Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 18АП-4343/20 по делу N А76-17537/2018

г. Челябинск

10 июня 2020 г.

Дело N А76-17537/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахтырской Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 по делу N А76-17537/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Куликова В.А. - Колчев А.К. (доверенность от 20.11.2019),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Дашковская Н.Г. (доверенность от 12.05.2020),

Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска - Савина Е.В. (доверенность от 10.02.2020).

Индивидуальный предприниматель Куликов Владимир Алексеевич (далее - ИП Куликов В.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о расторжении договора от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели; о взыскании денежных средств в размере 1 577 658 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет финансов города Челябинска, Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 (резолютивная часть от 18.02.2020) в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание факт изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324004:886 при утверждении документации по планировке территории. Ссылки суда на норму части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации неправомерны, поскольку судом не учтено, что договор аренды УЗN 014874-К-2017 от 02.06.2017 считается заключенным с момента его государственной регистрации, в силу чего документация по планировке территории была утверждена ранее момента заключения договора, и в соответствии с её положениями предприниматель не вправе использовать земельный участок для строительства нежилого здания. Полагает, что нормы части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы в силу отсутствия доказательств изменения Правил землепользования и застройки города Челябинска, определяющих территориальное зонирование и тем самым - вид разрешенного использования участка, определенный в документации по планировке территории. Разъяснения, изложенные в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, подлежат применению в случае продолжения использования уже существующих объектов, и в данном случае неприменимы, поскольку здание магазина не возведено. Наряду с этим суд первой инстанции не применил подлежащие применению нормы абзаца 6 части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающих строительство объектов только в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета финансов города Челябинска не явились.

В отсутствие возражений присутствующих в судебном заседании представителей и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, на основании протокола от 18.05.2017 N 19 (лот N 14) о результатах открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Куликовым Владимиром Алексеевич (арендатор) подписан договор УЗN 014874-К-2017 от 02.06.2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенный пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства нежилого здания (л.д. 23-26 т. 1).

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 18 месяцев (пункт 2.1 договора).

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 02.06.2017 (т. 1 л.д. 28).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324004:886 поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2015 с разрешенным использованием "для строительства нежилого здания" (т. 1 л.д. 32-55).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 20.06.2017 (т. 1 л.д. 29 оборот).

ИП Куликовым В.А. произведена оплата за пользование земельным участком по договору аренды платежными поручениями от 29.06.2017 N 226 на сумму 169 737 руб., от 25.07.2017 N 235 на сумму 181 443 руб., от 31.08.2017 N 133 на сумму 181 443 руб., от 29.09.2017 N 157 на сумму 175 590 руб., от 31.10.2017 N 176 на сумму 181 443 руб., от 30.11.2017 N 190 на сумму 175 590 руб., от 28.12.2017 N 216 на сумму 181 443 руб., от 30.01.2018 N 17 на сумму 181 443 руб., от 18.06.2018 N 110 на сумму 28 776 руб. 58 коп. (т. 1 л.д. 56-64).

При обследовании спорного земельного участка кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Промэкспертиза" установлено, что на обследуемом земельном участке расположены подземные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, сети водоснабжения и канализации (водоотведения); за границами участка расположена сеть водоснабжения, охранная зона которой находится на территории обследуемого земельного участка; при строительстве на земельном участке нежилого здания требуется соблюдать расстояние от указанных конструкций; доступная для застройки площадь земельного участка с учетом охранных зон инженерных сетей составляет 120,3 кв. м (т. 1 л.д. 66-89).

Ссылаясь на невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению в силу наличия на земельном участке коммуникаций и охранных зон, не отраженных в аукционной документации, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом наличия правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, поскольку аукционная документация на право заключения договора аренды земельного участка содержала информацию, в том числе о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, и соответствовала требованиям статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации; в единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о наличии ограничений прав, предусмотренных статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324004:886 в части площади 40 кв.м., и приняв участие в торгах, предприниматель принял условия арендного пользования в объеме, предложенной аукционной документацией. Таким образом, предпринимателем, не доказано наличие обстоятельств, которые не могли быть учтены арендатором при заключении договора аренды. Суд также указал на недоказанность предпринимателем наличия недостатков, препятствующих использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием "для строительства нежилого здания", поскольку при разработке проектной документации, на основании которой предпринимателю выдано разрешение на строительство, было учтено расположение на земельном участке сетей по состоянию на 15.11.2015, изменение разрешенного использования земельного участка "для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования" в силу утверждения документации по планировке территории не препятствует использованию земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды до утверждения градостроительной документации и ранее установленного разрешенного использования участка в силу положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при недоказанности предпринимателем возможности создания таким использованием угрозы для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Выводы суда первой инстанции основаны на правильной оценке представленных в дело доказательств, надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (статья 451 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды УЗN 014874-К-2017 от 02.06.2017 и по акта приема-передачи от 02.06.2017 предпринимателем во владение и пользование сроком на 18 месяцев принят земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, разрешенное использование - "для строительства нежилого здания".

