Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2021 г. N Ф09-2738/21 по делу N А50-5106/2020

Екатеринбург

06 июля 2021 г.

Дело N А50-5106/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2020 по делу N А50-5106/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент" Миникеев Р.Ш. (доверенность от 26.04.2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Мастер-Дент" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее - Управление) о признании достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250 в размере 2 812 000 руб., без учета НДС; об обязании Управления засчитать в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, стоимость неотделимых улучшений данного арендуемого имущества в размере 2 208 443 руб.; об обязании Управления совершить сделку купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250 по цене 603 557 руб., без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением суда от 20.10.2020 иск удовлетворен. Суд признал достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв.м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, в размере 2 812 000 руб. Суд обязал Управление засчитать в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв.м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, стоимость неотделимых улучшений данного арендуемого имущества в размере 2 208 443 руб. Суд обязал Управление совершить сделку купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв.м, инв. N 2612, принадлежащее городу Березники на праве государственной собственности и расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250 по цене 603 557 руб. 00 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 решение суда изменено в части распределения судебных расходов. С Управления в пользу общества "Мастер-Дент" взыскано в возмещение судебных расходов за оплату экспертизы 44 000 руб., 6 000 руб. государственной пошлины по иску. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель отметил, что при определении суммы, на которую подлежит уменьшению выкупная стоимость выкупаемого имущества, стоимость неотделимых улучшений, полученная в результате судебной экспертизы, не уменьшена на размер НДС, при этом рыночная стоимость выкупаемого имущества определена без учета НДС.

Кроме того, заявитель считает, что взыскание судом апелляционной инстанции судебных расходов с Управления нарушает интересы Управления. Заявитель соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в связи с оспариванием истцом выкупной стоимости имущества со стороны ответчика не допущено нарушений интересов истца, ответчик действовал в рамках полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в силу закона не смог сам определить выкупную стоимость, в связи с чем судебные расходы следует отнести на истца.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между обществом "Мастер-Дент" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды встроенного нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 111,9 кв. м, инв. N 2612, принадлежащего городу Березники на праве государственной собственности и расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. К. Маркса, д. 64, с кадастровым номером 59:03:0400070:27250, от 29.12.2016 N нп/2017/4.

Общество "Мастер-Дент" 07.10.2019 в порядке пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Обществом 13.12.2019 получен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности N 115/19-159 от 09.12.2019 в отношении вышеуказанного арендуемого имущества, в соответствии с которым выкупная стоимость объекта недвижимости составляет сумму 3 180 180 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Посчитав, что рыночная стоимость спорного объекта является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к ООО "ВЦЭО", в соответствии с отчетом N 0984/12.2019 которого рыночная стоимость объекта оценки составила 2 331 000 руб.

Согласно пунктом 2.2.3. договора арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя перепланировку, переоборудование, установку решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада имущества в порядке, установленном действующим законодательством и (или) муниципальными правовыми актами города Березники и настоящим договором.

Общество "Мастер-Дент" 24.01.2017 обратилось к ответчику с просьбой разрешить перепланировку арендуемого помещения, письмами N 18-01-10/01 от 26.01.2017, N 18-01-10/367 от 10.03.2017 была согласована перепланировка.

После получения разрешения и согласования перепланировки истец произвел в арендуемом помещении улучшения, неотделимые без вреда для имущества: восстановил полы, стены, электропроводку, водоснабжение и канализацию (поменял все трубы), установил окна, входные и внутренние двери, установил потолки, систему вентиляции и кондиционирования, выполнил работы по устройству тамбура, запасного выхода, восстановил и отремонтировал фасад. По окончании работ, документы по проведению перепланировки были предоставлены в отдел аренды 07.11.2017. Данные изменения были оформлены 05.12.2017 дополнительным соглашением к договору от 29.12.2016 N нп/2017/4.

Согласно отчету ООО "ВЦЭО" N 0991/12.2019 рыночная стоимость ремонтных работ объекта недвижимости (неотделимые улучшения) составила 1 865 000 руб.

Истец 30.12.2019 направил в адрес ответчика протокол разногласий по пунктам 1.4 и 2.1 к проекту договора (приложение - 14), предложив: цена объекта составляет 2 331 000 руб., а также о зачете в счет оплаты за объект стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 865 000 руб. и заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по окончательной цене 466 000 руб. (2 331 000 - 1 865 000 = 466 000).

