Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 сентября 2020 г. N Ф09-6668/19 по делу N А76-17537/2018

Екатеринбург

24 сентября 2020 г.

Дело N А76-17537/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Сулейменовой Т.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича (далее - предприниматель Куликов В.А.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 по делу N А76-17537/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Куликова В.А. - Колчев А.К. (доверенность от 10.08.2020).

Предприниматель Куликов В.А. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) о расторжении договора от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели и о взыскании денежных средств в размере 1 577 658 руб.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет финансов города Челябинска, Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель Куликов В.А. просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель отмечает, что согласно документации по планировке территории, утвержденной на момент проведения торгов постановлением Администрации г. Челябинска от 13.11.2008 N 285-п, спорный земельный участок был предназначен для строительства нежилого здания в соответствии с видами разрешенного использования. Однако после проведения аукциона и заключения договора аренды утверждена документация по планировке территории, в соответствии с которой спорный земельный участок имеет одно целевое назначение - для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования. Указанные обстоятельства, по мнению предпринимателя Куликова В.А., не могли быть ему известны до заключения договора, в связи с чем, они являются основанием для расторжения договора аренды и в удовлетворении исковых требований отказано неправомерно. Заявитель также полагает, что ссылки судов на норму части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации неправомерны, поскольку судами не учтено, что договор аренды от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 считается заключенным с момента его государственной регистрации, в силу чего документация по планировке территории была утверждена ранее момента заключения договора, и в соответствии с ее положениями он не вправе использовать земельный участок для строительства нежилого здания. Предприниматель Куликов В.А. считает, что разъяснения, изложенные в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, подлежат применению в случае продолжения использования уже существующих объектов, и в данном случае неприменимы, поскольку здание магазина не возведено. При этом заявитель отмечает, что суды не применили подлежащие применению нормы абзаца 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающих строительство объектов только в соответствии с требованиями градостроительных регламентов. Кроме того, предприниматель Куликов В.А. отмечает, что судом апелляционной инстанции неверным образом определена сумма оплаченных арендных платежей по договору аренды от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017, в частности, не учтено, что задаток, оплаченный предпринимателем Куликовым В.А. для участия в аукционе на основании платежного поручения от 12.05.2017 N 2 (платежное поручение приобщено судом апелляционной инстанции к материала дела), не зачтен в счет арендной платы, оплаченной им по указанному договору, при этом, напротив, платеж в размере 28 776 руб. 58 коп. (оплаченная госпошлина за рассмотрение в суде) учтен судом в качестве арендного платежа. Также заявитель жалобы полагает, что в данном случае подлежал применению пункт 1 статьи 417 ГК РФ и обязательства сторон по договору аренды земельного участка прекратились в связи с невозможностью исполнения в результате издания акта органа местного самоуправления.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола от 18.05.2017 N 19 (лот N 14) о результатах открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и предпринимателем Куликовым В.А. (арендатор) подписан договор от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенный пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства нежилого здания.

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 18 месяцев (пункт 2.1 договора).

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 02.06.2017.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324004:886 поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2015 с разрешенным использованием "для строительства нежилого здания".

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 20.06.2017.

Предпринимателю Куликову В.А. утвержден градостроительный план от 08.06.2017 N RU74315000-0000000006880 земельного участка, на основании которого им разработана проектная документация шифр 10.17-ПЗ, выполненная обществом с ограниченной ответственностью "ПроектСити", и содержащая информацию о сетях по состоянию на 15.11.2015.

Предприниматель Куликов В.А. обратился в Администрацию г. Челябинска с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участие с кадастровым номером 74:36:0324004:886 площадью 300 кв. м, расположенном по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, с площадью застройки 190, 7 кв. м, дата начала строительства 15.08.2018, дата окончания строительства 02.12.2018, с указанием сведений о градостроительном плане земельного участка от 08.06.2017 N RU74315000-0000000006880.

Администрацией г. Челябинска 01.10.2018 выдано разрешение на строительство N RU7431500-224-г-2018, которое в установленном порядке не оспорено.

Предпринимателем Куликовым В.А. произведена оплата за пользование земельным участком по договору аренды платежными поручениями от 29.06.2017 N 226 на сумму 169 737 руб., от 25.07.2017 N 235 на сумму 181 443 руб., от 31.08.2017 N 133 на сумму 181 443 руб., от 29.09.2017 N 157 на сумму 175 590 руб., от 31.10.2017 N 176 на сумму 181 443 руб., от 30.11.2017 N 190 на сумму 175 590 руб., от 28.12.2017 N 216 на сумму 181 443 руб., от 30.01.2018 N 17 на сумму 181 443 руб.

Ссылаясь на невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению в силу наличия на земельном участке коммуникаций и охранных зон, не отраженных в аукционной документации, а также в связи с изменением документации планировки территории истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании договора аренды от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 и по акту приема-передачи от 02.06.2017 предпринимателем Куликовым В.А. во владение и пользование сроком на 18 месяцев принят земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу:

ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, разрешенное использование - "для строительства нежилого здания".

