Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2021 г. N Ф09-7509/20 по делу N А60-22255/2019

Екатеринбург

28 января 2021 г.

Дело N А60-22255/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2020 по делу N А60-22255/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества "Автомир" (далее - общество "Автомир") - директор Зеленникова О.В. (выписка из ЕГРЮЛ);

общества с ограниченной ответственностью "Активстройгрупп" (далее - общество "Активстройгрупп") - Широкова Е.М. (доверенность от 22.01.2021);

Министерства - Денисова О.Н. (доверенность от 21.09.2020);

Прокуратуры Свердловской области - Зобнина Л.В. (доверенность от 25.12.2020).

Министерство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Автомир", обществу "Активстройгрупп" и администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) в соответствии с которым просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 22.04.2016 N В-110 земельного участка площадью 23 315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, д. 3а, заключенный между Министерством и обществом "Автомир", с момента его совершения;

- истребовать земельный участок площадью 23 315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13 из чужого незаконного владения общества "Активстройгрупп" с указанием в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 19.12.2016 N 66-66/001-66/001/476/2016-2469/2 о государственной регистрации права собственности общества "Активстройгрупп" на земельный участок площадью 23 315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка площадью 23 315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13, заключенной 22.04.2016 между Министерством и обществом "Автомир", в виде возврата сторон в первоначальное положение, в том числе восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 03.02.2015 N 66-66/001-66/001/018/2015-052/1 о государственной регистрации права аренды общества "Автомир" на земельный участок площадью 23 315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13;

- возложить обязанность на Администрацию произвести возврат денежной суммы в размере 24 146 273 руб. 01 коп. обществу "АвтоМир", полученной по договору купли-продажи от 22.04.2016 N В-110 земельного участка площадью 23315 кв. м с кадастровым номером 66:41:0707011:13, расположенного по адресу: город Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, д. 3а, заключенного между Министерством и обществом "Автомир".

Исковые требования изложены с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Прокуратура Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2020 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель считает, что суды не дали надлежащей правовой оценки доводам истца о несоблюдении условий для выкупа спорного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.2 ЗК РФ, статьи 39.20, не учли, что права были зарегистрированы на каждый отдельный объект, в отношении объектов составлялись кадастровые паспорта и технические планы, что не позволило зарегистрировать все объекты как единый недвижимый комплекс имущества, а именно семейно-досуговый центр. Заявитель указывает, что на спорном земельном участке объекты, образующие единый имущественный комплекс отсутствуют, все объекты кроме здания пункта проката не обладают признаками объектов капитального строительства. Отмечает, что площадка для скейтеров не предназначалась для использования в комплексе семейно-досугового центра и использовалась самостоятельно на иной территории без пункта проката и иных сооружений, здание проката спортивного инвентаря после ввода в эксплуатацию не использовалось по назначению и в настоящее время используется собственником в иных целях, велосипедная трасса, беговой круг, зона с турниками и уличными тренажерами могут использоваться самостоятельно и не зависят от наличия или отсутствия иных сооружений, экспертами не указано на наличие либо отсутствие у объектов неразрывной связи между собой, наличие освещения территории по периметру земельного участка и наличие ограждения не может указывать на единое функциональное назначение комплекса объектов и неразрывную функциональную связь между ними. Заявитель полагает, что выводы судов о том, что в 2013 и 2014 г. учредители группы компаний "Малышева 73" не могли принять решение о строительстве на спорном земельном участке жилого комплекса, не соответствуют доказательствам, представленным в материалы дела. Кроме того, заявитель ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Автомир" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В представленном отзыве Прокуратура поддерживает доводы заявителя кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством и обществом "Автомир" (арендатор) 23.01.2015 заключен договор аренды земельного участка N Т-32, согласно которому в аренду ответчику 1 передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0707011:13, площадью 23315 кв. м, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, д. 3а, с разрешенным использованием - место размещения семейно-досугового центра, на срок до 01.10.2020.

Администрацией 15.07.2015 обществу "Автомир" выдано разрешение на строительство.

21.12.2015 Администрацией выдано обществу "Автомир" разрешение на ввод объектов (здания и сооружения семейно-досугового центра) в эксплуатацию.

