Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2020 г. N Ф09-5029/20 по делу N А07-12942/2019

Екатеринбург

29 сентября 2020 г.

Дело N А07-12942/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Суспициной Л.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ялаева Азата Айратовича (далее - предприниматель Ялаев А.А., ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2020 по делу N А07-12942/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие предприниматель Ялаев А.А. (лично, паспорт, выписка от 23.09.2020).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предпринимателю Ялаеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 30 447 руб. 80 коп., пени в сумме 2 653 руб. 61 коп., о расторжении договора аренды от 07.06.2018 N 31161, об обязании освободить занимаемые помещения муниципального нежилого фонда 1 этаж: N 33-37, с кадастровым номером 02:55:030161:874, расположенные по адресу:

г. Уфа, Калининский район, ул. Маяковского, д. 10, литера А, общей площадью 26,8 кв. м.

В ходе рассмотрения дела предприниматель Ялаев А.А. обратился со встречным исковым заявлением к управлению об обязании освободить от арендных платежей по договору аренды от 07.06.2018 N 31161 в сумме 109 653 руб. 60 коп. за период с 07.06.2018 по 31.01.2020.

Встречные исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Ялаев А.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение. Так, со ссылкой на положения статей 6, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель утверждает, что в связи с отсутствием в арендуемом помещении электроэнергии и технической возможности на ее присоединение полностью (100 %) у предпринимателя Ялаева А.А. не имелось возможности эксплуатировать спорное нежилое помещение по назначению, следовательно, уменьшение арендных платежей на 100 % за аренду помещения, которое полностью невозможно эксплуатировать, является соразмерным. Заявитель настаивает на том, что суды указанным доводам заявителя не дали надлежащей правовой оценки.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 07.06.2018 заключен договор N 31161 аренды объекта муниципального нежилого фонда, по условиям которого арендодатель на основании протокола N 2 аукциона (конкурсной) комиссии от 21.05.2018 "Об итогах аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда" от 23.05.2018 N 3.1 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда: 1 этаж 26,8 кв. м: N 33-37 с кадастровым номером: 02:55:030161:874, расположенное по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маяковского д. 10, литера А, общей площадью 26,8 кв. м, для использования в целях: склады, бытовые услуги, прочие виды использования.

В пункте 1.1 договора указано, что характеристики объектов муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 26.04.2006 N 4382.

В материалы дела представлена копия выкопировки из технического паспорта от 26.04.2006 N 4382.

Договор прошел государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждено штампом о проведении государственной регистрации от 01.08.2018 N 02-55-030161:874-02/101/2018-3.

В силу пункта 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору в соответствии с договором объект недвижимого имущества в аренду на основании акта приема-передачи.

При этом арендатор обязан в силу пункта 2.2.5 договора аренды обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте. Профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого объекта производят соответствующие жилищно-коммунальные службы или иные организации по договору с арендатором за его счет.

Пунктом 2.2.10 договора аренды предусмотрено, что в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор обязан письменно обратиться в специализированную организацию для заключения договора на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами, и в течение тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи заключить со специализированной организацией договор на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами.

Платежи и расчеты определены в разделе 3 договора аренды.

На основании пункта 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена в сумме 66 455 руб. 42 коп.

Размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно согласно приложению N 1 "Этапы платежей за объекты муниципального нежилого фонда": за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).

В материалы дела представлено приложение N 1 к договору аренды "Этапы платежей" (т. 1, л.д. 16, 17).

Нежилое помещение передано арендодателем ответчику по акту приема-передачи от 07.06.2018 (т. 1, л.д. 18).

Ссылаясь на наличие задолженности предпринимателя Ялаева А.А. по арендной плате в сумме 30 447 руб. 80 коп., истец направил в адрес ответчика уведомление N УЗ-11966 от 30.11.2018 о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в течение десяти дней со дня получения уведомления погасить задолженность, после направлено уведомление N УЗ-978 от 28.01.2019 с указанием на досрочное расторжение договора аренды.

Оставление претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения управления в арбитражный суд с первоначальными требованиями.

Ссылаясь на то, что управление передало в аренду объект, использование которого по назначению невозможно (отсутствует электроснабжение и техническая возможность в подключении электроэнергии), оставление претензии управлением без удовлетворения, предприниматель Ялаев А.А. обратился в арбитражный суд со встречным иском об освобождении его от арендных платежей по договору аренды от 07.06.2018 N 31161 в сумме 109 653 руб. 60 коп. за период с 07.06.2018 по 31.01.2020.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность предпринимателя Ялаева А.А. по сумме арендной плате материалами дела подтверждена. Кроме того, суд счел обоснованным требование истца о взыскании неустойки, начисленной на основании пункта 4.1 договора в сумме 2 653 руб. 61 коп. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в ходе проведения торгов предприниматель осматривал объект и имел точное представление о его состоянии, на протяжении около четырех месяцев пользовался данным помещением, не заявляя претензий о невозможности его использования по назначению, в связи с чем пришел к выводу о том, что со стороны управления (арендодателя) действий по воспрепятствованию в пользовании арендованным имуществом не имеется.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из материалов дела следует, что возражая против заявленных первоначальных исковых требований, предприниматель Ялаев А.А. в обоснование своей позиции по делу, обращаясь с встречным исковым требованием, ссылался на то, что управление передало ему в аренду объект, использование которого по назначению невозможно.

