Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 марта 2021 г. N Ф09-974/21 по делу N А34-8215/2020

Екатеринбург

24 марта 2021 г.

Дело N А34-8215/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу N А34-8215/2020 Арбитражного суда Курганской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Бородулиной Т.Л. - Саласюк Е.В. (доверенность от 15.05.2020);

Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений администрации города Кургана (далее -Департамент) - Яковлева Е.С. (доверенность от N 684 от 06.03.2019).

Индивидуальный предприниматель Бородулина Т.Л. обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к администрации города Кургана (далее - администрация) о признании недействительной односторонней сделки, выраженной в письме-уведомлении от 14.05.2020 N 1706, о прекращении договора от 22.10.2018 N 400 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135.

Решением суда от 25.08.2020 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Бородулина Т.Л. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, считая, что выводы суда апелляционной инстанции являются незаконными. По мнению заявителя, поскольку истец после 22.04.2020 продолжал использовать земельный участок, осуществлял арендные платежи, возражений на использование земельного участка от ответчика не было, для заключения нового договора аренды не требовалось проведение торгов в силу подп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, то договор N 400 аренды земельного участка из земель населённых пунктов от 22.10.18 был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Бородулиной Т.Л. (арендатор) на основании постановления администрации от 27.08.2018 N 5532 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - предпринимательство по ул. Куйбышева, 135 в г. Кургане", протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - предпринимательство, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135, от 09.10.2018, заключен договор аренды земельного участка от 22.10.2018 N 400.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для предпринимательства.

Фактически земельный участок был передан для осуществления строительства на нем здания магазина.

Договор заключен на срок 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 2.1 договора), то есть до 22.04.2020.

На основании акта приема-передачи от 22.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135, передан арендатору в пользование.

Истцу 01.07.2019 выдано разрешение N 45-RU45301000-68-2019 на строительство здания магазина, площадь застройки 876,5 кв. м, адрес объекта: г. Курган, улица Куйбышева, 135, сроком действия до 01.07.2020.

Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела, истец начал осуществлять мероприятия, направленные на строительство магазина, зарегистрировав в ЕГРН по состоянию на 28.08.2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070415:732, степень готовности - 80%.

Постановлением администрации от 12.09.2019 N 6044 объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070415:732 присвоен адрес: город Курган, улица Куйбышева, строение N 135.

Истец 05.03.2020 обратился в Департамент с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33 для завершения строительства указанного выше объекта.

Письмом от 31.03.2020 N Б-76-4-206а Департамент указал, что договор аренды земельного участка от 22.10.2018 N 400 является действующим, оснований для его прекращения и предоставления земельного участка на новый срок не имеется.

Истец 03.04.2020 обратился в Департамент с письмом, в котором, ссылаясь на ограничительные меры, введенные в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, и невозможность завершения строительства объекта в установленный срок, просил продлить действие договора аренды от 22.10.2018 N 400 на срок приостановки строительных работ с приостановлением начисления арендных платежей.

Письмом от 10.04.2020 N Б-513а в продлении договора аренды и приостановлении начисления арендных платежей истцу было отказано.

Истец 16.04.2020 обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - здания магазина по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135.

Письмом от 22.04.2020 N Б-710-40а Департамент отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в качестве основания указал на невыполнение предусмотренного проектной документацией благоустройства территории, невыполнение отделки фасадов в осях 12-1 и А-Ж, отсутствие крыльца NN 3,4,5 с перилами, ограждения пандусов, дверей между помещениями в здании.

В целях устранения указанных замечаний истцом с индивидуальным предпринимателем Сергеевым К.М. заключен договор подряда от 19.03.2019, согласно акту от 22.04.2020 работы были выполнены.

С этой же целью истцом с индивидуальным предпринимателем Согомоняном О.М. и индивидуальным предпринимателем Багировым С.А. заключены договоры подряда на строительно-монтажные работы от 10.03.2020 N 4/20 и на выполнение работ по наружной штукатурке фасадов от 10.03.2020 N 11, работы по которым были приняты 20.04.2020.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 22.10.2018 N 400 ответчик 24.04.2020 направил в Управление Росреестра по Курганской области заявление о прекращении обременений (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33.