16.03.2016 общество "Автомир" обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. К заявлению были приложены договор аренды земельного участка N Т-32 от 23.01.2015 и девять свидетельств о праве собственности на объекты, цель использования земельного участка, указанная в заявлении, для целей использования собственником здания, сооружения, которые расположены на земельном участке.

22.04.2016 между Министерством и обществом "Автомир" заключен договор купли-продажи N В-110, в соответствии с которым ответчиком 1 в собственность приобретен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0707011:13, площадью 23315 кв. м, с разрешенным использованием для размещения семейно-досугового центра, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, д. 3а.

Стоимость земельного участка определена в размере 24146273 руб. 01 коп.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 16.05.2016.

В связи заключением договора купли-продажи от 16.12.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0707011:13, а также расположенные на нем здания и сооружения перешло к обществу "Активстройгрупп".

Министерство, полагая, что имеются основания для признания договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка недействительной сделкой, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьи 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требования истца о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки мотивированы отсутствием у ответчика 1 права на приватизацию земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ основанием предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды либо договор купли-продажи.

По общим правилам продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, разъяснено, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судами установлено, что на основании постановления Главы Екатеринбурга от 29.02.2008 N 685 обществу предварительно согласовано место размещения семейно-досугового центра на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 площадью 43165 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов по улице Владимира Высоцкого в г. Екатеринбурге. Составлен акт выбора земельного участка для строительства от 19.02.2008. Срок предварительного согласования места размещения семейно-досугового центра на спорном земельном участке продлевался постановлением Администрации города Екатеринбурга от 23.03.2011 N 1122 до 29.12.2012, приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 24.04.2014 N 1758 до 01.04.2017.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2014 N 5402 установлен вид разрешенного использования указанного земельного участка - для размещения семейно-досугового центра.

На основании приказа N 4129 от 02.10.2014 между Министерством и обществом "АвтоМир" 23.01.2015 заключен договор аренды земельного участка N Т-32 с разрешенным использованием - место размещения семейно-досугового центра на срок до 01.10.2020.

При этом из содержания ненормативных актов, договора, иных документов не следует, что, заключая договор аренды, истец установил какие-либо требования к объекту - семейно-досуговый центр, к его составу, внешнему виду, способу строительства, месту размещения, характеристикам объектов, входящих в семейно-досуговый центр, и т.д.

Администрацией 15.07.2015 обществу "Автомир" в пределах своих полномочий в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на строительство здания и сооружения семейно-досугового центра: здание пункта проката спортивного инвентаря, мультиспортивный корт с зоной оборудованной турниками и уличными тренажерами, беседка, велосипедная трасса, беговой круг с футбольным полем, трибуной и капитальным ограждением, площадка для скейтеров, капитальный забор, опоры освещения территории.

На основании указанного разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 возведены следующие объекты: мультиспортивный корт (519,8 кв. м), здание пункта проката (104,3 кв. м), две беседки (52,6 кв. м; каждая), зона обслуживания турниками и уличными тренажерами (447,3 кв. м), беговой круг, с футбольным полем и трибуной (3 951,9 кв. м), площадка для скейтеров (114,6 кв. м), велосипедная трасса (310 м). На все объекты получены технические планы, объектам присвоены кадастровые номера 66:41:0707011:2419, 66:41:0707011:2416, 66:41:0707011:2414, 66:41:0707011:2420, 66:41:0707011:2421, 66:41:0707011:2418, 66:41:0707011:2417, 66:41:0707011:2422.

В соответствии с заключением кадастрового инженера, указанным в техническом плане, а также представленной справкой N 443 от 01.12.2015., здание пункта проката спортивного инвентаря, мультиспортивный корт с зоной, оборудованной турниками и уличными тренажерами, беседки (3 штуки), велосипедная трасса, беговой круг с футбольным полем и трибуной, площадка для скейтеров, входят в состав комплекса "здания и сооружения семейно-досугового центра".

