Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 ноября 2020 г. N Ф09-5918/20 по делу N А07-20181/2017

Екатеринбург

10 ноября 2020 г.

Дело N А07-20181/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" (далее - общество "Фитнес индустрия Уфа") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 по делу N А07-20181/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Фитнес индустрия Уфа" - Аскаров А.Н., генеральный директор (приказ N 1 от 07.09.2015), Аскарова Л.Д. (доверенность от 11.01.2019);

акционерного общества Торговый комплекс "Октябрьский" (далее - общество ТК "Октябрьский") - Файзуллина З.З.(доверенность от 06.11.2020).

Общество ТК "Октябрьский" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Фитнес индустрия Уфа" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., неустойки в размере 1 064 384 руб. 75 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь общество "Фитнес индустрия Уфа" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к обществу ТК "Октябрьский" о расторжении договора аренды, взыскании убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., расходов на оплату услуг представителя в размере 250 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия" (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 с учетом определения об исправлении опечаток от 21.01.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования удовлетворены частично. В результате произведенного в порядке части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачета требований с общества "Фитнес индустрия Уфа" в пользу общества ТК "Октябрьский" взыскана задолженности в размере 6 038 889 руб. 62 коп., неустойка в размере 1 064 384 руб. 75 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 317 руб. 00 коп., расходы на оплате услуг эксперта в размере 13 286 руб. 25 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество "Фитнес индустрия Уфа" обратилось в суд кассационной инстанции, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения, выразившиеся в несоответствии оглашенной в судебном заседании резолютивной частью и мотивировочной частью полного текста судебного акта суда первой инстанции в части взысканных в результате произведенного судом зачета сумм денежных средств. Также указывает на отсутствие в материалах дела аудиопротокола судебного заседания от 24.10.2018. Кроме того, указал, что в судебном заседании от 21.01.2020 суд первой инстанции не предоставил возможности участия в прениях и реплике третьему лицу. Кассатор не согласен с выводом судов о том, что срок начисления арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.08.2018 является обоснованным, а расчет - правильным, поскольку ответчик в период с 15.12.2017 по 31.08.2018 был лишен возможности пользоваться спорным помещением в результате незаконных действий истца, выразившихся в отключении помещения от электроэнергии. При таких обстоятельствах полагает, что за указанный период сумма основного долга начислению не подлежит и взыскана быть не может. Также возражает против взыскания суммы переменной арендной платы, указывая, что данная сумма истцом не доказана. Обращает внимание, что судами не учтено, что, начиная с 2016 года, в арендуемом помещении имелась постоянная течь с крыши препятствовавшая использованию помещения ввиду его постоянного затопления, что подтверждается соответствующими экспертизами, актами обследования и истцом, по сути, не оспаривается. Требования ответчика об устранении протечки оставлены истцом без внимания. Считает, что судами необоснованно не применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку размер неустойки является чрезмерно завышенным. По мнению заявителя, вывод судов о том, что из материалов дела не следует, что спорные помещения фитнес-центра могли быть как объект спорта включены в соответствии с требованиями статьи 37.1 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" во Всероссийский реестр объектов спорта, является ошибочным. Судами не учтено, что фитнес центр является объектом спорта и по СанПину 2.1.23304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, содержанию объектов спора" должен быть оборудован горячим водоснабжением, в связи с чем истец обязан был обеспечить помещение водоснабжением как это предусмотрено пунктом 2.1.2 договора аренды. Податель жалобы считает недопустимым доказательством заключение эксперта Коптиловой Л.В. N 01/16.4-19 от 22.02.2019 ввиду составления его с нарушениями требований действующего законодательства об экспертизе и экспертной деятельности, в результате чего стоимость произведенных работ занижена. Считает, что судами необоснованно оставлены без внимания рецензии на указанное заключение. При таких обстоятельствах, по мнению кассатора, судами необоснованно отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, а также ходатайство об исключении указанного экспертного заключения из материалов дела. Ответчик не согласен с увеличением стоимости оплат услуг эксперта, указывая, что такой вопрос на обсуждение судом не выносился. Помимо изложенного, заявитель указал на наличие в действиях истца злоупотребления правом, выразившихся в не предоставлении помещения, обеспеченного функционирующими инженерными системами. Кроме того, указал, что нарушаются его права по доступу к арендуемому помещения путем установления ограниченного времени доступа. Фактически объект аренды выбыл из владения ответчика в 2017 году, в связи с чем вывод судов о начислении арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.08.2018 является неправильным.

В отзыве на кассационную жалобу общество ТК "Октябрьский" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между обществом ТК "Октябрьский" (арендодатель) и обществом "Фитнес индустрия Уфа" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 656 кв. м, расположенное на 3 этаже зала N 5 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" от 16.10.2008 (приложение N 1).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ N 285258 от 13.11.2009, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2004 сделана запись о регистрации N 02- 01/02-101/2004-346 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.5 договора со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.

Пунктом 3.1 договора стороны установили, что арендная плата по договору формируется из постоянной и переменной составляющих. Переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору со дня подписания акта приема-передачи помещения по договору. Постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с 01.06.2016. Перечисление сумм арендной платы осуществляется на основании выставленного счета на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, либо на любой иной счет арендодателя, о котором арендодатель заблаговременно уведомит арендатора в письменной форме.

Переменная составляющая арендной платы с 01.12.2015 до 31.05.2016 оплачивается арендатором по следующему графику: декабрь - 33 000 руб., январь - 33 000 руб., февраль - 70 000 руб., март - 70 000 руб., апрель - 70 000 руб., май - 70 000 руб. (пункт 3.1.2 договора).

В силу пункта 3.2.1 договора размер постоянной составляющей арендной платы за пользование помещением составляет на день подписания договора 350 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за пользование арендатором объектом аренды, дополнительным оборудованием, установленным арендодателем на объекте аренды, земельным участком, на котором расположено здание, местом под парковку под зданием на два автомобиля и на прилегающей к зданию территории без ограничения, местом под контейнеры и контейнером для сбора ТБО, плату за уборку и освещение прилегающей к зданию территории, уборку площадей общего пользования, вывоз снега, обработку территории реагентами в зимний период, передачу на утилизацию люменисцентных ламп и охрану периметра Объекта аренды и поддержание общественного порядка на общих площадях здания и прилегающей территории, плату за пользование местами под размещение рекламы и навигации, плату за освещение мест рекламы и навигации, плату за размещение рекламы на внутреннем радио ТК "Октябрьский" (по 30 секунд два раза в час, каждый час), плату за освещение мест общего пользования, плату за право доступа к кросс-кабелям поставщиков телекоммуникационных услуг, расположенным в здании, расходы арендодателя по оплате услуг организаций, осуществляющих техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации, пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией, расходы арендодателя по оплате услуг - организации, осуществляющей техническое обслуживание лифтов, эскалаторов.

