Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 сентября 2020 г. N Ф09-5555/20 по делу N А07-13254/2019

Екатеринбург

29 сентября 2020 г.

Дело N А07-13254/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2020 по делу N А07-13254/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участия не приняли.

Общество с ограниченной ответственностью "ТрансДорСтрой" (далее - общество "ТДС", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" (далее - общество "Оценка и Консалтинг", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 27.03.2019 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, дом 67, общей площадью 165,6 кв. м (кадастровый номер 02:55:010606:1726): изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 4 728 813 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать рублей) рублей 56 копеек, без учета НДС". Изложить пункт 3.1.1. договора в следующей редакции: "Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 472 881 (четыреста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 36 копеек, перечисляет на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца". Внести соответствующие изменения в график платежей (с учетом принятых судом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 26.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Саморегулируемая организация Союз "Федерация специалистов оценщиков" (далее - организация "Федерация специалистов оценщиков", третье лицо).

Решением суда от 25.03.2020 исковые требования к Управлению удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении исковых требований к обществу "Оценка и консалтинг" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий в возникших при заключении договора от 27.03.2019 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в редакции Управления, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы Управление поясняет, что истцом не представлены доказательства, что отчет независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, Управление несогласно с результатами проведенной в рамках дела судебной экспертизы, считает, что экспертом неверно подобран аналог N 4, в связи с чем, была снижена стоимость объекта оценки на 30%, т.е. примерно на 600 000 руб., более того, эксперт применил поправку на торг в размере 16,5% из справочника, при этом не уточнил, что данный коэффициент применяется на неактивном рынке, когда нет покупателей. По мнению Управления, так как рынок недвижимости города Уфы активный, должен применяться коэффициент из иного справочника - 10,3%. Также Управление указывает на допущенную экспертом ошибку - объект аналог N 1 на второстепенной улице, что также привело к снижению стоимости объекта оценки. Управление считает, что нарушения эксперта при проведении судебной оценочной экспертизы привели к снижению стоимости объекта оценки более чем на 1 000 000 руб. при исключении объекта аналога N 4 и внесении поправок на торг стоимость объекта исследования должна составлять 6 650 000 руб. без НДС; анализ расчетов не отвечает критериям объективности, всесторонности и полноты, исследование проведено поверхностно и содержит внутренние противоречия. Управление полагает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "ТДС" (арендатор) заключены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.10.2005 N 8214, от 02.10.2008 N 8214.1, от 14.11.2014 N 8214.3, от 12.01.2018 N 8214.4, на основании которых арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - цокольный этаж площадью 165,6 кв. м, расположенное по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67, Литер А (кадастровый номер 02:55:010606:1726).

Общество "ТДС" обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: г. Уфа, ул. Айская, д. 67, Литер А, площадью 165,6 кв. м, находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан 25.03.2019 вынесено постановление N 355 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67".

Во исполнение указанного постановления ответчик письмом от 27.03.2019 N УЗ-3418 направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.03.2019, указав цену приобретения имущества 6 626 981 руб., без учета НДС.

Согласно пункту 2.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимостью в размере 6 626 981 руб., без учета НДС.

Согласно пункту 3.1.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 662 698 руб. 10 коп., перечисляет на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 07.02.2019 N У036-19, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг".

Вместе с тем, согласно отчету от 07.12.2018 N 381-18, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Ребус" по заказу истца, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет 4 283 000 руб.

Общество "ТДС" 10.04. 2019 направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи. Истец не согласился с рыночной стоимостью, изложенной в проекте договора купли-продажи, в связи с этим, исходя из рыночной стоимости, установленной оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Ребус", истцом было предложено изложить договор купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: покупатель уплачивает продавцу стоимость Объекта в размере 4 283 000 руб., без учёта НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от 07.12.2018 N 381-18, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Ребус";

- пункт 3.1.1. договора: покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что 428 300 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Письмом от 23.04.2019 N 125337 ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций определили рыночную стоимость спорного объекта на основании полученного заключения эксперта от 14.10.2019 N 3, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости муниципального нежилого фонда по состоянию на 29.10.2018, без учета НДС, составляет:

4 728 813 руб. 56 коп.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рамках рассматриваемого дела для проверки достоверности отчета общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" от 07.02.2019 N У036-19, судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки, которая была поручена индивидуальному предпринимателю Ахметгареевой Н.Н. Согласно экспертному заключению от 14.10.2019 N 3 рыночная стоимость (без учета НДС) выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 29.10.2018, составила:

4 728 813 руб. 56 коп.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в пункте 26 в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, N 298 и N 299.

Однако несоответствие представленного ответчиком в материалы дела отчета об оценке от 07.02.2019 N У036-19, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не устанавливалось.

В свою очередь заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Между тем, как следует из материалов дела, выкупная стоимость спорного помещения определена судами без оценки достоверности отчета об оценке от 07.02.2019 N У036-19, подготовленного индивидуальным общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением (мотивировка по данному вопросу в обжалуемых судебных актах отсутствует).

Таким образом, судами не рассмотрен вопрос о соответствии отчета от 07.02.2019 N У036-19, подготовленного индивидуальным общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед судебной экспертизой судом не поставлен, несмотря на то, что, как уже отмечалось, указанный факт входит в предмет доказывания по настоящему делу. Таким образом, заключение оценщика от 07.02.2019 N У036-19, судами не опорочено.

Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на заключении судебной экспертизы. Между тем отчет от 07.02.2019 N У036-19, является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2020 по делу N А07-13254/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Л.А. Суспицина А.А. Столяров