Так, в подтверждение своей позиции по делу заявитель указал на то, что в спорном помещении отсутствует электроснабжение и техническая возможность в подключении электроэнергии, в связи с чем, арендуемое помещение было невозможно эксплуатировать по назначению.

Таким образом, по существу заявленных требований предприниматель требует освободить его от уплаты аренды в связи с невозможностью использования спорного объекта аренды, поскольку он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего дела судам следовало установить, являются ли обстоятельства, на которые ссылается заявитель, свидетельствующими о том, что переданный объект аренды содержит недостатки, препятствующие использованию данным объектом в заявленный управлением период (17.08.2019 по 31.01.2019) по его целевому назначению, указанному в договоре, а также в период, указанный во встречном иске (с 07.06.2018 по 31.01.2020).

Между тем в нарушение части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций не дали надлежащей правовой оценки данным доводам и, соответственно, обстоятельства, на которые ссылался предприниматель, судами надлежащим образом не исследовались.

Так, в материалах дела имеется письмо открытого акционерного общества "Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" от 02.10.2018 N 9755, в котором в ответ на обращение предпринимателя Ялаева А.А. сообщено об отсутствии технической возможности предоставить разрешение на подключение нежилого объекта (л.д. 101 т.1).

Согласно пояснениям указанного лица в отзыве на встречное исковое заявление отказ в согласовании точки присоединения нежилого помещения истца к ВРУ жилого дома 10 по ул. Маяковского в г. Уфа был вызван отсутствием технической возможности, в связи с тем, что при строительстве жилого дома в квартирах не было предусмотрено использование существующего количества бытовой техники у населения, поэтому система электроэнергии жилого дома работала со значительной перегрузкой. В июне 2019 года проведена плановая ревизия ВРУ, произведена ревизия силового предохранителя, заменены вставкодержатели, предохранитель, что является текущем ремонтом. В связи с устранением выявленных дефектов, возможность технологического присоединения имеется, но не более 5 кВТ.

Установив, что владелец электроустановок (Управление жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан) согласовал пропуск мощности спорного объекта, суды пришли к выводу о том, что наличие технологического подключения объекта аренды имеется.

Между тем судами не учтено, что период, за который управление испрашивает задолженность предпринимателя по арендной плате, обозначен с 17.08.2019 по 31.01.2019, в то время как из пояснений управляющей организации жилого дома следует, что наличие технологического подключения объекта аренды появилось лишь в июне 2019, то есть за пределами испрашиваемого периода.

Таким образом, судам следовало выяснить, имелась ли у предпринимателя Ялаева А.А. возможность пользоваться спорным помещением в период 17.08.2019 по 31.01.2019 по его прямому назначению, указанному в договоре, и, соответственно, возникла ли у предпринимателя обязанность по внесению арендной платы за заявленный управлением период.

Выводы судов о том, что услуги по выполнению работ по содержанию и ремонту общедомовых инженерных коммуникаций, а также осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб потребителя и принятие мер по их разрешению, в соответствии с договором от 16.08.2018 N 73-1301 лежат на Управлении жилищного хозяйства Калининского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а не на арендодателе, а также о том, что обязанность по подключению арендованного помещения к энергетическим ресурсам, водоснабжению и водоотведению лежит на арендаторе, а не на арендодателе не имеют в данном случае правового значения, поскольку данный выводы сделаны без выяснения обстоятельств того, имелась ли у предпринимателя объективная возможность выполнить условия договора по подключению к сетям, т.е. техническая возможность в подключении электроэнергии, наличие которой он отрицает.

Из обжалуемых судебных актов также усматривается, что суды пришли к выводу о том, что на протяжении четырех месяцев предприниматель пользовался помещением, не заявляя претензий о невозможности его использования по назначению.

Однако данный вывод судов не подтвержден ссылками на имеющиеся материалы настоящего дела, из которых бы следовало, что предприниматель фактически пользовался помещением по его назначению, указанному в договоре, и при отсутствии электроэнергии в нем.

Передача по акту предпринимателю спорного объекта подтверждает лишь переход во владение арендатора данного объекта, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588).

Таким образом, до установления указанных значимых для дела обстоятельств относительно выполнения арендодателем своего обязательства по передаче имущества в состоянии, позволяющем его использование по назначению, ссылки судов на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть признаны обоснованными.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно статьям 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие обстоятельства не установлены; устанавливает, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. В мотивировочной части решения судом должны быть изложены доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы суда в пользу принятого решения, мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование требований и возражений доводы.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Поскольку судами названные требования не соблюдены, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые решение и постановление приняты с нарушением части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской.

При таких обстоятельствах, поскольку указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, учитывая, что судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, не выяснялись, а судом апелляционной инстанции не выполнены требования, изложенные в статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, всесторонне исследовать представленные доказательства, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, результаты исследования и оценки отразить в судебном акте в соответствии с положениями статьи 170 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2020 по делу N А07-12942/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Л.А. Суспицина С.В. Лазарев