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор оплачивает постоянную составляющую арендной платы, на основании выставленного арендодателем счета, авансом за следующий месяц до 25 числа предыдущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Переменная составляющая арендной платы включает: стоимость потребленных арендатором электроэнергии и отопления, а так же услуг водоснабжения (отпуска воды и приема сточных вод). Стоимость электроэнергии и водоснабжения рассчитывается в соответствии с показаниями соответствующих счетчиков, которые могут быть установлены за пределами объекта аренды, с использованием действующих тарифов городских снабжающих организаций и Комитета по тарифам Республики Башкортостан; если прибор учета сломался или отсутствует, то размер оплаты за соответствующую услугу рассчитывается исходя из показаний счетчика за предыдущий месяц аренды, в котором каждая услуга подлежала оплате. Показания счетчиков фиксируются арендатором ежемесячно в конце последнего рабочего дня расчетного месяца, представители арендодателя вправе присутствовать при снятии показаний. Арендодатель вправе в любое время проверять показания счетчиков. Стоимость отопления рассчитывается по действующим Методическим указаниям и СНиПам пропорционально отношению арендуемой площади к площади всего здания. "Расчет расхода тепловой энергии арендуемых помещений" приведен в Приложении N 6 (пункт 3.3.1 договора).

Согласно пункту 3.3.3 договора переменная составляющая арендной платы оплачивается арендатором на основании счета арендодателя за каждый истекший месяц в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения арендатором от арендодателя надлежащим образом оформленных расчетных и обосновывающих документов и подписанного акта приема-передачи оказанных услуг и счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства. Один подписанный экземпляр акта оказания услуг арендатор обязан направить (вернуть) арендодателю в течение 5 (пяти) календарных дней с даты его получения.

В соответствии с пунктом 5.1 договора договор заключен на 7 лет и вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Пунктом 5.7 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора аренды, направив соответствующее уведомление арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях: при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве арендатора; в случае длительной (более двух месяцев подряд) просрочки исполнения арендатором обязательств но уплате арендной платы; в случае фактического не использования по назначению арендуемого объекта в течение трех месяцев подряд; в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования арендодателя; в случае, если арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды; при передаче объекта аренды в пользование третьим липам без письменного согласия арендодателя.

По акту приема-передачи от 01.12.2015 нежилое помещение передано в пользование арендатора.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 29.09.2016 N 91 с требованием погасить задолженность в течение 10-ти календарных дней с момента получения претензии, а также предупредил о возможном расторжении договора.

19.05.2017 в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды в течение 10 дней в связи просрочкой внесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд.

Оставленные без удовлетворения требования общества ТК "Октябрьский" послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Ссылаясь на неисполнение арендодателем обязанности по передаче нежилого помещения с полностью функционирующими системами и невозможность его использования по целевому назначению, общество "Фитнес индустрия Уфа" обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды и взыскании собщества ТК "Октябрьский" суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., состоящих из: внесенных арендных платежей на сумму 542 500 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем; денежных средств в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканных в судебном порядке с ООО "Фитнес индустрия Уфа" физическими лицами - клиентами фитнес клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя; затраченных сумм на строительно-монтажные работы арендатором, стоимости фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

Удовлетворяя первоначальные заявленные требования, суды исходили из отсутствия доказательств передачи арендатору помещения, непригодного для целевого использования, а также доказательств погашения задолженности по постоянной и переменной арендной плате. Договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 N 2 расторгнут судами ввиду нарушения сроков внесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Частично признавая обоснованными встречные исковые требования, суды, принимая во внимание результаты судебной экспертизы и выводы эксперта, пришел к выводу о наличии обязанности арендодателя по требованию арендатора возместить последнему стоимость улучшений, неотделимых без ущерба для объекта аренды.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор заключен на семь лет, следовательно, как верно установлено судами, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем, как следует из пояснений сторон, данных при рассмотрении дела в судах, спорный договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как установлено судами, в рассматриваемом случае стороны договора аренды от 01.12.2015 N 2 согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, то есть договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды от 01.12.2015 N 2, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 подтверждается факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору, подписанным сторонами без замечаний.

Помещение принято арендатором без замечаний, возражений по состоянию помещения арендатором при получении помещения не выражено.

Доказательств фактического возврата помещения арендодателю по акту возврата как в период заявленный к взысканию с 01.12.2015 по 31.08.2018, так и на день рассмотрения спора в судах в материалы дела не представлено, сторонами не оспаривается, что имущество не возвращено арендодателю до настоящего времени, арендодатель указал, что в помещении находится его оборудование.

Как установлено судами, спор между сторонами возник относительно исполнения со стороны арендодателя обязательства по передаче арендатору помещения, пригодного для целевого использования арендатором. Так, общество "Фитнес Индустрия Уфа" считает, что обществом ТК "Октябрьский" заведомо передано помещение, имеющие недостатки, в результате которых арендатор не может использовать помещение по своему целевому назначению (фитнес-центр). По мнению общества ТК "Октябрьский" арендатор знал о состоянии помещения в момент его передачи, подписал акт приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 без возражений и до августа 2016 года каких-либо претензий по невозможности использования спорного помещения по назначения не высказывал.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, определены в названной норме: арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

На основании пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1.5 договора установлено, что со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктом 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа-салона.

Согласно пункту 2.1.2. договора арендодатель обязан не позднее "01" декабря 2015 года передать арендатору по акту приема-передачи помещения объект аренды, свободный от прав третьих лиц, с полностью функционирующими системами, включая: электроэнергию с установленной суммарной мощностью электрооборудования в передаваемом в аренду помещении не более 43 кВт, отопление; водоснабжение; водоотведение; вытяжная вентиляция; система автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН; система автоматического пожаротушения; система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; лифт грузопассажирский.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 состояние переданного объекта аренды - нежилое помещение на 3 этаже зала N 5 соответствует условиям договора долгосрочной аренды от 01.12.2015 N 2, арендатор не имеет претензий к арендодателю по качественным и количественным характеристикам передаваемого помещения.

