Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2021 г. N Ф09-3412/21 по делу N А60-43675/2020

Екатеринбург

25 июня 2021 г.

Дело N А60-43675/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Четыре сезона" (далее - общество "Четыре сезона", заявитель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2020 по делу N А60-43675/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) - Осинцева Е.Л. (доверенность от 09.12.2019 N 08-22/289).

Общество "Четыре сезона" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Росреестра с требованиями признать уведомление от 26.10.2020 N КУВД 001/2020-8659234/2 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.07.2020 к договору аренды от 04.02.2016 N 947/1 незаконным; обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 14.07.2020 к договору аренды от 04.02.2016 N 947/1 (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Четыре сезона", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Ссылаясь на положения пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ), заявитель жалобы полагает, что дополнительное соглашение от 14.07.2020 соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку договор аренды заключен до принятия Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 N 100-УГ; на дату обращения арендатора с требованием о заключении дополнительного соглашения срок действия договора аренды истек, но арендодателем не было заявлено в суд требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с требованием о заключении дополнительного соглашения информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка отсутствовала. По мнению общества "Четыре сезона", положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ не предусмотрены требования о необходимости обращения арендатора с заявлением о продлении срока действия договора аренды и заключения соглашения о продлении срока действия договора до истечения срока аренды. Заявитель жалобы утверждает, что судами применено расширительное толкование нормы, что недопустимо с учетом того, что Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ содержит закрытый перечень условий, необходимых для заключения дополнительного соглашения. Кроме того, ссылаясь на Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 18.02.2020 N 41-КА19-15, положения Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", общество "Четыре сезона" полагает, что государственный регистратор вышел за рамки своих полномочий. Также, заявитель отмечает, что земельный участок находится во владении и пользовании заявителя, который вносит арендную плату за его пользование.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - Комитет) и обществом "Четыре сезона" заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1 (далее - договор) в отношении земельного участка площадью 25 146 кв.м., находящегося по адресу: Свердловская область, г. Березовский, пос. Старопышминск, ул. Кирова, 118а, кадастровый номер: 66:35:0222002:1120, разрешенное использование: для размещения объекта торговли. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 90% (пункт 1.3. договора).

14.07.2020 между Комитетом и обществом "Четыре сезона" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 04.02.2016 N 947/1, в соответствии с которым срок действия договора аренды увеличен на три года.

15.07.2020 в Управление Росреестра Комитетом на государственную регистрацию представлено дополнительное соглашение от 14.07.2020 к договору аренды от 04.02.2016 N 947/1.

Государственным регистратором Н.С. Гончаренко вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению от 23.07.2020 N КУВД-001/2020-8659234, в котором указано на несоответствие требованиям действующего законодательства заключения дополнительного соглашения с целью пролонгации договора аренды, срок действия которого истек.

26.10.2020 в связи с истечением срока приостановления в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано, о чем вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав от 26.10.2020 N КУВД 001/2020-8659234/2.

Полагая, что уведомление государственного органа об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушающим права в сфере предпринимательской деятельности, общество "Четыре сезона" обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию Комитетом представлено дополнительное соглашение от 14.07.2020 к договору аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1, заключенное между Комитетом и обществом "Четыре сезона".

Исходя из положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Исходя из положений пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в, том числе, в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, или если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела усматривается, что основанием для государственной регистрации прав и последующего отказа в регистрации явилось несоответствие требованиям действующего законодательства заключения дополнительного соглашения от 14.07.2020 с целью пролонгации договора аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1, срок действия которого истек.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что первоначально земельный участок был предоставлен заявителю на основании договора аренды от 28.01.2013 N 665/1.

При этом, обратившись с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.01.2013 N 665/1 и заключив договор аренды от 04.02.2016 N 947/1 в отношении земельного участка площадью 25 146 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Березовский, пос. Старопышминск, ул.Кирова, 118а, кадастровый номер: 66:35:0222002:1120, разрешенное использование: для размещения объекта торговли, в соответствии с пунктом 1.3 которого на момент заключения договора на участке имелся объект незавершенного строительства, площадью 330,5 кв. м, степени готовности 90%, общество "Четыре сезона" реализовало возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства в льготном порядке. Иного из материалов дела не следует.

Кроме того, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав положения договора аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что действие договора аренды прекратилось в полном объеме 04.02.2019.

При этом суды руководствовались положениями пунктов 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного суды правомерно отметили, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Из пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1 следует, что срок аренды установлен на 3 года с даты подписания договора.

С учетом изложенного, принимая во внимание указанные положения земельного и гражданского законодательства, устанавливающие ограничение срока аренды земельного участка, который не может быть продлен, учитывая, что действие договора аренды прекратилось 04.02.2019, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение от 14.07.2020, заключенное с целью пролонгации договора аренды, срок действия которого истек, противоречит требованиям действующего законодательства, вследствие чего отказ Управления Росреестра в регистрации данного соглашения является правомерным.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о соответствии дополнительного соглашения от 14.07.2020 требованиям законодательства со ссылкой на положения пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и надлежащим образом ими отклонены на основании следующего.

Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции названного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

По утверждению заявителя кассационной жалобы, при заключении дополнительного соглашения от 14.07.2020 были соблюдены все указанные условия.

Вместе с тем, вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что заявителем не соблюдено предусмотренное пунктом 3 части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ условие, поскольку договор аренды земельного участка от 04.02.2016 N 947/1 прекратился истечением срока 04.02.2019.

Таким образом, ссылка общества "Четыре сезона" на положения Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ является несостоятельной, поскольку как на момент заключения дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды, так и на момент принятия указанного федерального закона арендные правоотношения по поводу спорного земельного участка между истцом и ответчиком отсутствовали.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части указания на факт нахождения земельного участка во владении и пользовании заявителя, который вносит арендную плату за его пользование, отклоняются судом кассационной инстанции как не имеющие правового значения для рассмотрения данного спора, поскольку, как верно отмечено апелляционным судом, с учетом фактических обстоятельств настоящего спора в условиях прекращения действия договора аренды указанные действия со стороны заявителя не имеют правового основания.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, основаны на неправильном толковании приведенных норм права, в части направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств и установленных на их основании фактических обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.12.2020 по делу N А60-43675/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Четыре сезона" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

И.А. Татаринова Т.В. Сулейменова