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка содержались сведения, предусмотренные нормой пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, и среди прочего - информация о разрешенном использовании земельного участка - "для строительства нежилого здания", что соответствовало сведениям публичного реестра; предельные размеры земельного участка для строительства объекта капитального строительства; наличие на участке инженерной и транспортной инфраструктур: низковольтный силовой кабель; информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В порядке, предусмотренном статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, проведенные торги на право заключения договора аренды, истцом либо иным лицом не оспорены, не признаны недействительными.

Судами также при рассмотрении спора установлено, что в период действия договора аренды земельного участка предприниматель Куликов В.А. обратился в Администрацию г. Челябинска с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на спорном земельном участие, в результате чего администрацией г. Челябинска 01.10.2018 выдано разрешение на строительство N RU7431500-224-г-2018, которое в установленном порядке не оспорено, не отменено, недействительным не признано.

Доказательств невозможности фактического использования земельного участка предпринимателем Куликовым В.А. не представлено (статья 65 АПК РФ).

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что истцом в течение года из полутора лет срока действия договора систематически вносилась арендная плата, а также в период действия договора аренды совершены иные действия, направленные на освоение земельного участка, в том числе, получен градостроительный план земельного участка, подано заявление на получение разрешения на строительство, а также учитывая, что разрешение на строительство выдано Администрацией в период действия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, ответчиком исполнена надлежащим образом, действия истца свидетельствуют о сохранении намерения предпринимателя по освоению земельного участки и им не представлено доказательств существенного нарушения арендодателем условий договора аренды, являющихся основанием для расторжения договора в судебном порядке, связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований предпринимателя Куликова В.А.

Отклоняя ссылку предпринимателя Куликова В.А. на несоответствие градостроительного плана земельного участка от 08.06.2017 положениям статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации суды справедливо отметили, что истцом не представлены доказательства оспаривания указанного плана в судебном порядке. Кроме того, судами учтено, что статья 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ, в соответствии с которым изменения относительно ввода статьи 57.3 названого Кодекса вступили в силу с 01.07.2017.

Довод предпринимателя Куликова В.А. о том, что указанные сети в графической части исходных данных по состоянию на 15.11.2015 могли быть вынесены в иное место на момент проведения аукциона, обоснованно отклонен судами с учетом того, что с более полной информацией по земельному участку истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка.

Ссылка предпринимателя Куликова В.А. на невозможность использования земельного участка в связи с тем, что постановлением Администрации г. Челябинска от 08.06.2017 N 225-П утверждена документация по планировке территории, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324004:886 имеет лишь одно целевое назначение - для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования, также правомерно не принята судами во внимание, поскольку данное обстоятельство не препятствует использованию земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды до утверждения градостроительной документации и ранее установленного разрешенного использования участка в силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при недоказанности предпринимателем возможности создания таким использованием угрозы для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

По этим же основаниям отклоняется довод заявителя жалобы о необходимости применения пункт 1 статьи 417 ГК РФ.

Доводам жалобы предпринимателя о неправильном применении судами нормы части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что документация по планировке территории была утверждена до заключения договора аренды, который считается заключенным с момента его государственной регистрации, судом апелляционной инстанции дана оценка. Данный довод отклонен с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых государственная регистрация договора аренды призвана обеспечить публичность и достоверность сведений о долгосрочном обременении имущества, однако не отменяет взаимных договоренностей сторон, каковыми в данном случае являются условия арендного пользования в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что норма части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменима в силу отсутствия доказательств изменения Правил землепользования и застройки города Челябинска, определяющих территориальное зонирование и тем самым - вид разрешенного использования участка, определенный в документации по планировке территории, признаются необоснованными, поскольку, исходя из нормы статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правила землепользования не определяют вид разрешенного использования земельного участка, а противоречия разрешенного использования спорного земельного участка - "для строительства нежилого здания" установленному территориальному зонированию судом не установлено.

Довод заявителя жалобы о неправильном применении судами разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в связи с тем, что здание магазина на земельном участке не возведено, является ошибочным как основанное на неправильном толковании изложенных разъяснений.

Доводы предпринимателя Куликова В.А. о необходимости оценки правоотношений сторон по правилам нормы абзаца 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, допускающих строительство объектов только в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, отклонены судом апелляционной инстанции с учетом положений абзаца 4 той же нормы, воспроизводящей условия сохранения порядка использования земельного участка и объектов капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием, определенным до утверждения градостроительной документации, установленные частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Положения абзаца 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ не могут быть истолкованы как исключающие действие нормы абзаца 4 пункта той же статьи.

Ошибочное включение судом первой инстанции в объем внесенных истцом в оплату пользования земельным участком арендных платежей денежных средств в сумме 28 776 руб. 58 на основании платежного поручения N 110 от 18.06.2018 в описательной части решения не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку объем взаимных предоставлений сторон по договору аренды не входил в число юридически значимых обстоятельств по делу.

Судами также обоснованно не приняты во внимание утверждения предпринимателя Куликова В.А. о невозможности ввода объекта в эксплуатацию, поскольку они носят предположительный характер и не подтверждены документально.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 по делу N А76-17537/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Т.В. Сулейменова Н.Г. Беляева