Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2021 г. N Ф09-4287/21 по делу N А07-11256/2020

Екатеринбург

02 июля 2021 г.

Дело N А07-11256/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", предприятие) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу N А07-11256/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), принял участие представитель ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - Волков Г.А. (доверенность от 25.12.2020 N 86).

ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее - Администрация) о признании незаконным решения Администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, из земель населенных пунктов, закрепленному сроком на три года для завершения строительства, выраженного в письме от 26.03.2020 исх. N 2454; об обязании Администрацию заключить с предприятием договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, сроком на три года для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных на этом участке.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее - третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 17.12.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, предприятие обжаловало его в апелляционном порядке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судебные акты двух инстанций не согласуются с принципами земельного законодательства, указанными в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Предприятие обращает внимание на то, что Администрация не имеет законной возможности изъять объект, поскольку он является предметом залога у участников долевого строительства. Так, согласно пункту 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве) к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.04.2017 между ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земель города Октябрьского N РБ-57-84-М-2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения многоэтажной жилой застройки (далее - земельный участок) сроком действия до 31.12.2019.

На момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, площадью 3 034,1 кв. м, степень готовности 65%, принадлежащий на праве хозяйственного ведения ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (п.п. "а" п. 1 договора). Кадастровый номер объекта 02:57:050601:95.

ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" 25.02.2020 направило в Администрацию уведомление о намерении продлить срок действия договора на три года.

Администрация 26.03.2020 отказала ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства на том основании, что ранее указанный участок уже был предоставлен для завершения строительства.

Заявитель указал, что поскольку право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом зарегистрировано за ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", то завершение строительства и последующая передача объекта недвижимости участникам долевого строительства невозможно без заключения нового договора. Также ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" имеет действующее разрешение на строительство объекта незавершенного строительства.

Ссылаясь на то, что отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, выраженный в письме Администрации от 26.03.2020 N 2454, нарушает его права и законные интересы как застройщика на завершение строительства индивидуальных жилых домов, предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" уже реализовало право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства, в силу чего предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления участка без проведения торгов отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции, признал их законными и обоснованными.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

В рассматриваемом случае, при рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения домов многоэтажной жилой застройки, первоначально предоставлен предприятию по договору аренды земель города Октябрьский от 25.01.2008 N РБ-57-3974. Срок действия договора аренды был установлен с 01.02.2008 до 01.02.2011. Дополнительным соглашением от 30.12.2011 срок действия договора продлен до 31.12.2013. Дополнительным соглашением от 10.02.2014 срок действия продлен до 31.12.2016.

Для завершения строительства многоэтажного жилого дома 27.04.2017 ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Администрацией без торгов передан по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:21, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения многоэтажной жилой застройки сроком действия до 31.12.2019.

Таким образом, ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" реализовал свое право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома без торгов.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов, названным законодательством не предусмотрено.

Довод кассатора о том, что Администрация не имеет законной возможности изъять незавершенный строительством объект, являющийся предметом залога у участников долевого строительства судом отклоняется, поскольку отсутствие возможности продажи спорного объекта на торгах не дает право повторного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов.

На основании изложенного, с учетом совокупности приведенных правовых норм, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что отказ администрации соответствует земельному законодательству и не нарушает прав заявителя по делу, пришли к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения заявления ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета приведенных норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу N А07-11256/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

Л.А. Суспицина А.С. Полуяктов