21.12.2015 Администрацией выдано обществу "Автомир" разрешение на ввод указанных выше объектов в эксплуатацию.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общество "Автомир" зарегистрировало право собственности на следующие объекты:

1. Мультиспортивный корт. Назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 66:41:0707011:2419, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 01.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 29.02.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-401/1;

2. Здание пункта проката спортивного инвентаря. Назначение: нежилое помещение, кадастровый номер 66:41:0707011:2415, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 29.02.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 29.02.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-401/1;

3. Беседка. Назначение: сооружения культуры и отдыха, кадастровый номер 66:41:0707011:2416, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 04.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-457/1;

4. Беседка. Назначение: сооружения культуры и отдыха, кадастровый номер 66:41:0707011:2414, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 02.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 29.02.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-411/1;

5. Зона обслуживания турниками и уличными тренажерами. Назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 66:41:0707011:2420, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 04.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-453/1;

6. Беседка. Назначение: сооружения культуры и отдыха, кадастровый номер 66:41:0707011:2421, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 09.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-455/1;

7. Беговой круг с футбольным полем и трибуной. Назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 66:41:0707011:2418, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 09.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001 /2016-490/1;

8. Площадка для скейтеров. Назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 66:41:0707011:2418, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 10.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-492/1;

9. Велосипедная трасса. Назначение: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 66:41:0707011:2422, свидетельство о государственной регистрации права, выданное 10.03.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 09.03.2016 сделана запись регистрации 66-66/001-66/999/001/2016-537/1.

Таким образом, поименованные выше объекты возведены ответчиком 1 на предоставленном для этих целей земельном участке, в соответствии с проектной документацией, предполагающей строительство единого сложного объекта (здания и сооружения семейно-досугового центра) и приняты в эксплуатацию.

22.04.2016 Министерством и обществом "Автомир" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0707011:13 общей площадью 23315 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, 3 А, для размещения семейно-досугового центра.

В соответствии с п. 1.2 оспариваемого договора на земельном участке расположены: мультиспортивный корт (519,8 кв. м), здание пункта проката (104,3 кв. м), две беседки (52,6 кв. м; каждая), зона обслуживания турниками и уличными тренажерами (447,3 кв. м), беговой круг, с футбольным полем и трибуной (3 951,9 кв. м), площадка для скейтеров (114,6 кв. м), велосипедная трасса (310 м), являющиеся объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу "Автомир" на праве собственности.

Основанием заключения оспариваемого договора явилось обращение общества "Автомир" 16.03.2016 в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

На момент ввода объекта в эксплуатацию и на момент принятия решения о выкупе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0707011:13 у уполномоченных органов не возникло каких-либо сомнений в том, что на земельном участке возведен и находится объект, для строительства которого спорный земельный участок и был предоставлен, а также не возникло сомнений, что объект возводился и существует как единый объект капитального строительства.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К подобным сооружениям относятся спортивные объекты, включающие специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы.

В целях разрешения вопросов о том, возведен ли объект - семейно-досуговый центр фактически и в соответствии с проектной документацией и соответствует ли такая проектная документация установленным нормам и требованиям, являются ли объекты такого центра единым объектом либо могут функционировать отдельно друг от друга, имеются ли в настоящее время какие-либо следы ранее находившихся объектов капитального строительства, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам ООО Бюро строительной экспертизы "Гарантия" Белякову В.А., Веселову В.В.

В соответствии с заключением экспертов N 01-01.2020-ТО проектная документация в отношении семейно-досугового центра в целом соответствует государственным стандартам, строительным правилам и нормам, в соответствии с которыми строительство должно было осуществляться.

Параметры объекта, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 на момент проведения экспертизы не соответствуют проектной и технической документации ввиду демонтажа сооружений, ранее входивших в состав семейно-досугового центра, за исключением сохранившегося здания пункта проката спортивного инвентаря, изменившего свое функциональное назначение и опор освещения территории в количестве 3-х штук. Отклонения от нормативно-технических документов отсутствуют. По результатам анализа имеющейся исполнительной документации установлено, что обследуемые объекты были фактически выполнены и завершены строительством на объекте "Семейно-досуговый центр". В частности, в материалах дела представлена исполнительная инженерно-геодезическая съемка (штамп зав. сектором ИГД Главархитектуры Администрации города Екатеринбурга от 11.11.2015 г.) с нанесением объекта в полном объеме, включая ограждение и подъездную дорогу.

