Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 сентября 2020 г. N Ф09-5207/20 по делу N А76-33792/2019

Екатеринбург

25 сентября 2020 г.

Дело N А76-33792/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Суспициной Л.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (далее - общество СК "Лидер", истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2020 по делу N А76-33792/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества СК "Лидер" - Кравцов Д.В. (доверенность от 16.01.2020).

Общество СК "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - Управление, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 в сумме 9 099 335 руб. 92 коп.

Исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по финансам Администрации Озерского городского округа Челябинской области, Администрация Озерского городского округа Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Флагман" (далее - общество "Флагман", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2020 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 в сумме 1 065 198 руб. 73 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СК "Лидер", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель полагает, что договор аренды от 20.04.2017 N 11608 прекратил свое действие с 13.08.2018, в связи с чем выводы судов об обязанности истца по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды, пропорционально той части земельного участка, которая не была занята многоквартирным жилым домом 1-го этапа строительства и необходима для его эксплуатации противоречат пункту 2.2 данного договора. Общество СК "Лидер" настаивает на том, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию первого и второго этапов предусмотрено для одного многоквартирного жилого дома; проектной документацией, на основании которой выдавалось разрешение на строительство также предусмотрено возведение одного жилого дома в два этапа. Кроме того, заявитель отмечает, что оба этапа жилого дома имеют один почтовый адрес и сквозную нумерацию квартир. Заявитель также указывает, что договор о комплексном развитии территории с истцом не заключался, следовательно, ссылка суда на определение Верховного суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 является необоснованной. По мнению общества СК "Лидер", судом при расчете размера неосновательного обогащения необоснованно учтена общая площадь жилого дома, а не площадь застройки, поскольку в случае внесения изменений в проект по уменьшению этажности строящегося жилого дома размер арендной платы не изменяется.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между Управлением (арендодатель) и обществом "Флагман" (арендатор) был подписан договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 6 052 кв. м, именуемый в дальнейшем участок. Участок расположен по адресу: в 50 м на запад от ориентира - торговый комплекс, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, ул. Дзержинского, д. 35а, на землях, находящихся в муниципальной собственности, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:41:0101051:135.

Участок предоставляется для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-16 и выше этажей (пункт 1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды договор заключен сроком на 5 (пять) лет со дня подписания настоящего договора и акта приема-передачи земельного участка и считается заключенным с момента его регистрации в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2.2 договора он прекращает свое действие:

- по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора;

- с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а договор не подлежит продлению.

Согласно пункту 2.3 договора аренды размер годовой арендной платы за землю, определенный по итогам аукциона, в сумме 14 606 160,11 руб. вносится арендатором по реквизитам арендодателя, указанным в разделе VIII настоящего договора, в следующие сроки:

- ежеквартально, равными долями от суммы ежегодной арендной платы, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом;

- задаток засчитывается в счет первого платежа арендной платы.

Размер арендной платы за земельный участок не может изменяться в течение всего срока аренды земельного участка (пункт 2.4 договора аренды).

Передача участка арендатору и его возврат арендодателю происходит после подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка (пункт 2.5 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 20.04.2017 земельный участок площадью 6 052 кв. м, с кадастровым номером 74:41:0101051:135, передан в аренду обществу "Флагман".

Обществу "Флагман" 19.09.2017 Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение N 74-309-40-2017 на строительство многоквартирного жилого дома (2 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135.

Обществу "Флагман" 17.10.2017 Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение N 74-309-44-2017 на строительство многоквартирного жилого дома (1 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135.

По договору от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору N 11608 от 20.04.2017 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды общество "Флагман" передало свои права и обязанности арендатора по названному договору аренды обществу СК "Лидер".

В силу пункта 1.7 указанного договора уступки прав от 17.11.2017 с момента государственной регистрации настоящего договора к новому арендатору по настоящему договору переходят все права и обязанности арендатора перед арендодателем по договору аренды.

Согласно штампу регистрирующего органа на договоре уступки прав от 17.11.2017 государственная регистрация договора произведена 23.11.2017.

Постановлением Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 20.11.2017 N 3102 строящемуся объекту капитального строительства - многоквартирный жилой дом, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135, присвоен адрес: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, город Озерск, бульвар Гайдара, д. 9.

Обществу СК "Лидер" 11.12.2017 Администрацией Озерского городского округа выданы разрешения N 74-309-52-2017, N 74-309-53-2017 на строительство многоквартирных жилых домов - 1 и 2 этапы строительства сроком по 20.10.2019, взамен ранее выданных обществом "Флагман" разрешении на строительство многоквартирного жилого дома N 74-309-44-2017 и N 74-309-40-2017.

Обществу СК "Лидер" 10.07.2018 Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение N 74-309-52-2017 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию.

Согласно указанному разрешению общая площадь жилого дома составила 5 342,8 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2018 за обществом "Флагман" зарегистрировано право собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 1-го этапа строительства.

Обществу СК "Лидер" 20.07.2018 Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение N 74-309-84-2018 на строительство многоквартирного жилого дома (2 этап строительства) сроком до 15.03.2022.

Обществу СК "Лидер" 27.05.2019 Администрацией Озерского городского округа выдано разрешение N 74-309-84-2018 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства) в эксплуатацию.