Таким образом, как обоснованно установлено судами, по акту приема-передачи объекта нежилого помещения от 01.12.2015 помещение передано арендатору в том состоянии, в котором оно находится на день передачи, и это состояние арендатору было известно.

С августа 2016 года стороны вели активную переписку относительно недостатков спорного помещения, ограничения по использованию помещением, о наличии задолженности по оплате арендных платежей.

Общество "Фитнес Индустрия Уфа" ссылалось на неисполнение обязанности со стороны ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой горячего водоснабжения, поскольку фитнес-центр является объектом спорта и по СанПину 2.1.23304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, содержанию объектов спора" должен быть оборудован горячим водоснабжением.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.09.2015 N 61 утверждены СП 2.1.2.3304-15 "Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта" (вместе с "СП 2.1.2.3304-15. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы..." (далее - СП 2.1.2.3304-15).

В соответствии с пунктом 1.1 СП 2.1.2.3304-15 настоящие санитарно-эпидемиологические правила устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта. Санитарные правила направлены на охрану здоровья граждан, занимающихся физкультурой и спортом, в том числе детей, подростков и лиц с ограниченными возможностями здоровья при использовании ими объектов спорта.

Согласно пункту 4.4 СП 2.1.2.3304-15 здания объектов спорта оборудуются необходимым набором вспомогательных помещений для лиц, занимающихся спортом: раздельными для мужчин и женщин туалетами, душевыми и раздевалками. Предусматриваются помещения медицинского назначения (медицинский пункт), комнаты тренеров, инструкторов, помещение для хранения спортивного инвентаря, гардеробные, помещений для хранения уборочного инвентаря и приготовления дезинфицирующих растворов.

В зданиях объектов спорта предусматриваются бытовые помещения для рабочих по обслуживанию спортивных сооружений и служебные помещения административного и инженерно-технического персонала, а также гардеробные, раздельные санитарные узлы для посетителей.

В силу пункта 4.9 СП 2.1.2.3304-15 медицинские пункты объектов спорта должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность.

В соответствии с пунктом 7 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" (далее - Закон N 329-ФЗ, Закон) объекты спорта - объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения.

Согласно пункту 17 статьи 2 Закона спортивное сооружение - инженерно-строительный объект, созданный для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий и имеющий пространственно-территориальные границы.

Как следует из части 1 статьи 37.1 Закона, в отношении объектов спорта ведется Всероссийский реестр объектов спорта в силу части 2 статьи 37.1 Закона Всероссийский реестр объектов спорта содержит перечень объектов спорта с указанием следующих сведений о них: 1) полное наименование объекта спорта; 2) адрес (место нахождения) объекта спорта; 3) сведения о лице, в собственности которого находится объект спорта; 4) год и месяц ввода в эксплуатацию, окончания реконструкции, капитального ремонта объекта спорта; 5) функциональное назначение объекта спорта и возможность использования его подтрибунного пространства; 6) единовременная пропускная способность объекта спорта; 7) площадь земельного участка, на котором расположен объект спорта (в гектарах); 8) наличие или отсутствие сооружений для размещения, обслуживания зрителей, в том числе отдельно стоящих сооружений (балконы, скамьи, трибуны с указанием количества рядов, мест для сидения); 9) соответствие объектов спорта требованиям безопасности при проведении физкультурных мероприятий и спортивных мероприятий, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 37 и иных статей Закона N 329-ФЗ следует, что к объектам спора предъявляются особые требования.

Учитывая изложенное, суды пришли к верному выводу о том, что обществом "Фитнес Индустрия Уфа" не представлено надлежащих доказательств в подтверждения отнесения указанного в договоре аренды фитнес-центра к объектам спорта, либо к объектам специально предназначенным для проведения физкультурных и спортивных мероприятий.

Кроме того, из материалов дела не следует, что названные помещения фитнес-центра могли быть как объект спорта включены в соответствии с требованиями статьи 37.1 Закона N 329-ФЗ во Всероссийский реестр объектов спорта либо подлежали включению в такой Реестр и могли быть использованы для проведения физкультурных и спортивных мероприятий в смысле Закона N 329-ФЗ.

Таким образом, вывод судов о том, что положения СП 2.1.2.3304-15 об обязательном наличии горячего водоснабжения на объектах спорта не подлежат применению в рассматриваемом случае, является правильным. Условиями договора такая обязанность арендодателя напрямую не указана.

Доказательств того факта, что общество "Фитнес индустрия Уфа" не было уведомлено арендодателем и не знало об отсутствии горячего водоснабжения во всем торговом центре, включая спорные помещения, в материалы дела не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка общества "Фитнес индустрия Уфа" о неисполнении обязанности АО ТК "Октябрьский" по пункту 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой вытяжной вентиляции, системой автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН; системой автоматического пожаротушения, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, в связи с чем ответчик был лишен невозможности использования спорных помещений, судами отклонена в связи с недоказанностью данных фактов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из представленных по запросу суда предписаний по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности N 1347/1/1 от 13.01.2017, N 575/1/1 от 24.07.2017, N 618/1/1 от 15.07.2016, N 1479/1/401 от 01.06.2015, N 397/1/270 от 21.04.2015, N 1344/1/1 от 10.01.2017 следует, что большинство нарушений, относящихся к спорному помещению, были устранены, о чем свидетельствуют отметки "выполнено" в вышеуказанных предписаниях.

При этом судами учтено, что предписание N 1344/1/1 от 10.01.2017, полностью вынесенное относительно спорного помещения (зал 5 на 3 этаже), было вынесено после передачи спорного помещения обществу "Фитнес индустрия Уфа" по акту приема-передачи и произведенного в нем ремонта.

Комиссией в составе общества ТК "Октябрьский" совместно с ООО "Спецмонтажсервис" составлен акт проверки работоспособности систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре на объекте от 26.09.2016, которым установлено, что на 3 этаже в зале N 5 отсутствует пожарная сигнализация по причине капитального ремонта помещений. Также отсутствуют световые табло, ручные пожарные извещатели на путях эвакуации, требуется замена точечных тепловых пожарных извещателей, неисправен шлейф сигнализации, остальные элементы систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре находится в исправном состоянии.

Письмом N 90 от 29.09.2016 арендодатель уведомил арендатора о выявленных нарушениях и замечаний и просил устранить их.