Администрация 14.05.2020 направила предпринимателю Бородулиной Т.Л. письмо N 1706, в котором сообщила о прекращении регистрационной записи по договору в связи с истечением срока действия договора 22.04.2020, дополнительно информировала о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 08.05.2020 в сумме 219 155 руб. 25 коп.

Истец 08.05.2020 вновь обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина.

Письмом от 18.05.2020 N Б-710-40а Департамент отказал истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Кроме того, письмом от 13.07.2020 N Б-513а Департамент отказал истцу в продлении договора аренды от 22.10.2018 N 400, указав, что продление договоров аренды возможно только в отношении тех договоров, которые являются действующими по состоянию на 08.06.2020.

Наличие указанных обстоятельств послужило основанием для подачи настоящего искового заявления.

Удовлетворяя заявленные требования истца, суд первой инстанции признал их обоснованными, указав, что учитывая разумные ожидания истца в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществление им строительства здания магазина, добросовестность его действий по строительству объекта, действия ответчика по одностороннему отказу от договора аренды без учета фактических обстоятельств (наличие ограничений, введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Курганской области, что объективно делало невозможным завершение строительства в установленный срок; степень готовности объекта строительства) нельзя расценивать как добросовестные. Такой отказ администрации приведет к невозможности для предпринимателя Бородулиной Т.Л. ввести объект строительства в эксплуатацию.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора является по своей правовой природе односторонней сделкой, направленной на прекращение обязательств по договору.

Истцом заявлено требование о признании недействительной сделкой - односторонних действий ответчика, выраженных в письме-уведомлении от 14.05.2020 N 1706, о прекращении договора от 22.10.2018 N 400 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор аренды земельного участка от 22.10.2018 N 400 заключен после вступления закона, требующего обязательное проведение торгов для заключения договоров аренды, суд апелляционной инстанции правильно указал, что договор аренды не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на неопределенный срок.

Действующее до 08.06.2020 законодательство не предусматривало также и возможность заключения дополнительного соглашения к такому договору об увеличении срока его действия.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ), до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Следовательно, как следует из приведенной нормы, одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Из материалов дела следует, что рассматриваемый договор аренды земельного участка от 22.10.2018 N 400 не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен. Оснований считать, что арендодатель не возражал против возобновления спорного договора на тех же условиях на неопределенный срок, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку срок действия договора аренды от 22.10.2018 N 400 истек 22.04.2020, истец не вправе требовать от администрации заключения дополнительного соглашения к указанному договору об увеличении срока действия такого договора на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ. Соответствующие доводы истца обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что срок действия договора аренды истек, правовые основания для подписания дополнительного соглашения о продлении срока действия договора отсутствуют, правовых оснований считать договор возобновленным на неопределенный срок не имеется, суд апелляционной инстанции верно указал, что письмо - уведомление от 14.05.2020 N 1706 носит исключительно информационный характер в части уведомления арендатора об истечении срока действия договора аренды, а не об одностороннем отказе от его исполнения арендодателем, а также в части уведомления об обращении арендодателя в регистрирующий орган с заявлением в порядке пункта 2 части 3 статьи 15 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" о прекращении регистрационной записи об обременении земельного участка правом аренды. Таким образом, соответствующие действия администрации, являющиеся последствием истечения срока действия договора аренды, нельзя признать односторонним отказом от договора аренды от 22.10.2018 N 400.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что предприниматель Бородулина Т.Л. не лишена права на обращение в суд с требованием о понуждении (обязании) администрации заключить договор аренды по основаниям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка по договору аренды без проведения торгов обратился в администрацию до истечения срока действия договора от 22.10.2018 N 400, а именно: в марте 2020 года; земельный участок под объектом незавершенного строительства не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта; администрация в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 22.10.2018 N 400, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявила в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (данное обстоятельство подтверждено представителем администрации при рассмотрении апелляционной жалобы в судебном заседании 26.11.2020).

Кроме того, в суде кассационной инстанции представитель предпринимателя Бородулиной Т.Л. пояснил, что после принятия оспариваемого постановления суда договор аренды земельного участка администрацией был заключен по основаниям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, спорный объект недвижимости введен в эксплуатацию.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию заявителя при рассмотрении дела и доводы апелляционной жалобы, которые были предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу N А34-8215/2020 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

И.А. Татаринова М.В. Торопова