Письмом N 18-01-10/3745 от 28.01.2020 ответчиком направлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором арендодатель настаивает на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 3 180 180 руб.

Разногласия в цене выкупаемого имущества послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, а также рыночной стоимости неотделимых улучшений судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, по результатам которой обществом "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" представлено экспертное заключение N 2Э-2936-20 от 24.07.2020.

Согласно экспертному заключению N 2Э-2936-20 от 24.07.2020 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 07.10.2019 составляет 2 812 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 07.10.2019 составляет 2 217 623 руб.

Руководствуясь положениями части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание судебную экспертизу от 24.07.2020 и пояснения экспертов, учитывая, что ответчик представленное экспертное заключение не оспорил, от проведения повторной экспертизы отказался (ст. 9, 65 АПК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для заключения договора купли - продажи спорного имущества величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения его выкупа, равна 2 812 000 руб.

С учетом того, что неотделимые улучшения произведены истцом с согласия арендодателя, рыночная стоимость неотделимых улучшений, установленная в заключении N 2Э/2936 от 24.07.2020, равна 2 217 623 руб., истцом уточнена сумма неотделимых улучшений, которую он просит считать равной 2 208 443 руб., суд обязал Управление засчитать в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений данного арендуемого имущества в размере 2 208 443 руб. и совершить сделку купли-продажи по цене 603 557 руб.

Суд апелляционной инстанции, поддержал данные выводы суда первой инстанции, однако изменил решение в части распределения судебных расходов, отнеся таковые на ответчика.

Между тем доводы Управления, изложенные в кассационной жалобе, относительно неправомерности расчета стоимости неотделимых улучшений с применением налога на добавленную стоимость (НДС), подлежащей зачету в выкупную стоимость и, как следствие, неправомерным определением цены, по которой Управление обязано совершить сделку купли-продажи объекта муниципальной собственности, заслуживают внимания.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В статье 8 Федерального закона от 29.08.1998 N 135 установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.08.1998 N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС. Если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете.

Из пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

В силу пункта 4 статьи 173 НК РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества.

Вместе с тем согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, в рассматриваемом случае обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, после 01.04.2011 не имеется.

Таким образом, поскольку при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона N 159-ФЗ НДС не учитывается, то по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, следует учитывать, что по общему правилу в силу закона лицо, оплатившее НДС при оплате работ по созданию неотделимых улучшений, имеет возможность возмещения НДС.

Управлением в кассационной жалобе приводятся доводы о том, что экспертом в ходе судебной экспертизы определена стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 01.02.2017 в размере 2 308 756 руб. 62 коп. на основании локального сметного расчета N 1 от 01.02.2017 на ремонт спорных помещений (утвержден обществом "Мастер-Дент" и согласован подрядной организацией ООО "Спутник"), в который включена сумма НДС 18% - 352 183 руб. 21 коп. В связи с изменением налогового законодательства (в 2017 году ставка НДС равнялась 18%, а в 2019 году была повышена до 20%) экспертом применены корректировки на увеличение ставки НДС, а также иные корректировки (индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пуско-наладочных работ по объектам строительства, физический износ материалов).

Таким образом, по сведениям заявителя кассационной жалобы, стоимость неотделимых улучшений в результате произведенных расчетов определена экспертом в размере 2 208 443 руб. и включает в себя сумму НДС, при этом рыночная стоимость выкупаемого имущества определена без учета НДС.

Однако указанные доводы, заявленные в апелляционной жалобе (л.д. 42-44, т.6) и в отзыве на возражения на апелляционную жалобу (л.д. 34-35, т.6), не были надлежащим образом исследованы судом апелляционной инстанции, соответствующие расчеты эксперта не проверены.

Кроме того, независимо от доводов ответчика суд первой инстанции обязан был проверить законность и обоснованность соответствующих расчетов экспертов, положенных в основу судебного решения.

На основании части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В соответствии с частью 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 71 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм процессуального права, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам и возражениям, проверить установленные экспертами цену выкупаемого имущества и стоимость неотделимых улучшений на предмет включения в них НДС и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2020 по делу N А50-5106/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

Л.А. Суспицина С.В. Лазарев