Проанализировав указанные в предписаниях недостатки, суды обоснованно пришли к выводу, что они являлись устранимыми и не препятствовали использованию спорного помещения по назначению, кроме того, указанные недостатки возникли после приемки арендатором спорного помещения по акту приема-передачи.

Таким образом, система пожарной сигнализации находилась в рабочем состоянии, имела недостатки, являющиеся устранимыми, при этом нарушения обязательных требований пожарной безопасности в спорном помещении (зал 5 на 3 этаже) были выявлены и предъявлены уже после передачи спорного помещения арендатору по акту приема-передачи, в связи с чем у ответчика имелась возможность пользоваться спорными помещениями.

Из материалов дела также следует и судами установлено, что в спорный период ответчик использовал помещения в качестве фитнес центра с привлечением клиентов, тем самым извлекал прибыль из своей деятельности, выявленные при осмотрах недостатки в системе пожарной сигнализации.

Кроме того, указанные обществом "Фитнес индустрия Уфа" недостатки судами обоснованно не признаны препятствующими к использованию помещения по целевому назначению, поскольку согласно пункту 1.6 договора спорное помещение определено как помещение свободного назначения, для которого не определены особые требования для возможности их использования, равно как законодательно не определены особые требования к помещениям, используемым для организации фитнес центра, не соблюдение которых приведет к невозможности их использования по назначению.

Арендатор, выступая в качестве хозяйствующего субъекта предпринимательской деятельности, должен был проявить достаточную осмотрительность и разумность при заключении договора аренды от 01.12.2015 N 2 и еще до заключения договора аренды и передачи помещения по акту произвести фактический осмотр спорного имущества, произвести проверку всех систем помещения, необходимых в работе проектируемого фитнес центра, проверить исправность таких систем и их объем, оценить достаточность предлагаемых арендодателем условий для размещения в помещении фитнес центра и, при необходимости, указать в договоре аренды дополнительные условия по предоставлению арендодателем арендатору большего объема электроэнергии, горячего водоснабжения, большего объема вытяжной вентиляции и прочих условий.

При этом, несмотря на то, что в соответствии с условиями договора все ремонтные работы в помещении должны были быть произведены до 01.06.2016 и акт о начале коммерческой деятельности должен был быть подписан в указанную дату, арендатор обращается к арендодателю с запросом о потребностях по водоснабжению арендуемого помещения только 25.08.2016 (письмо N 001/2508-16 от 25.08.2016), то есть по прошествии почти двух месяцев с момента, когда фитнес центр должен был быть открыт. Ранее указанной даты, в период ремонта с 01.12.2015 по 01.06.2016, арендатор к арендодателю с какими-либо претензиями относительно недостатков переданного помещения не обращался.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, как установлено судами, при наличии претензии относительно пригодности спорного помещения к использованию по назначению, общество "Фитнес индустрия Уфа" длительный период (с 01.12.2015 года до сентября 2017 года) не обращалось к обществу ТК "Октябрьский" ни с требованием о расторжении договора, которое самостоятельно заявило только письмом б/н от 13.09.2017, ни с требованием об уменьшении арендной платы, ни с предложением безвозмездного устранения недостатков помещения, ни с требованием по возмещению ему расходов на устранение недостатков помещения, самостоятельно недостатки не устраняло.

При этом указание общества "Фитнес индустрия Уфа" на заключение специалиста Инженерного центра ООО "Белит КПД" по оценке технического состояния и эксплуатационной пригодности систем приточной и вытяжной вентиляции, системы водо- и электроснабжения нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, 5 зал. 3 этаж, обоснованно не принято судами, поскольку выводы о несоответствии помещения указанному в договоре аренды назначению не могут свидетельствовать о неисполнении арендодателем своих обязанностей. Более того, указанное заключение получено после производства работ ООО "Фитнес Индустрия Уфа" в помещениях и не свидетельствует об отсутствии вентиляции на дату принятия помещения в аренду.

Из материалов дела не усматривается и судами не установлено, что ответчик ввиду невозможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, в период с 01.12.2015 по 01.06.2016 (дата предполагаемого начала функционирования объекта) обращался к истцу с требованием об устранении недостатков нежилого помещения либо расторжении договора аренды по причине невозможности использовать его по целевому назначению.

В подтверждение факта не исполнения обязательства арендодателя по передаче спорного помещения в надлежащем состоянии, общество "Фитнес Индустрия Уфа" также ссылалось на факт произошедших протечек крыши и затопа арендованных помещений. Арендатор неоднократно письменно обращался к арендодателю с требованием обеспечить надлежащую и своевременную уборку крыши ТК "Октябрьский", устранения причины протечки крыши и затопа арендованных помещений. Данные требования арендодателем игнорировались, что, по мнению общества "Фитнес индустрия Уфа", привело к возникновению у арендатора убытков, связанных с затоплением помещения и невозможностью использования его.

В подтверждение факта затопления помещения общество "Фитнес индустрия Уфа" ссылалось на претензии арендатора N 001/1312-16 от 13.12.2016, N 001/3108-16 от 09.12.2016 с требованием к арендодателю об устранении течи с крыши, акт от 09.12.2016, составленный комиссионно с представителями арендатора и арендодателя о наличии протечки крыши, акт визуального осмотра от 07.01.2017, подписанный сотрудниками арендатора и арендодателя, а также начальником управления гражданской защиты Октябрьского района г.Уфы Масленниковым А.В., главным специалистом отдела координации торговли, общественного питания и услуг Администрации Октябрьского района г. Уфы Зайнетдиновым Р.Р., которым зафиксировано затопление арендованного помещения в результате течи талой воды со скатной кровли крыши торгового комплекса "Октябрьский", жалоба арендатора на имя Главы администрации Октябрьского района ГО г. Уфа Ахунова Р.З. от 09.01.2017 исх. N 001/0901-17.

Между тем, как установлено судами, несмотря на факт произошедшей протечки крыши, приведшей к частичному затоплению спорного помещения, арендатором не представлено достаточных доказательств невозможности использования указанных помещений. Как указано в дополнительном экспертном заключении N 02 доп./16.4-19 от 30.12.2019 эксперта Коптиловой Л.В. причиной повреждения строительных конструкций явился обрывы гидроизоляционной пленки вдоль стропильной системы крыши, вследствие чего края пленки сместились и свисают над внутренней поверхностью помещений, что приводит к поступлению воды по стенам в помещения. Также по периметру помещений выявлены фрагментарные протечки на потолочном покрытии. Данные протечки произошли вследствие расхождения стыков гидроизоляционной пленки из-за отклеивания монтажной ленты, в связи с повышенной влажностью, над местами выявления протечек. Также дополнительным препятствием в использовании обследуемого помещения являются причины отсутствия водонагревателя и незавершенность работ по отделке помещений душевых N8,12 и хамама N 25.