Согласно указанному разрешению общая площадь жилого дома составила 11 551,7 кв. м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2019 N 99/2019/286133270 и N 99/2019/286132747 10.06.2019 были зарегистрированы права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства.

В период действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 обществом СК "Лидер" была произведена оплата арендных платежей на общую сумму 19 866 818 руб. 31 коп., что подтверждено платежными поручениями от 19.01.2018 N 32 на сумму 1 250 000 руб., от 29.01.2018 N 38 на сумму 310 658 руб. 20 коп., от 10.04.2018 N 247 на сумму 3 651 541 руб., от 10.07.2018 N 527 на сумму 3 700 000 руб., от 15.10.2018 N 756 на сумму 3 700 000 руб., от 14.01.2019 N 15 на сумму 3 554 619 руб. 11 коп., от 15.04.2019 N 115 на сумму 3 700 000 руб.

Полагая, что на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 2.2. договора от 20.04.2017 N 11608 с момента регистрации права собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, то есть с 13.08.2018, указанный договор аренды прекратил свое действие и у общества СК "Лидер" прекратилась обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном договором аренды, общество СК "Лидер" направило управлению претензию от 12.07.2019 N 128 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы.

Оставление без удовлетворения претензии послужило основанием для обращения общества СЗ "Лидер" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 13.08.2018 было зарегистрировано право собственности на первую из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 1-го этапа строительства. При этом 10.06.2019 были зарегистрированы права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства.

Проанализировав сведения о выдаче обществу СК "Лидер" разрешений N 74-309-52-2017, N 74-309-53-2017 на строительство многоквартирных жилых домов - 1 и 2 этапы строительства, разрешение от 10.07.2018 N 74-309-52-2017 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию, разрешение от 27.05.2018 N 74-309-84-2018 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства), суды установили, что в рассматриваемой ситуации на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 74:41:0101051:135 предполагалось поэтапное возведение многоквартирного жилого дома.

Установив, что каждая из очередей строительства являлась самостоятельным объектом, обладающим индивидуальными техническими характеристиками, суды признали, что отсутствие юридического обособления объектов недвижимости не исключает применение правового режима, предусмотренного для случаев, когда земельный участок был предоставлен для строительства двух отдельно стоящих многоквартирных жилых домов.

Поскольку из земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:135 не была выделена часть земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома 1-ой очереди строительства, руководствуясь вышеизложенными правовыми нормами права и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства), а именно с 13.08.2018 у собственников жилых помещений возникло лишь право владения и пользования земельным участком.

Таким образом, суды признали, что право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, равно как прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования.

Между тем, установив, что после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у истца для строительства последующих очередей в пользовании остался земельный участок, суды верно указали, что обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды не прекратилась.

При таких обстоятельствах, суды признали, что за период с 23.11.2017 (дата регистрации договора от 17.11.2017 уступки прав и обязанностей по договору от 20.04.2017 N 11608) по 12.08.2018 у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды в полном объеме, а с 13.08.2018 по 10.06.2019 (дата регистрации права собственности на первые из квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме 2-го этапа строительства) у истца имелась обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды, пропорционально той части земельного участка, которая не была занята многоквартирным жилым домом 1-го этапа строительства и необходима для его эксплуатации.

На основании изложенного судами правомерно отклонены доводы истца о прекращении в целом договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 с 13.08.2018 и необходимости расчета арендной платы после указанной даты по регулируемым ценам как за земельный участок, предоставленный для завершения строительства.

Так, в соответствии с разрешением от 10.07.2018 N 74-309-52-2017 на ввод объекта (многоквартирный жилой дом (1 этап строительства) в эксплуатацию общая площадь жилого дома составила 5 342,8 кв. м.

Согласно разрешению от 27.05.2019 N 74-309-84-2018 на ввод объекта - многоквартирный жилой дом (2 этап строительства) в эксплуатацию общая площадь жилого дома составила 11 551,7 кв. м.

В связи с этим, суды указали, что доля земельного участка, которая приходится на строительство многоквартирного жилого дома 2-го этапа строительства, составляет: 11 551,7 кв. м / (5 342,8 кв. м + 11 551,7 кв. м) * 6 052 кв. м (площадь земельного участка) = 4 138,09 кв. м.

Иного распределения площадей арендуемого земельного участка, необходимого для строительства указанных многоквартирных жилых домов истцом не доказано и материалы дела не содержат (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 18.12.2019 N 29-01-24/2214 при определении площади предоставляемого земельного участка для строительства к учету принимается площадь застройки, количество этажей и общая площадь многоквартирного жилого дома

Установив, что в период действия договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 20.04.2017 N 11608 обществом СК "Лидер" была произведена оплата арендных платежей на общую сумму 19 866 818 руб. 31 коп. (подтверждено платежными поручениями от 19.01.2018,10.04.2018, от 15.10.2018, от 15.04.2019), с учетом произведенного расчета арендной платы, подлежащей внесению, суды признали, что излишне уплаченными являются платежи на сумму 1 065 198 руб. 73 коп., которые являются для Управления неосновательным обогащением и подлежат взысканию в пользу общества СЗ "Лидер".

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2020 по делу N А76-33792/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Л.А. Суспицина М.В. Торопова