По результатам осмотра (обследования) в декабре 2019 года, установлено, что на площадке производится строительно-хозяйственная деятельность, площадка заснежена:

- пункт спортивного инвентаря (N 1 по ПЗУ) - завершен строительством, фактически выполнен;

- мультиспортивный корт (N 2 по ПЗУ) - шурфованием обнаружено наличие планировочных слоев предусмотренных проектной документацией, что позволяет сделать вывод, что данный объект возводился;

- зона, оборудованная турниками и уличными тренажерами (N 3 по ПЗУ) не обнаружена в связи с заснеженностью площадки и производимой строительно-хозяйственной деятельностью;ъ

- беседка (N 4 по ПЗУ) - шурфованием обнаружено наличие планировочных слоев предусмотренных проектной документацией, что позволяет сделать вывод, что данный объект возводился;

- велосипедная трасса (М 6 по ПЗУ) - не обнаружена в связи с заснеженностью площадки и производимой строительно-хозяйственной деятельностью;

- беговой круг с футбольным полем, трибуной и капитальным ограждением (N 7 по ПЗУ) не обнаружены в связи с заснеженностью площадки и производимой строительно-хозяйственной деятельностью;

- площадка для скейтеров (N 8 по П З У) - установлено наличие плиты и гранита естественного происхождения прямоугольной формы размером 1700 x 1450 x 500 мм, которая ранее вместе с другими обнаруженными гранитными плитами естественного происхождения могла служить основанием фундаментов площадки в отступление от проектной документации. В связи с хозяйственной деятельностью в зоне площадки невозможно обнаружить следы планировочных слоев ранее предусмотренных проектной документацией;

- капитальный забор, опоры освещения территории - установлено наличие фундаментов стоек капитального ограждения территории в количестве 7 штук на участке контрольного зондажа вблизи футбольного поля (поз. N 7 по ГП). В бетонных фундаментах присутствуют фрагменты металлических труб - обрезанных стоек. Установлено наличие опор освещения в количестве трех штук, опоры имеют электрическую разводку.

Эксперты пришли к выводу, что предусмотренные объекты являются единым объектом, связаны функционально между собой (предусмотрен общий пункт проката спортинвентаря для всех площадок, единая система наружного освещения, ограждение территории и т.д.), а также техническим заданием на проектирование, исходно-разрешительной документацией и единой проектной документацией.

Также эксперты указали, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 частично имеются следы ранее находившихся объектов капитального строительства: фундаменты и элементы стоек ограждения территории комплекса в количестве 7 штук, три опоры наружного освещения, фундамент одной и з беседок, в том числе следы плоскостного сооружения - нижних слоев покрытия мультиспортивного корта, с учетом проектной документации. На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 расположен объект капитального строительства - одноэтажное здание по ПЗУ Ms 1 с предусмотренным функциональным назначением для использования в качестве пункта спортивного инвентаря. Присутствуют следы земляных работ с выемкой грунта, повлекшие за собой невозможность нахождения следов ранее находившихся объектов капитального строительства, в том числе плоскостных сооружений: велосипедной трассы, бегового круга с футбольным полем, прогулочной зоны и площадки для скейтеров, а также невозможность нахождения следов их демонтажа и сноса.

Исполнительная съемка элементов благоустройства на объекте приведена в приложении В и подтверждает наличие установленных следов ранее находившихся объектов капитального строительства и соответствие их фактического расположения проектной документации (см рисунок 1 заключения).

Согласно заключению судебной экспертизы экспертом обнаружены следы ранее находившихся объектов капитального строительства: фундаменты и элементы стоек ограждения территории комплекса в количестве 7 штук, три опоры наружного освещения, фундамент одной из беседок, в том числе следы плоскостного сооружения - нижних слоев покрытия мультиспортивного корта, с учетом проектной документации, сделан вывод о том, что обследуемые объекты были фактически выполнены и завершены строительством на объекте "Семейно-досуговый центр".