При этом, как следует из материалов дела и установлено судами, 22.06.2004 после реконструкции здание общества ТК "Октябрьский" введено в эксплуатацию по Актом приема и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного Постановлением главы муниципального образования Октябрьский район г.Уфы N 1289 от 28.06.2004.

В соответствии с пунктом 5 Акта от 22.06.2004 следует, что были выданы исходные данные для проектирования (утвержденные постановлением ГО г.Уфа N 3565 от 27.01.2001).

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что реконструкция здания, в том числе кровли, происходила по утвержденному проекту. После реконструкции, проходившей по согласованному комиссионно и установленному проекту, здание было принято в эксплуатацию по акту от 22.06.2004.

Также согласно акту выполненных работ формы КС-2 N 3 от 22.11.2012 подрядчиком - обществом "Агаста" в задании ТК "Октябрьский" были выполнены в том числе работы по устройству гидроизоляции кровли, что подтверждает ее наличие.

Таким образом, как указано самим экспертом и следует из приложенных им к заключению фотографий, а также подтверждается материалам дела, в спорном помещении выявлены лишь фрагментарные протечки на потолочном покрытии, что не свидетельствует о невозможности использования помещения в целом по назначению, указанные недостатки при необходимости и заинтересованности в помещении могли быть устранены самим арендатором, а в дальнейшем, расходы по ремонту могли быть выставлены на оплату арендодателю.

С учетом изложенного суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности обществом "Фитнес индустрия Уфа" факта передачи ему по договору аренды помещения, непригодного для целевого использования, поскольку помещение был принято арендатором по акту приема-передачи без возражений, ответчик длительный период не выражал претензий по состоянию спорного помещения и вплоть до сентября 2017 года не заявлял требований по расторжении договора аренды, уменьшению арендных платежей, не требовал безвозмездного устранения недостатков помещения, не освободил помещения до настоящего времени, препятствуя сдаче в аренду указанных помещений иному арендатору, при этом обществом ТК "Октябрьский" обязательства по передаче спорного помещения истцу были исполнены в полном объеме, в связи с чем, как верно отмечено судами оснований для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктам 3.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.3.1, 3.3.3 договора установлен размер и порядок оплаты арендных платежей, состоящих из постоянной части арендной платы в размере 350 000 руб., оплачиваемых с 01.06.2016, и переменной части арендной платы в размере согласно графику и Приложению N 6 к договору (расчет расхода энергоресурсов) оплачиваемых в период с 01.12.2015.

По расчету истца по первоначальному иску, ответчиком была допущена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.08.2018 в сумме 10 630 280 руб. 62 коп., состоящая из задолженности по постоянной части арендной платы на сумму 9 253 500 руб. 00 коп. (с 01.06.2016 по 31.08.2018) и задолженности по переменной части арендной платы на сумму 1 376 780 руб. 62 коп. (с 01.12.2015 по 31.08.2018) (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с учетом поступивших от ответчика платежей в размере 542 500 руб. 00 коп. по платежном поручениям с 29.12.2015 по 19.01.2016 согласно указанного в них назначения платежа.

Расчет арендной платы судами проверен, признан верным, соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам дела.

Вопреки доводу ответчика о неверном расчете истцом переменной части арендной платы, надлежащих доказательств в обоснование своих доводов ответчиком не представлено, контррасчет с учетом указанных им доводов ответчиком не произведен, расчет переменной части аренды составлен истцом в соответствии с условиями договора и приложения N 6 к нему.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о наличии на стороне общества "Фитнес индустрия Уфа" обязанности по внесению арендных платежей за пользование помещением по договору аренды от 01.12.2015 N 2, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования в заявленном размере.

Также обществом ТК "Октябрьский" заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1 договора при неуплате или несвоевременной уплате арендатором арендной платы по настоящему договору в установленные сроки он, по требованию арендодателя, уплачивает штрафную неустойку в размере 0,05 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что факт наличия на стороне общества "Фитнес индустрия Уфа" задолженности по арендным платежам по договору от 01.12.2015 N 2 является установленным, начисление истцом договорной неустойки за просрочку оплаты аренды обоснованно признано судами правомерным.

По расчету истца сумма неустойки за просрочку оплаты арендных платежей составила сумму 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018. Расчет судами проверен, признан арифметически и методологически верным, соответствующим условиям договора.

Ответчик по первоначальному иску расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

Вопреки доводу ответчика о необоснованном неприменении судами положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием размера неустойки последствиям нарушенного обязательства, ответчик в судах при рассмотрении дела ходатайство об уменьшении неустойки не заявлял, не представил доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, в связи с чем у судов отсутствовали правовые основания для снижения неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование общества ТК "Октябрьский" о взыскании неустойки (пени) за просрочку оплаты арендных платежей по договору от 01.12.2015 N 2 за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 обоснованно удовлетворено судами в заявленном в иске размере на сумму 1 064 384 руб. 75 коп.

Кроме того, обществом ТК "Октябрьский" заявлены исковые требования о расторжении договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 в связи с просрочкой внесения арендных платежей ответчиком более двух раз подряд.

При этом обществом "Фитнес индустрия Уфа" также заявлены встречные исковые требования о расторжении договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015, однако по основаниям, предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик возражал против расторжения договора по указанным истцом основаниям.

Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор заключен на 7 (семь) лет и вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Таким образом, как установлено судами, с учетом пункта 5.1 договора срок его действия установлен с 01.12.2015 по 01.12.2022.

В качестве основания для расторжения договора истец указывал на ненадлежащее исполнение обществом "Фитнес индустрия Уфа" обязательств по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 5.6 договора стороны могут расторгнуть настоящий договор аренды в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и/или настоящим договором, а также по решению суда в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.7 договора стороны предусмотрели, что арендодатель, при условии исполнения им своих обязательств, вправе в одностороннем порядке (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) отказаться от исполнения договора аренды, направив соответствующее уведомление арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях: при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве арендатора; в случае длительной (более двух месяцев подряд) просрочки исполнения арендатором обязательств но уплате арендной платы; в случае фактического не использования по назначению арендуемого объекта в течение трех месяцев подряд; в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования арендодателя; в случае, если арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды; при передаче объекта аренды в пользование третьим липам без письменного согласия арендодателя.

