются преждевременными, отсутствует в мотивировочной части постановления и оценка доводам конкурсного управляющего о причинении действиями Администрации ущерба интересам самого публичного собственника, выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды также являются преждевременными и не могут быть признаны правомерными и достаточно обоснованными, в связи с чем спор был направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Удовлетворяя в полном объеме требование Администрации при новом рассмотрении спора, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, частью 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса. При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 11 внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В рассматриваемом случае судами установлено, что срок действия договора определен сторонами с 07.07.2009 по 07.07.2058, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащий исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, как отметили суды, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Между тем пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, вытекающих из использования земель сельскохозяйственного назначения), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

Как указали суды, каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного в 2009 году договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством, нет. В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Конкурсным управляющим должника в материалы дела представлена инвентаризационная опись имущества должника и положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества "КФХ "Апрель", согласно указанного положения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.09 включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 руб.

Согласно представленного заявителем в материалы дела одностороннего акта сверки, по состоянию на 01.01.2021 за должником числится задолженность по текущим арендным платежам в размере 174 034 руб. 32 коп.

Доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

При этом согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926, от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500), при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.

Открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, уполномоченным органом (комиссионно) зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка (по целевому назначению в полном объеме не используется /установлен факт использования по целевому назначению только части участка/, признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено на большей части, по площади произрастает сорная растительность и т.д.), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения (статья 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

В договоре установлено право на досрочное расторжение договора аренды в случае установления факта нецелевого использования участка.

Согласно отчету об оценке, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Капитал" о рыночной стоимости арендной платы на спорный земельный участок, согласно которого начальная цена предмета оценки на право заключения договора аренды земельного участка будет составлять 4831000 руб. ежегодной арендной платы, а по спорному договору аренды ежегодный размер арендной платы составляет 1 096 000 руб., что исключает как причинение убытка заявителю в связи с расторжением договора, так и злоупотребление правом по расторжению договора.

Администрация в ходе рассмотрения спора поясняла, что в случае погашения задолженности, указанное лицо настаивает на расторжении договора ввиду необработки земель сельскохозяйственного назначения на протяжении пяти лет и нанесения тем самым вреда плодородному слою почвы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Как указано в приведенном Перечне, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Согласно части 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья представляют собой пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), и в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства").

Согласно статистической отчетности за 2019 г., представленной арбитражным управляющим, должником было засеяно 186 га пшеницей яровой, вся посевная площадь под урожай составила 2628 га, при этом доказательств обработки иных земель (4831 га-2628 га), в том числе доказательств использования земель (2628 га), за исключением 186 га, засеянных пшеницей, согласно указанной отчетности, материалы дела не содержат. Арбитражным управляющим не были представлены документы по закупке семян, фактической обработки земель, сбору и реализации урожая, за исключением реализации пшеницы, что подтверждает фактическую обработку только 186 га земли в 2019 г. из 4831 га.

При этом судами учтено то, что в материалы дела представлено предостережение Управления Россельхознадзора по Республики Башкортостан о недопустимости нарушения обязательных требований от 02.10.2019 N 146, согласно которому земельный участок, предоставленный должнику относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства". Обследуемый земельный участок состоит из обособленных земельных участков, сформированных и поставленных на кадастровый учет с координатами границ образующих в целом единое землепользование. В ходе визуального осмотра обследуемого земельного участка установлено, что из 15 земельных участков, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 02:13:000000:84 общей площадью 4831 га: 10 земельных участков общей площадью 3712 га или 76,8% не используются по целевому назначению, наблюдается зарастание сорной травой и древесно-кустарниковой растительностью.

В материалы дела представлены также доказательства направления указанного предостережения 04.10.2019.

Согласно представленного в материалы дела акта планового (рейдового) осмотра, обследования Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Республике Башкортостан N 05-02/03 от 06.07.2020 установлен факт не использования земельного участка должником по целевому назначению, по всей площади участка произрастает сорная растительность, возделывание сельскохозяйственных культур не установлено.

В ходе апелляционного пересмотра представитель должника в своих объяснениях пояснил, что земельный участок целиком не используется, указав, что часть земельного участка сдается в субаренду, а часть не используется.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Невыполнение вышеуказанных обязательных требований может повлечь деградацию земель сельскохозяйственного назначения в результате их зарастания сорной растительностью, то есть наступление тяжких последствий.

Таким образом, как указали суды нижестоящих инстанций, ненадлежащее использование земельного участка со стороны арендатора на протяжении длительного времени, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

На основании изложенного, суды пришли к выводу, что существенное нарушение условий договора, влекущее возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.2, 4.1.1, 4.4.2, установлено.

Соответственно, вышеуказанные доводы о целевом использовании земельного участка отклонены судами нижестоящих инстанций.

Отклоняя доводы управляющего и кредитора общества "Отэк" о злоупотреблении правом, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

В рассматриваемом случае таких обстоятельств не установлено. Оснований для квалификации поведения администрации, как направленного на злоупотребление правом, не имеется.

Следовательно, отсутствуют в рассматриваемом случае основания для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества.

Также судами отмечено, что сам факт предъявления требования о расторжении договора аренды не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неиспользованием должником земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Также судом апелляционной инстанции были отклонены доводы о том, что суд первой инстанции бездоказательно указывал о наличии текущей задолженности по арендной плате за земельный участок, истцом не приложен расчет арендной платы за земельный участок, не обоснована сумма и период задолженности по арендной плате, поскольку представленный администрацией в суд апелляционной инстанции расчет задолженности по арендной плате содержит указание на период задолженности, порядок расчета. При этом доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции - в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

Доводы о необоснованном расчете и неприменении соответствующего коэффициента при расчете арендной платы с момента введения конкурсного производства - судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не влекущие отказа в удовлетворении заявленных Администрацией требований.

Суды пришли к выводу о том, что задолженность по арендной плате на момент вынесения обжалуемого судебного акта суда первой инстанции - не была погашена, своевременно не вносилась (даже в размере, начисленном с применением коэффициента 0,01).

Как обстоятельства ненадлежащего использования земельного участка, так обстоятельства несвоевременного внесения и невнесения платы за пользование земельным участком нашли свое подтверждение и признаны судами основаниями для расторжения договора аренды.

Ссылка на судебные акты по делу N А07-5377/2015 судом апелляционной инстанции не принята, поскольку характер указанного спора не связан с настоящим спором, обстоятельства дел носят различный характер.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы, изучения материалов дела, оценки доводов и возражений участвующих в споре лиц находит выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими конкретным фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора и основанными на верном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ст.288 АПК РФ являются, в том числе, несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Учитывая опровержимость презумпции полноты и достоверности установленных судом обстоятельств, заявитель кассационной жалобы в связи с этим должен указать конкретные кассационные основания.

Кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о несоответствии выводов судов установленным ими обстоятельствам по делу, а изложенные в кассационной жалобе доводы заявлены без учета выводов судов, не опровергают их, а повторяют доводы, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами судов, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Несогласие с их оценкой, иная интерпретация, а также неправильное толкование им норм закона, не означают судебной ошибки (статья 71 АПК РФ).

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Правильно определив предмет судебного исследования по настоящему спору, суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом исследовали и оценили все представленные заявителем доводы и возражения.

При проверке законности обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции не установлено нарушений судами норм материального либо процессуального права, в связи с чем оснований для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 по делу N А07-3252/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ОТЭК" и конкурсного управляющего Штанько Александра Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Новикова

Судьи

К.А. Савицкая Н.В. Шершон