Проведенным Управлением ФСБ России по Свердловской области 12.10.2017 обследованием земельного участка 66:41:0707011:13, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Владимира Высоцкого, 3 А, предоставленного обществу "Автомир" для размещения семейно-досугового центра, также установлено наличие признаков ранее существовавших объектов: установлено 14 нефункционирующих и неподключенных к сетям фонарных столбов, наличие площадок 6 x 6 метров в месте, где должна быть беседки, с бетонной подливкой по щебеночному основанию, в месте бегового круга с футбольным полем и трибуной установлено наличие спланированной разровненной со слоем утрамбованного щебня и верхним слоем песка, в месте площадки для скейтеров обнаружено наличие площадки, на которой выполнена бетонная подливка по щебеночному основанию, в месте мультиспортивного корта обнаружена спланированная разровненная площадка с утрамбованным слоем щебня, посыпанная отсевом, в месте зоны, обрудованной турниками и уличными тренажерами, обнаружена площадка, представляющая собой утрамбованный слой песка с верхним слоем щебня по скальному грунту, в месте велосипедной трассы обнаружена дорожка сплошной отсыпки с покрытием из песка и отсева по естественному грунту.

Из заключения эксперта по уголовному делу N 11802650001000080 следует, что осмотр спорных объектов проводился в рамках производства экспертизы по постановлению от 18.06.2018 16 июля 2018 года и 09 августа 2018 года.

В протоколе обследования участка местности от 12.10.2017 с фототаблицей (см. п. 1 Таблица N 1) приведено описание строений, имеющихся на указанном земельном участке по состоянию на момент осмотра, то есть на 12 октября 2017 г. К указанному протоколу имеется фототаблица, отображающая состояние земельного участка на дату осмотра 12.10.2017.

Кроме того, в распоряжение эксперта по уголовному делу N 11802650001000080 представлены два комплекта фотоснимков без указания даты съемки (см. п.п. 3, 4 Таблица N 1). На фотографиях формата А4 представлены указанный земельный участок и строения, местоположение которых идентифицируется с помощью окружающей застройки - существующие на момент производства экспертизы полуразрушенный гаражный комплекс, ограждение СТ им. Мичурина, многоквартирные жилые дома. На снимках изображены здание пункта проката спортивного инвентаря в трех ракурсах; футбольное поле с беговой дорожкой, трибуной и ограждением территории; покрытие и малые архитектурные формы площадки для скейтеров, фрагменты велосипедной дорожки; дорожки и ограждение территории; покрытие, баскетбольные кольца, стойки для волейбола и турники мультиспортивного корта, беседка и площадка для скейтеров; баскетбольные кольца, стойки для волейбола, турники, отсыпанные дорожки вокруг мультиспортивного корта. На фотоснимках формата 21 x 15 см изображены фрагмент футбольного поля с трибуной, свободно стоящей на грунте; фрагмент покрытия мультиспортивного корта с опорами освещения; фрагмент отсыпанной дорожки; фрагмент территории, принадлежность которой определить не представляется возможным.