Материалами дела подтвержден и судами установлен факт наличия задолженности общества "Фитнес индустрия Уфа" по внесению арендных платежей по договору за период с 01.12.2015 по 31.08.2018, то есть более двух месяцев подряд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичные разъяснения изложены в пунктах 25-26 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Как следует из материалов дела, истец претензией от 29.09.2016 N 91 известил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в срок 10 календарных дней.

В связи с непогашением задолженности по арендным платежам в срок, установленный в претензии N 91 от 29.09.2016, арендодателем впоследствии 19.05.2017 арендатору было направлено предложение о расторжении договора аренды в течение 10 дней.

Ответчик возражал против расторжения договора на основании пункта 5.7 договора и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с просрочкой оплаты арендных платежей, направив 13.09.2017 в адрес истца предложение о расторжении договора аренды от 01.12.2015 N 2 в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств и добровольном возмещении арендодателем арендатору понесенных убытков, которым предложил арендодателю в течение 10-ти календарных дней с момента получения настоящего предложения расторгнуть договор от 01.12.2015 N 2 и возместить понесенные арендатором убытки на сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В частности, в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом следующих случаях: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае, как видно из материалов дела и установлено судами, требуя расторжение договора аренды, истец ссылался на положения статьи 620 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что арендодателем передано помещение, имеющее препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При таких обстоятельствах позиция общества "Фитнес индустрия Уфа" относительно передачи ему помещения, непригодного для целевого его использования и имеющего недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем и не были известны арендатору, обоснованно признана судами несостоятельной по вышеуказанным основаниям.

Также из материалов дела видно, что общество "Фитнес индустрия Уфа" просило расторгнуть договор по пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, а именно ссылалось на ограничение со стороны общества ТК "Октябрьский" доступа арендатору в арендуемые помещения.

Согласно пункту 2.1.4 договора арендодатель обязан обеспечить режим работы Объекта аренды ежедневно (включая выходные и праздничные дни), с 7:00 до 24:00, в том числе:

- с 9:00 до 21:00 - свободный доступ к помещениям объекта аренды - по режиму работы торгового комплекса, в том числе и через "Центральный вход";

- с 7:00 до 09:00 и с 21:00 до 24:00 - доступ к помещениям объекта аренды по согласованию сторон, со двора ТК через "Галерею" со стороны ул.Менделеева, либо через "Центральный вход".

Пунктом 2.1.5 договора установлено, что арендодатель обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам и клиентам арендатора, а также любым другим лицам по указанию арендатора.

В подтверждение ограничения доступа в спорное помещение в материалах дела имеются: заявление арендатора от 19.12.2016 исх. N 001/1912-16 на имя заместителя начальника управления Росгвардии по Республике Башкортостан - начальника центра лицензионно-разрешительной работы полковника полиции Голуба А.С. о противоправных действиях сотрудников охраны ООО ЧОП "ДАН", которые имея договорные отношения по охране АО ТК "Октябрьский" и выполняя незаконные требования администрации АО ТК "Октябрьский" не допускают арендатора, а также посетителей и работников арендатора в арендуемое помещение по установленному сторонами в договоре аренды графику работы арендатора с 07.00 до 24.00; претензия арендатора в адрес директора ООО ЧОП "ДАН" и в адрес АО ТК Октябрьский от 11.01.2017 исх. N 002/1101-17; ответ отдела полиции N 6 УМВД РФ по г. Уфе от 23.12.2016 исх. N 42/33- 24784; постановление ОП N 6 УМВД РФ по г. Уфе от 29.12.2016 об отказе в возбуждении уголовного дела.

Оценив указанные доказательства, учитывая, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2015, принимая во внимание, что представленные обществом "Фитнес индустрия Уфа" доказательства в подтверждение ограничения доступа в помещение имеют односторонний характер, при этом постановлением УУП ОП N 6 УМВД России по г. Уфе Николаевым А.О. от 29.12.2016 в возбуждении уголовного дела по факту ограничения в допуске в помещение было отказано, а также учитывая доказанность факта наличия задолженности общества "Фитнес индустрия Уфа" по арендной плате, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку материалами дела установлен факт исполнения договорных обязательств со стороны арендодателя, при этом ответчиком по первоначальному иску не представлено достаточных доказательств в обоснование своих доводов для расторжения договора по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая установленный судом факт просрочки внесения арендных платежей более двух месяцев подряд, суды обоснованно удовлетворили требования общества ТК "Октябрьский" о расторжении договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015. При этом в удовлетворении встречных исковых требований общества "Фитнес индустрия Уфа" по расторжению договора N 2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 по основаниям статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации судами правомерно отказано.

Обществом "Фитнес индустрия Уфа" в рамках встречного иска также заявлено требование о взыскании с общества ТК "Октябрьский" суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу убытки являются универсальной мерой гражданско-правовой ответственности и подлежат взысканию при наличии доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также наличие и размер понесенных убытков.

В состав убытков истцом по встречному иску включены оплаченные обществом "Фитнес индустрия Уфа" арендные платежи в размере на сумму 542 500 руб., которые, по мнению истца по встречному иску, подлежат взысканию с ответчика в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору.

Поскольку материалами дела подтверждена обязанность общества "Фитнес индустрия Уфа" по внесению арендных платежей в пользу общества ТК "Октябрьский" за пользование спорным помещением, установлено надлежащее исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче помещения арендатору в пользование, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания перечисленных истцом по встречному иску арендных платежей в размере 542 500 руб. с ответчика.

Кроме того, в состав заявленных убытков истцом по встречному иску включены денежные средства в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканные в судебном порядке с общества "Фитнес индустрия Уфа" физическими лицами - клиентами фитнес клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя.

В подтверждения указанных убытков общество "Фитнес индустрия Уфа" в материалы дела представлены расчет исковых требований с указанием наименования клиентов, сумм взыскания и оснований для взыскания, а также представлены судебные акты и постановления о возбуждении исполнительных производств.

