Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2021 г. N Ф09-3393/21 по делу N А07-19575/2020

Екатеринбург

05 июля 2021 г.

Дело N А07-19575/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Татариновой И.А., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аргус" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу N А07-19575/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и городу Мелеузу (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.11.2017 по 30.06.2020 в сумме 325 844 руб. 28 коп., неустойки в сумме 32 265 руб. 32 коп. за период с 16.02.2018 по 18.08.2020 с продолжением начисления неустойки, начисленной на сумму задолженности за период с 19.08.2020 по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение суда норм материального права. В обоснование своей позиции заявитель жалобы указывает на то, что договор аренды земельного участка от 04.06.2014 N 10-РБ не был заключен, письменное соглашение о неустойке отсутствует, следовательно, взыскание неустойки является незаконным. Общество указывает на то, что земельный участок не являлся занятым, поскольку все здания находятся в разрушенном состоянии, здания и земельный участок не использовался по функциональному назначению. Общество, ссылаясь на судебную практику, в соответствии с которой судом взыскивалось неосновательное обогащение в виде арендной платы за площадь земельного участка, непосредственно занятую зданиями, считает выводы судов о начислении арендной платы на площадь всего земельного участка - 39 220 кв. м необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 27.10.2017 N 116964 (далее - договор от 27.10.2017), заключенного с Государственным унитарным предприятием "Управление "Башмелиоводхоз" (далее - предприятие "Башмелиоводхоз"), в лице конкурсного управляющего предприятия "Башмелиоводхоз", общество с 15.11.2017 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, с кадастровым номером 02:68:010903:63, общей площадью 39 220 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Партизанская, д. 33 с разрешенным использованием: для производственной базы и вспомогательных площадей.

Земельный участок с кадастровым номером 02:68:010903:63 на дату заключения договора купли-продажи от 27.10.2017 находился в аренде у предприятия "Башмелиоводхоз" на основании договора аренды от 04.06.2014 N 10-РБ (далее - договор от 04.06.2014), заключенного сроком на 10 лет.

Пунктом 1.2 договора от 27.10.2017 стороны согласовали, что одновременно с переходом права собственности на имущество к покупателю переходит право пользования указанным земельным участком.

Соглашение о передаче права аренды на земельный участок, на котором расположен объект договора купли-продажи, между продавцом и покупателем заключено не было.

В обоснование своей позиции истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал на то, что ответчик, являясь собственником зданий, под эксплуатацию которых был предоставлен спорный земельный участок, обязан оплачивать пользование арендованным земельным участком на условиях договора аренды от 04.06.2014.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензию с требованием об оплате задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и оставление претензии без удовлетворения послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что права и обязанности арендатора перешли к истцу в порядке, предусмотренном статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора от 27.10.2017, таким образом, у общества возникла обязанность по уплате арендных платежей и неустойки.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, судами установлено следующее.

По договору от 27.10.2017 предприятие "Башмелиоводхоз" продало обществу комплекс недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:68:010903:63 общей площадью 39220 кв. м. Переход права зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2017.

Комплекс недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:68:010903:63, который был передан продавцу по договору аренды от 04.06.2014.

Договор аренды земельного участка от 04.06.2014 заключен на срок больше года, государственная регистрация произведена в установленном порядке.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

При таких обстоятельствах, суды, проанализировав содержание условий договора аренды земельного участка, пришли к обоснованному выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, суды обоснованно указали на переход к ответчику с 15.11.2017 права пользования земельным участком на том же праве, что и у продавца, то есть на праве аренды.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 указанного постановления предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также действовавшему до 01.03.2015 пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у ответчика каких-либо вещных прав на спорный земельный участок. Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, относится к неразграниченным землям, в связи с чем Комитет является лицом, уполномоченным на распоряжение данным земельным участком и на взимание платы за его использование.

Размер платы за пользование земельным участком определен истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно представленному истцом расчету плата за землепользование в период с 15.11.2017 по 30.06.2020 составила 325 844 руб. 28 коп.

Расчет истца судом проверен и признан верным. Арифметическая правильность расчета ответчиком, как в части алгоритма расчета, так и в части суммы начисления, надлежащим образом не оспорена, контррасчет не представлен (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суды, установив, что факт пользования ответчиком спорным земельным участком, неисполнения ответчиком обязательств по договору в части внесения арендной платы, подтвержден материалами дела и не опровергнут ответчиком, отсутствие в материалах дела доказательств оплаты задолженности по арендной плате в сумме 325 844 руб. 28 коп., пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате.

Кроме того, обществом заявлено требование о взыскании пени за период с 16.02.2018 по 18.08.2020 в сумме 32 265 руб. 32 коп., неустойки, начисленной на сумму задолженности за каждый день просрочки начиная с 19.08.2020 по день фактического погашения долга.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна

Как установлено судами, в соответствии с пунктом 5.2 договора от 04.06.2014 пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Согласно представленному в материалы дела расчету истца взысканию подлежит неустойка в сумме 32 265 руб. 32 коп. за период с 16.02.2018 по 18.08.2020.

Расчет истца судом проверен и признан верным. Арифметическая правильность расчета ответчиком, как в части алгоритма расчета, так и в части суммы начисления не оспорена.

Таким образом, установив ненадлежащее исполнение обязательств по договору, судами обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании неустойки за период с 16.02.2018 по 18.08.2020, а также о взыскании неустойки, начисленной на сумму задолженности за каждый день просрочки начиная с 19.08.2020 по день фактического погашения долга.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном применении норм права, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу N А07-19575/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аргус" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

И.А. Татаринова И.А. Краснобаева