Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2020 г. N Ф09-5159/20 по делу N А47-13114/2019

Екатеринбург

07 октября 2020 г.

Дело N А47-13114/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Полуяктова А.С., Тороповой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Д.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" (далее - общество "ЗападноАбдулинО", ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.12.2019 по делу N А47-13114/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ЗападноАбдулинО" - Шатилова А.С. (доверенность от 01.10.2019);

Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - департамент, истец) - Дьяконова М.М. (доверенность от 14.01.2020 N 5);

администрации города Оренбурга (далее - администрация) - Старых Ю.А. (доверенность от 13.01.2020 N 23).

Департамент обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "ЗападноАбдулинО" о расторжении договора аренды от 30.03.2016 N 16/л-101юр.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.12.2019 заявленные требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-101юр, заключенный между департаментом и обществом "ЗападноАбдулинО".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ЗападноАбдулинО", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Так, заявитель выражает несогласие с применением судами к спорным правоотношениям положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и утверждает, что арендная плата не могла быть ответчиком уплачена, поскольку ответчик полагал, что договор аренды является незаключенным. Кроме того, общество "ЗападноАбдулинО" отмечает, что земельный участок не мог быть использован по назначению по причине утверждения границ объекта культурного наследия постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016 N 237-п, исключившим завершение строительства. В связи с изложенным, заявитель полагает, что у арендодателя отсутствует право требовать внесения арендной платы и ссылаться на такое нарушение в качестве основания расторжения договора. Заявитель также считает, что оснований для расторжения договора в связи с использованием земельного участка с существенными нарушениями условий договора (отсутствие ведения строительства) также не имелось, ввиду невозможности использования земельного участка. Кроме того, заявитель указывает, что судом не дана оценка доводам о незаключенности договоров аренды (которые не были подписаны обществом) и незаконного проведения его государственной регистрации по заявлению департамента. По мнению общества "ЗападноАбдулинО", приведенные в качестве основания государственной регистрации, вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-7180/2015 и N А47-9903/2016, не имеют отношения к вопросам регистрации договоров аренды; срок действия договоров три года, к моменту ее осуществления истек на 7 месяцев.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

По результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом "Атриум" в лице конкурсного управляющего (продавец) и обществом "ЗападноАбдулино" (покупатель) 03.10.2006 подписан договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе незавершенный строительством торгово-административный комплекс "Атриум", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50.

Право собственности общества "ЗападноАбдулинО" на приобретенный объект зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв. м (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв. м (Блок Б).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу N А47-7180/2015 по заявлению общества "ЗападноАбдулинО" на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с обществом "ЗападноАбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды от 30.03.2016 N 16/л-99юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды от 30.03.2016 N 16/л-101юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Вступившим в законную силу 31.07.2017 решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу от 28.06.2017 N А47-9903/2016 урегулированы разногласия между обществом "ЗападноАбдулинО" и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 суд отказал обществу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади, указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды. Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке"; пункт 3.1.5 "на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора"; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении "Расчет арендной платы", расчет арендной платы производить с момента заключения договора.

Согласно представленной выписке из Единого государственной реестра недвижимости от 15.11.2019 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0220001:9 зарегистрировано обременение правом аренды ООО "ЗападноАбдулинО" на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-101юр. Дата государственной регистрации 22.10.2019.

По условиям договора от 30.03.2016 N 16/л-101юр арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 3053 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0220001:9, с разрешенным использованием: строительство торгово-административного комплекса "Атриум" (блок А) по улице Пролетарской, 37 "Б", с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка истец направил в адрес ответчика претензию от 15.08.2019 N 01-24-1/4390 с требованием погасить имеющуюся задолженность и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-101юр получены представителем общества Шатиловой А.С. 15.08.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу N А47-5695/2019 удовлетворены исковые требования администрации города Оренбурга к обществу "ЗападноАбдулинО", в пользу администрации взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп. и приходящаяся на сумму основного долга пеня в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Ссылаясь на нарушение обществом "ЗападноАбдулинО" обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта, департамент обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу N А47-5695/2019 с общества "ЗападноАбдулинО" в пользу администрации взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору от 30.03.2016 N 16/л-101юр за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеющие в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности факта нарушения обществом "ЗападноАбдулинО" более двух лет обязательств по внесению платы по договору аренды от 30.03.2016 N 16/л-101юр.

В силу абзаца 5, 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно приступать к использованию земельных участков; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с установленными гражданским законодательством основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Как верно отмечено судами, разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

Судами установлено, что общество "ЗападноАбдулинО", вступив в арендные правоотношения по договору в 2017 году, приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с видом разрешенного использования - строительство.

Между тем, исходя из актов обследования земельного контроля от 20.08.2019 N 38/075 и от 22.11.2019 N 72/075 выявлено, что общество "ЗападноАбдулинО" не осуществляет никаких строительных работ на арендуемом земельном участке. К достройке приобретенного в 2013 году объекта незавершенного строительства ответчик не приступал, за выдачей разрешения на строительство и утверждения проектной документации, необходимых в соответствии со статьями 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался.

Доказательств, опровергающих установленные фактические обстоятельства дела, ответчиком в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора (уведомление от 15.08.2019), пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 30.03.2016 N 16/л-101юр.

При вынесении обжалуемых судебных актов арбитражные суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали все представленные сторонами по делу доказательства (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и дали правовую оценку доводам ответчика, вновь приведенным в кассационной жалобе.

Так, доводы ответчика относительно незаключенности договора аренды от 30.03.2016 N 16/л-101, являлись предметом оценки судов и надлежащим образом отклонены, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 19.08.2019 по делу N А47-5695/2019, которым установлен факт заключенности данного договора.

Вопреки утверждениям заявителя, судом в рамках дела N А47-5695/2019 установлено, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы и предмету договора, а также учтено, что договор сторонами исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало.

Утверждение ответчика о том, что арендная плата не могла быть уплачена, поскольку общество "ЗападноАбдулинО" полагало, что договор аренды является незаключенным, противоречит судебным актам по вышеназванным делам и само по себе не исключает факта нарушения ответчиком обязательств.

При этом подтвержденное судебным актом нарушение ответчиком обязательств исключает обоснованность его ссылок на невозможность использования земельного участка по назначению в целях завершения строительства объекта и соответствующие положения статей 606, 611,614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражными судами первой и апелляционной инстанции, а равно и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.12.2019 по делу N А47-13114/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.С. Полуяктов М.В. Торопова