Учитывая вышеизложенное, суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору N 2 от 01.12.2015 и причинно-следственной связи между действиями (бездействием) и понесенными убытками. Материалы дела не содержат доказательств неправомерных действий (бездействия) ответчика, соответственно, отсутствует вина и причинная связь, как необходимый элемент обязательства по возмещению вреда. Так истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ответчика, которые могли привести к убыткам истца (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как верно отмечено судами, тот факт, что общество "Фитнес индустрия Уфа" не смогло исполнить свои обязательства перед третьими лицами по оказанию им услуг автоматически не свидетельствует о наличии в этом вины арендодателя, с учетом ранее установленного судом факта надлежащего исполнения со стороны последнего обязательств по договору аренды, и отсутствия доказательств наличия причинно-следственной связи между действием (бездействием) арендодателя и причиненными убытками.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречных исковых требований общества "Фитнес индустрия Уфа" в части взыскания суммы 415 573 руб. 46 коп. судами правомерно отказано.

Кроме того, в состав заявленных истцом по встречному иску убытков включена также затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

В подтверждение указанных сумм обществом "Фитнес индустрия Уфа" в материалы дела представлено заключение специалиста НИЦ "Система" N 6/917 от 09.09.2017 согласно которому рыночная стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем нежилого помещения по адресу: г.Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49,1, 3 этаж, зал N 5, выполненных арендатором, составила сумму в размере 25 027 442 руб. 32 коп.

Согласно пункту 1.5 договора со дня подписания акта приема-передачи помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность подготовки помещения к аренде (провести ремонтные работы на объекте аренды).

В соответствии с пунктами 2.1.3, 2.3.3 договора арендодатель обязуется со дня подписания акта приема-передачи по договору аренды и до дня прекращения аренды включительно, предоставить арендатору возможность производить, капитальный ремонт, перепланировку и другие неотделимые улучшения объекта аренды и любые виды работ на инженерных сетях объекта аренды, необходимые арендатору для его коммерческой деятельности, своими силами, за свой счет и только с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 2.3.4 договора установлено, что произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. Произведенные арендатором улучшения, неотделимые без ущерба для объекта аренды, после прекращения аренды по согласованию сторон могут быть переданы в собственность арендодателя безвозмездно, либо стоимость этих улучшений (на усмотрение сторон) может быть зачтена арендодателем в счет арендной платы.

Как видно из материалов дела, истцом по встречному иску затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442 руб. 32 коп. заявлена в качестве понесенных убытков.

При этом судами установлено, что с учетом положений пунктов 2.1.3, 2.3.3, 2.3.4 договора и заявленных истцом по встречному иску требований, следует, что обществом "Фитнес индустрия Уфа" заявлены требования по возмещению ему со стороны арендодателя понесенных расходов на перепланировку помещение, производство строительно-монтажных работ и оборудование помещения для коммерческого использования.

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из буквально толкования пункта 2.3.4 договора, стороны договорились, что произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. При этом стоимость неотделимых улучшений без ущерба для объекта аренды, после прекращения аренды, может быть истребована арендатором с арендодателя и зачтена в счет арендной платы.

Поскольку между сторонами возник спор относительно суммы расходов на ремонт помещения, в целях определения стоимости выполненных обществом "Фитнес индустрия Уфа" строительно-монтажных работ при проведении ремонта в спорном помещении судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" Хузахметовой Лиане Жавдятовне.

Согласно заключению эксперта от 27.08.2018 N 06/02/18С выполненные обществом "Фитнес индустрия Уфа" в период с 01.12.2015 строительные монтажные работы, а именно сооружение перегородок на площади 1 656 кв. м. соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами. Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. электротехнических и сантехнических) составляет 15 493 799 руб. 30 коп. Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 69 015 руб. 00 коп. Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 15 424 784 руб. 30 коп. Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы соответствуют строительным нормам и правилам. В помещении площадью 1 565 кв. м по адресу: г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал имеются следы повреждения конструкций от затопления, причиной возникновения повреждений является проникновение влаги с вышележащего этажа. Имеющиеся повреждения препятствуют использованию помещения с эстетической точки зрения и в связи с образованием грибка и сырости наносят угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта общества "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" Обуховой (Хузахметовой) Л.Ж. не принято судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства ввиду несоответствия его требованиям статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно требованиям достаточной ясности и полноты, а также обоснованности.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом данных экспертом пояснений, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по основаниям, предусмотренным статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптиловой Людмиле Владимировне, на разрешение эксперта поставлены те же вопросы.

В заключении эксперта от 22.02.2019 N 01/16.4-19 с учетом корректировки эксперт пришел к следующим выводам: 1) Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал фрагментарно не соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением N 7 к договору аренды N 2 от 01.12.2015. Указаны выявленные несоответствия. В обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых N 8, 12, помещения хамама N 25, помещения процедурной N19, и помещения санузла N 20; отсутствует водонагреватель. 2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в том числе электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 6 709 800 руб. (см. локальный сметный расчет N 1 (откорректированный), Приложение N 2). 3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м. по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 2 193 руб. (см. локальный сметный расчет N 2 (откорректированный), приложение N 3). 4) Исходя из ответа на второй и третий вопрос рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал будет составлять: 6 709 800-2 193 048=4 516 752 руб., где 6 709 800 руб. - рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал. 2 193 048 - рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал. 5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы не соответствуют указаниям следующих строительных норм и правил: 1. СП 163.1325800.2014 Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа. 2. Технологическая карта 132-06 Устройство подвесного потолка типа "Армстронг". 3. ТР 95.16-01 Технологический регламент производства строительно-монтажных работ при возведении зданий и сооружений. 16. Технологический регламент устройства подвесных потолков и перегородок 4. СП 55-103-2004 "Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит". 6) В настоящее время в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал имеются повреждения строительных конструкций и декоративных элементов, а именно: в помещении зоны SPA N 14 в осях 4-5, А разрушение облицовочного слоя стен из листов ГКЛ, в помещении группового зала N32 в осях 11-13, А намокание штукатурно-окрасочного слоя облицовки стен из листов ГКЛ. Причиной возникновения является отсутствие слоя гидроизоляции под кровельным покрытием здания и отсутствие подшивки карнизных свесов крыши (см. приложение N 1, фототаблица). Данные повреждения препятствуют использованию помещения по назначению. Дополнение: В обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых N 8, 12, помещения хамама N25, и помещения процедурной N 19, помещения санузла N 20, отсутствует водонагреватель. Данные недостатки так же препятствуют использованию помещения по назначению.