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка содержались сведения, предусмотренные нормой пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ, и среди прочего - информация о разрешенном использовании земельного участка - "для строительства нежилого здания", что соответствовало сведениям публичного реестра; предельные размеры земельного участка для строительства объекта капитального строительства; наличие на участке инженерной и транспортной инфраструктур: низковольтный силовой кабель; информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (т. 1 л.д. 90-165).

В порядке, предусмотренном статьей 449 ГК РФ, проведенные торги на право заключения договора аренды, истцом либо иным лицом не оспорены, не признаны недействительными.

Истцу утвержден градостроительный план от 08.06.2017 земельного участка, на основании которого разработана проектная документация шифр 10.17-ПЗ, выполненная ООО "ПроектСити" (т. 4), и содержащая информацию о сетях по состоянию на 15.11.2015, на основании которой предпринимателю выдано разрешение на строительство N RU7431500-224-г-2018 от 01.10.2018 (т. 2 л.д. 115-116), которое также в установленном порядке не оспорено.

Истцом в течение года из полутора лет срока действия договора систематически вносилась арендная плата; совершены иные действия, направленные на освоение земельного участка, в том числе, как указано ранее - получен градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство, причем последнее получено на основании заявления предпринимателя от 11.07.2018 (т. 5 л.д. 16), то есть за три месяца до окончания срока действия договора, что свидетельствует о сохранении намерения предпринимателя по освоению земельного участка.

Доказательств невозможности фактического использования земельного участка предпринимателем не представлено.

Исходя из оценки указанных доказательств, следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, ответчиком исполнена надлежащим образом, а истцом не представлено доказательств существенного нарушения арендодателем условий договора аренды, являющихся основанием для расторжения договора в судебном порядке.

На основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, суд первой инстанции также обоснованно признал факт изменения после заключения договора аренды при утверждении проекта планировки территории разрешенного использования земельного участка как обстоятельство, не влияющее на условия арендного использования земельного участка в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о неправильном применении судом первой инстанции нормы части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что документация по планировке территории была утверждена до заключения договора аренды УЗN 014874-К-2017 от 02.06.2017, который считается заключенным с момента его государственной регистрации, отклоняются с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых государственная регистрация договора аренды призвана обеспечить публичность и достоверность сведений о долгосрочном обременении имущества, однако не отменяет взаимных договоренностей сторон, каковыми в данном случае являются условия арендного пользования в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Ссылки апеллянта на то, что норма части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменима в силу отсутствия доказательств изменения Правил землепользования и застройки города Челябинска, определяющих территориальное зонирование и тем самым - вид разрешенного использования участка, определенный в документации по планировке территории, признаются коллегией необоснованными, поскольку, исходя из нормы статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правила землепользования не определяют вид разрешенного использования земельного участка, а противоречия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324004:886 - "для строительства нежилого здания" установленному территориальному зонированию судом не установлено.

Мнение апеллянта о неправильном применении судом первой инстанции разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в связи с тем, что здание магазина на земельном участке не возведено, является ошибочным как основанное на неправильном толковании изложенных разъяснений.

Доводы апеллянта о необходимости оценки правоотношений сторон по правилам нормы абзаца 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, допускающих строительство объектов только в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, отклоняются с учетом положений абзаца 4 той же нормы, воспроизводящей условия сохранения порядка использования земельного участка и объектов капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием, определенным до утверждения градостроительной документации, установленные частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Положения абзаца 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ не могут быть истолкованы как исключающие действие нормы абзаца 4 пункта той же статьи.

Ошибочное включение судом первой инстанции в объем внесенных истцом в оплату пользования земельным участком арендных платежей денежных средств в сумме 28 776 руб. 58 на основании платежного поручения N 110 от 18.06.2018 (т. 1 л.д. 64), на что сослался апеллянт в дополнительных пояснениях суду апелляционной инстанции, не повлекло принятие неправильных выводов суда первой инстанции о систематически вносимых истцом платежах во исполнение договора аренды (т. 1 л.д. 56-63), а также не повлекло принятия неправильного решения по существу спора. Объем заявленных предпринимателем имущественных требований, вопреки его убеждению, по правилам части 1 статьи 49 и подпунктов 4, 6, 7 части 2 статьи 125 АПК РФ, относится к сфере его процессуального интереса, в силу его на основании части 1 статьи 65 АПК РФ именно на него возлагается обязанность по доказыванию размера заявленного иска (в данном случае - объема внесенных арендных платежей, заявленных в качестве суммы, подлежащей взысканию с ответчика). Поскольку судом первой инстанции как при первоначальном, так и при повторном рассмотрении дела в удовлетворении иска о расторжении договора было отказано, исходя из положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ и части 2 статьи 65 АПК РФ объем взаимных предоставлений сторон по договору аренды не входил в число юридически значимых обстоятельств по делу.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, которые сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права, в силу чего оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2020 по делу N А76-17537/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова О.Б. Тимохин