В результате экспертных осмотров установлено наличие следующих объектов: здание пункта проката спортивного инвентаря и опор освещения территории; мультиспортивный корт (N 2 по ПЗУ) с зоной оборудованной турниками и уличными тренажерами (N 3 по ПЗУ) представляет собой площадку размерами 51,7 x 19,8 м. На момент экспертного осмотра используется под стоянку автомобилей. Площадка мультиспортивного корта имеет покрытие из утрамбованного слоя щебня фракции 20-40 мм по уплотненному грунту с уложенной поверх бетонной армированной стяжкой толщиной 50-80 мм; слой полиэтиленовой пленки отсутствует. На западной стороне площадки имеются отверстия вероятно под стойку для баскетбольного щита (см. Приложение N 1, фото N 36-40). Территория зоны турников и тренажеров представляет собой площадку, отсыпанную слоем щебня фракции 20-40 мм по уплотненному грунту толщиной - 100 мм, сверху фрагментарно покрытую песчано-гравийной смесью (см. Приложение N 1, фото N 29-35). Определить наличие/отсутствие следов монтажа/демонтажа строительных объектов не представляется возможным ввиду рыхлой структуры покрытия и использования площадки под автостоянку. Площадки под беседки (N 4 по ПЗУ) расположены одна вдоль проезда к пункту проката напротив строящегося многоквартирного дома, вторая у площадки, зоны оборудованной турниками, третья в центральной части земельного участка рядом с тропой здоровья недалеко от проектного места размещения трибуны футбольного поля. Первая площадка размерами 6,8 x 6,7 м представляет собой уплотненный слой щебеня и песка общей толщиной 140 мм, полиэтиленовая пленка отсутствует (см. Приложение N 1, фото N 1-8). Следов монтажа/демонтажа строительных объектов не имеется. Вторая площадка размерами 6,2 x 6,1 м представляет собой бетонную стяжку толщиной 50 мм, выполненную по основанию из уплотненного грунта и щебня фракции 20-40 мм толщиной 70 мм с полиэтиленовой пленкой между слоями (см. Приложение N 1, фото N 1-8). Следов монтажа/демонтажа строительных объектов не имеется. Третья площадка размерами 6,2 x 6,1 м представляет собой бетонную стяжку толщиной 40 мм, выполненную по основанию из уплотненного грунта и щебня фракции 20-40 мм толщиной 60 мм с полиэтиленовой пленкой между слоями (см. Приложение N 1, фото N 1-8). Следов монтажа/демонтажа строительных объектов не имеется. Велосипедная трасса (N 6 по ПЗУ), расположенная вдоль северной границы земельного участка, представляет собой местами заросшую отсыпанную песчано-гравийной смесью по уплотненному щебнем грунту толщиной 200 мм дорожку шириной 1,0-Н,2 м (см. Приложение N 1, фото N 51-53). Местоположение сохранившихся фрагментов трассы соответствует ситуационному плану в рабочей документации шифр 2089-03-05-15-ЛС, л. 2 (см. п. 7 Таблицы N 1). Территория под беговой круг с полем для игры в футбол, трибуной и капитальным ограждением (N 7 по ПЗУ) представляет собой частично заросшую спланированную площадку, имеющую неоднородное покрытие из смеси песка и щебня, толщина которого составляет N280 мм. Основание под трибуну в проектном месте ее расположения отсутствует, ограждения также не имеется (см. Приложение N 1, фото N 9-17). Площадка для скейтеров (N 8 по ПЗУ) имеет размеры 18,5 x 12,2 м, покрытие состоит из бетонной неармированной стяжки толщиной 80/100 мм по утрамбованному щебеночному основанию фракции 20-40 мм толщиной 100:200 мм и уплотненному грунту. Полиэтиленовая пленка отсутствует (см. Приложение N 1, фото N 9-17). Следов монтажа/демонтажа строительных объектов не имеется. Вдоль восточной и северной границ указанного земельного участка имеются следы демонтированного ограждения территории в виде срезанных столбов зеленого цвета квадратного сечения 65 x 65 мм, замоноличенных в бетонные фундаменты, а также ям под них, идущих с шагом 3 м. Глубина заложения составляет 0,25:0,5 м (см. Приложение N 2, фото N 1-6,8-16). Местоположение сохранившихся фрагментов ограждения соответствует ситуационному плану в рабочей документации шифр 2089-03-05-15-АС, л. 2 (см. п. 7 Таблицы N 1). На территории указанного земельного участка установлено 20 опор освещения трубчатого исполнения на один и два светильника: пять вокруг площадки бегового круга с полем для игры в футбол, девять вблизи площадки мультиспортивного корта с зоной оборудованной турниками, одна около площадки для скейтеров, три около площадки гостевой парковки и две около здания пункта проката спортинвентаря. При вскрытии опоры у пункта проката установлено, что толщина бетонирования составляет 150 мм, кабельная линия проложена в траншее, кабель защищен кирпичом (см. Приложение N 2, фото N 7,17-20,35-38).

Эксперт по уголовному делу указал, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0707011:13 на момент производства экспертизы имеются: а) строительный объект - здание пункта проката спортивного инвентаря (N 1 по ПЗУ); б) следы (отдельные конструктивные элементы и их фрагменты) ранее находившихся объектов строительства, а также следы их демонтажа и сноса, а именно: бетонная площадка под мультиспортивный корт (N 2 по ПЗУ), на западной стороне площадки имеются отверстия вероятно под стойку для баскетбольного щита; площадка под зону турников и тренажеров (N 3 по ПЗУ); бетонные площадки под беседки (N 4 по ПЗУ); фрагменты велосипедной трассы (N 6 по ПЗУ); площадка под футбольное поле с беговым кругом (N 7 по ПЗУ); бетонная площадка под оборудование для скейтеров (N 8 по ПЗУ); следы демонтированного ограждения территории вдоль восточной и северной границ указанного земельного участка; в) опоры освещения в количестве 20 штук.