Поскольку экспертом не производился осмотр помещений N 7,26,34 и целью дачи заключения в полном объеме по всем спорным помещениям, судом первой инстанции назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза "СудЗемСтройЭксперт" Коптиловой Людмиле Владимировне. На разрешение эксперта судом поставлены по существу те же вопросы, однако, в отношении помещений N 7,26,34.

Согласно заключению эксперта Коптиловой Л.В. N 01 доп./16.4-19, выполненному по результатам дополнительной экспертизы, эксперт пришел к следующим выводам: 1) Согласно схемы обследованного помещения (см. Заключение эксперта 01/16.4-19 от 22.02.2019 Приложение N 4) в соответствии с размерами полученными в результате обмера помещений N 7, 26, 34 в натуре выявлено, что в помещениях N26, 34 в период с 01.12.2015 никаких строительно-монтажных работ не производилось. Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в обследованном помещении N7 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением N 7 к договору аренды N 2 от 01.12.2015. 2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул.Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 67 549 (шестьдесят семь тысяч пятьсот сорок девять) рублей (см. Локальный сметный расчет N1, Приложение N 2). Стоимость электротехнических работ была учтена в ранее произведенном экспертном заключении N 1/16.4-19 от 22.02.2019. В помещениях N 26, 34 ремонт не производился. 3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 22 745 руб. (см. Локальный сметный расчет N 2, Приложение N 3). В помещениях N 26,34 никаких строительно-монтажных работ не производилось. 4) Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д.49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 44 804 руб. В помещениях NN 26, 34 строительно-монтажные работы не производились. 5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении N 7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв. м, г.Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют строительным нормам и правилам. В помещениях N 26, 34 строительно-монтажные работы не производились. 6) В обследованных помещениях N 7, 26, 34 в помещении общей площадью 1 656 кв. м, г. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал повреждений строительных конструкций и декоративных элементов не выявлено.

Таким образом, из содержания заключения, с учетом его корректировки и дополнительного заключения, следует, что общая рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в том числе сантехнических, выполненных обществом "Фитнес Индустрия Уфа" в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет сумму 6 777 349 руб. 00 коп. (6 709 800 руб. + 67 549 руб.), из которых стоимость отделимых улучшений имущества составила 2 215 793 руб. (2 193 048 руб. + 22 745 руб.), а стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 4 561 556 руб. (4 516 752 руб. + 44 804 руб.).

Исходя из положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований ч.1 и 2 ст. 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение судебной экспертизы N 01/16.4-19 от 22.02.2019 с учетом корректировки и заключение N 01 доп./16.4-19 по дополнительной экспертизе по правилам статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что экспертное заключение является ясным, полным, мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Сторонами не представлены надлежащие доказательства, объективно опровергающие выводы, изложенные в данном заключении (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью, арендодатель в силу указанного пункта договора, обязан по требованию арендатора возместить последнему стоимость улучшений, неотделимых без ущерба для объекта аренды. Кроме того, указанным пунктом договора предусмотрена возможность зачета стоимости неотделимых улучшений имущества в счет арендной платы.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом выводов, содержащихся в экспертном заключении, суды пришли к выводу о том, что на стороне ответчика по встречному иску лежит обязанность по возмещению истцу стоимости неотделимых улучшений имущества, в связи с чем встречные исковые требования подлежат удовлетворению на сумму 4 561 556 руб. В остальной части основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Довод кассатора о несоответствии оглашенной в судебном заседании резолютивной части мотивировочной части полного текста судебного акта суда первой инстанции в части взысканных в результате произведенного судом зачета сумм денежных средств, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из материалов дела видно, что указанное противоречие устранено судом первой инстанции путем оформления определения об исправлении опечаток в резолютивной части решения, вынесенным после объявления резолютивной части и до изготовления судебного акта в полном объеме.

Ссылка заявителя на отсутствие в материалах дела аудиопротокола судебного заседания от 24.10.2018, судом округа признана не имеющей правового значения в силу следующего.

В силу части 1 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме.

В части 6 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что протоколирование судебного заседания с использованием средств аудиозаписи ведется непрерывно в ходе судебного заседания. Материальный носитель аудиозаписи приобщается к протоколу.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" (далее - постановление N 12) аудиозапись является основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания, а также средством обеспечения открытости судебного разбирательства.

Согласно пункту 22 постановления N 12, если на судебный акт подана апелляционная (кассационная) жалоба, содержащая доводы относительно отсутствия аудиозаписи судебного заседания на материальном носителе, в то время как посредством аудиозаписи были зафиксированы сведения, послужившие основанием для принятия этого судебного акта, а арбитражный суд установит, что файл аудиозаписи судебного заседания, сохраненный в информационной системе арбитражного суда, утрачен и не может быть восстановлен, данное обстоятельство является основанием для отмены судебного акта в любом случае применительно к пункту 6 части 4 статьи 270 или пункту 6 части 4 статьи 288 АПК РФ соответственно.

Соответственно, отсутствие аудиозаписи судебного заседания само по себе не является основанием для отмены судебного акта. Оценивается, были ли зафиксированы посредством аудиозаписи сведения, послужившие основанием для принятия этого судебного акта.

Согласно имеющемуся в материалах дела письменному протоколу судебного заседания от 24.10.2018 заседание являлось организационным, касалось необходимости вызова эксперта в суд для дачи пояснений по представленному заключению, в связи с чем судебное заседание было отложено, явка эксперта признана обязательной. В протоколе отражен ход судебного заседания, отмечена явка сторон, указаны заявленные ходатайства, указано на приобщение дополнительных документов.

Довод ответчика о том, что в судебном заседании от 21.01.2020 суд первой инстанции не предоставил возможности участия в прениях и реплике третьему лицу, судом округа также признан несостоятельным, поскольку из аудиопротокола судебного заседания от 21.01.2020 следует, что третье лицо правом на участие в реплике и прениях не воспользовалось. Из материалов дела видно, что Аскарова Л.А. представляла интересы организации ответчика и одновременно являлась директором организации - третьего лица. Из звукозаписи усматривается, что позиция третьего лица была изложена полно, перед удалением в совещательную комнату на вопрос суда о том, имеются ли у третьего лица какие-либо пояснения, представитель (директор) указал, что будет выступать от имени ответчика, изложив позицию.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2020 по делу N А07-20181/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес индустрия Уфа" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Т.В. Сулейменова