Установить экспертным путем все ли объекты семейно-досугового центра были построены на указанном земельном участке к моменту ввода его в эксплуатацию 21.12.2015 то есть на ретроспективную дату по объективным причинам не представляется возможным. На момент производства экспертизы остальные объекты, кроме здания пункта проката спортивного инвентаря и опор освещения, которые составляют семейно-досуговый центр, фактически отсутствуют на указанном земельном участке - имеются лишь их следы (отдельные конструктивные элементы и их фрагменты). Однако представленные фотоснимки при условии, что они достоверны, свидетельствуют о том, что эти объекты ранее имелись на указанном земельном участке (см. п. 7 раздела исследования представленной документации на л. 18 исследовательской части).

По результатам исследования аэрофотосъемки суд установил, что по состоянию на 10.02.2015 г., 29.03.2015 г., 04.04.2015 г. на спорном земельном участке располагаются гаражи. На фотографии аэрофотосъемки по состоянию по состоянию на 29.02.2016 г. на спорном земельном участке имеются очертания беседок (N 4), очертания бегового круга с полем для игры в футбол (N 7) и пункт проката спортивного инвентаря (N 1). На фотографии аэрофотосъемки по состоянию на 03.05.2016 г. помимо указанных выше объектов просматривается очертания велосипедной трассы (N 6), площадки для скейтеров (N 8), мультиспортивного корта (N 2), тропы здоровья (N 5). На фотографии аэрофотосъемки от 03.07.2016 г. также просматриваются очертания вышеуказанных объектов. На фотографии аэрофотосъемки от 14.11.2016 г. можно с достоверностью определить наличие пункта проката инвентаря (N 1). Номера объектов на аэрофотосъемке присвоены судом в соответствии с ситуационным планом, представленным судебным экспертом ООО Бюро строительной экспертизы "Гарантия".

Представленные заключения, аэрофотосъемки земельного участка опровергают доводы Министерства о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка обществом "Автомир" не были возведены те объекты, которые формируют единый объект (здание и сооружения семейно-досугового центра) и введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод от 21.12.2015. Также экспертами не установлены основания полагать, что возведенные на земельном участке объекты не соответствовали проектной и технической документации на момент окончания строительства и ввода в эксплуатацию.

Оценив представленные в дело доказательства, в том числе договор аренды земельного участка Т-32 от 23.01.2015, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные обществу "Автомир", учитывая отсутствие безусловных доказательств, что семейно-досуговый центр не был возведен, цель строительства не достигнута, выводы судебной экспертизы и выводы эксперта, подготовившего заключение в рамках уголовного дела, согласно которым спорные объекты являются единым объектом, неразрывно связаны функционально между собой, а также техническим заданием на проектирование, исходно-разрешительной документацией и единой проектной документацией, а также используются по единому назначению, неразрывная функциональная связь элементов комплекса, в том числе открытых физкультурно-спортивных сооружений, отражена в положениях нормативно-технической документации, суды правомерно не усмотрели оснований для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки, поскольку на момент заключения общество "Автомир" являлось собственником единого объекта недвижимого имущества - семейно-досугового центра, возведенного на основании разрешительной документации на отведенном для этих целей земельном участке, следовательно, обладало исключительным правом на приватизацию земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

При установленных фактических обстоятельствах оснований для выводов о несоответствии спорного объекта, включающего специально оборудованные площадки для занятия физкультурой и спортом и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объект недвижимости и иные элементы, критериям сооружения как единого объекта, состоящего из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и, соответственно, об отсутствии у собственника такого объекта исключительного права на приобретение занятого объектом земельного участка, у судов не имелось.

Согласно статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (п. 36 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

По смыслу приведенных норм права иск об истребовании имущества из незаконного владения характеризуется определенными признаками: наличием у истца права на виндицируемое имущество, утратой фактического владения имуществом, возможностью выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическим владением ответчика вещью на момент рассмотрения спора. Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Поскольку в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи от 22.04.2016 недействительным отказано, суды правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения иска в части истребования земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 66:41:0707011:13 из незаконного владения общества "Активстройгрупп".

Ссылка на отсутствие объекта на момент заключения оспариваемого договора обоснованно отклонена судами.

Доказательств, которые могут достоверно подтвердить факт отсутствия объекта, принадлежащего ответчику 1 на праве собственности, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, материалы дела не содержат.

Соответствие проектной и технической документации возведенного единого объекта установленным требованиям подтверждено выводами экспертов, изложенным в заключении N 01-01.2020-ТО. Соответствие здания - пункта проката спортивного инвентаря проекту также подтверждено заключением эксперта по уголовному делу N 11802650001000080. Возможность оценки снесенных/демонтированных объектов на предмет их соответствия проектной документации отсутствует в силу объективных причин, между тем, сам факт нахождения иных сооружений на земельном участке экспертами подтвержден.

Заключение эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России от 18.10.2018 N 2196/04-1, согласно которому мультиспортивный корт, зона, оборудованная турниками и уличными тренажерами и площадка для скейтеров относятся к категории некапитальные объекты строительства, малые архитектурные формы; беседка в количестве трех штук относится к некапитальным объектам строительства; велосипедная трасса, беговой круг с футбольным полем и трибуной - не представляется возможным определить отнесение к какой-либо категории имущества, а трибуна является некапитальным объектом строительства; капитальное ограждение не является объектом капитального строительства, обоснованно отклонено судами.

В частности суд указал, что объекты, составляющие семейно-досуговый центр, расположены на одном земельном участке, имеют общее конкретно определенное функциональное назначение. Все элементы семейно-досугового центра как единого комплекса, в том числе сооружения, которые не имеют статуса объектов капитального строительства (объектов недвижимости), обеспечивают эксплуатацию и обслуживание всего семейно-досугового центра. Инфраструктура семейно-досугового центра включает в себя как объект недвижимости - здание пункта проката, так и иные элементы (беседки, зона, оборудованная турниками и уличными тренажерами, беговой круг с футбольным полем и трибуной, велосипедная трасса, площадка для скейтеров), использование которых по назначению невозможно в отрыве друг от друга.

Отклоняя доводы истца, основанные, в том числе на заключении СОГУП "Областной центр недвижимости" от 27.11.2017 N 01-13-1772, суд правомерно указал, что указанное заключение не опровергает факт того, что спорные объекты являются частью сложного особого комплексного объекта - семейно-досуговый центр. При этом вывод об отсутствии единого объекта на момент дачи заключения не может быть признан обстоятельством, опровергающим право ответчика 1 на выкуп земельного участка, так как указанное заключение подготовлено по результатам обследования, которое проведено в октябре 2017 года, то есть после заключения оспариваемой сделки.

Выводы судов соответствуют правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, согласно которой регистрация права собственности на здание и иные объекты некапитального характера как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение стадиона и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией стадиона; следовательно, собственник такого объекта имеет право на выкуп земельного участка под стадионом как единым спортивным сооружением по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представленные Министерством в суд апелляционной инстанции заключения N 004/2020-ст от 25.06.2020 по вопросу правомерности выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, N 007/2020-ст от 30.06.2020 о качестве и объеме проектной документации обоснованно отклонены, поскольку указанные заключения не опровергают то обстоятельство, что составляющие семейно-досуговый центр объекты имели общее конкретно определенное функциональное назначение и представляли собой единый комплекс, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок.

Довод истца о соотношении площади земельного участка по отношению к возведенном объектам, отклонен судами с учетом наличия в материалах дела заключения N 07-08, подготовленного специалистами Филиала ФГБУ "ЦНИИП Минстроя России Урал НИИпроект", согласно которому для эксплуатации единого комплекса - семейно-досуговый центр необходим земельный участок площадью 23192,39 кв. м.

Указанное заключение не оспорено.

Довод о том, что ответчик 1 не предполагал использование спорного объекта, ответчиками предполагалось строительство жилых домов на земельном участке, правомерно отклонены судами, поскольку значимым обстоятельством в данном случае является установление права ответчика 1 на выкуп земельного участка. Поскольку указанные обстоятельства истцом не опровергнуты, цель договора аренды была достигнута, у общества "Автомир" имелось исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, при этом собственник объекта недвижимости вправе самостоятельно определить судьбу принадлежащего ему объекта (ст. 209 ГК РФ), дальнейшее распоряжение объектом не может свидетельствовать об отсутствии оснований для выкупа земельного участка (ст. 39.20 ЗК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств. Заявитель выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2020 по делу N А60-22255/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров