Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2021 г. N Ф09-4180/21 по делу N А07-13092/2020

Екатеринбург

30 июля 2021 г.

Дело N А07-13092/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Столярова А.А., Полуяктова А.С.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ашинская сталь" (далее - общество "ТД "Ашинская сталь", общество, заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу N А07-13092/2020 Арбитражного суда Республики.

Лица, участвующие в деле N А07-13092/2020, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "ТД "Ашинская сталь" - Шерстнева А.Г. (доверенность от 04.03.2020).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не направили своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество "ТД "Ашинская сталь" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) и Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), потребовав признания незаконным решения, выраженного в письме Управления от 14.04.2020 N 8411, и возложения на Администрацию в лице Управления обязанности в течение 10-ти дней с момента вступления судебного решения в законную силу заключить с обществом договор аренды в отношении земельного участка общей площадью 4229 кв. м с кадастровым номером 02:55:020104:7, расположенного по адресу: Октябрьский район город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, - без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Спецавтохозяйство по уборке города".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2020 требования общества "ТД "Ашинская сталь" удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества "ТД "Ашинская сталь".

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество "ТД "Ашинская сталь" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит о его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Заявитель оспаривает как ошибочный, основанный на неправильном толковании норм действующего гражданского и земельного законодательства вывод апелляционного суда о том, что общество "ТД "Ашинская сталь" не вправе при установленным по делу обстоятельствах претендовать на пролонгацию без торгов договорных арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7 для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом.

Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907, заявитель полагает, что в рассматриваемой ситуации подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведение торгов. Редакция Земельного кодекса Российской Федерации с 01.03.2015 также прямо не исключает применение к таким договорам положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи, как указывает заявитель, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, к продлению таких договоров не подлежит применению. Апелляционный суд обозначенные законоположения и практику их применения не учел.

Заявитель считает также, что апелляционный суд не дал надлежащей оценки представленным в дело доказательствам, подтверждающим наличие препятствий для общества "ТД "Ашинская сталь" в использовании земельного участка в пределах срока действия договора аренды земельного участка от 01.06.2016 N 521-16 в связи с обременением части участка правами третьего лица, не учел наличие соглашения о сервитуте, не принял во внимание бездействие Управления в принятии мер по освобождению земельного участка от прав третьего лица.

Помимо этого заявитель считает, что апелляционный суд не применил положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, не учел, что уполномоченные органы местного самоуправления не воспользовались своевременно своим правом на обращение в суд с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащему обществу "ТД "Ашинская сталь" на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, равно не учел в этой связи дату обращения общества с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, применению подлежала норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, суд округа оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - общество "Стройсервис", арендатор) был заключен договор аренды от 02.10.2008 N 1776-08 в отношении земельного участка общей площадью 4229 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020104:7, расположенного по адресу: Октябрьский район г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Малой Гражданской и пер. Делегатским, - для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом сроком действия до 08.09.2011. Указанный земельный участок вновь на основании договора аренды от 31.05.2013 N 534-13 был предоставлен обществу "Стройсервис" для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом на срок до 29.12.2015.

Впоследствии права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7 по договору аренды от 31.05.2013 N 534-13 были переданы обществом "Стройсервис" обществу с ограниченной ответственностью "Дом мой" (далее - общество "Дом мой") по договору перенайма от 12.11.2013. Управлением (арендодатель) с обществом "Дом мой" заключен новый договор аренды от 01.06.2016 N 521-16 для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020104:17) сроком действия до 01.01.2019.

Затем права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7 по договору аренды от 01.06.2016 N 521-16 были переданы обществом "Дом мой" обществу "ТД "Ашинская сталь" по договору перенайма от 21.06.2017 N 1. Договор перенайма зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 04.07.2017. Управлением с обществом "ТД "Ашинская сталь" подписано дополнительное соглашение от 16.10.2017 N 1 к договору аренды от 01.06.2016 N 521-16, согласно которому общество "ТД "Ашинская сталь" приобрело статус арендатора земельного участка с 04.07.2017.

За обществом "ТД "Ашинская сталь" 30.06.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 4902,1 кв. м степенью готовности 20%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020104:7.

Общество "ТД "Ашинская сталь" 28.12.2018 обратилось в Управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 01.06.2016 N 521-16 на шесть месяцев - до 02.07.2019, поскольку земельный участок был освобожден от резервирования, а также с заявлением о продлении срока действия договора на новый срок путем заключения дополнительного соглашения.

Общество "ТД "Ашинская сталь" 06.03.2020 повторно обратилось в Управление с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 01.06.2016 N 521-16 на новый срок.

Письмом от 14.04.2020 N 8411 Управление отказало обществу "ТД "Ашинская сталь" в заявленном требовании в связи с отсутствием правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7 в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Письмом от 26.05.2020 N 13501 Управление подтвердило действие договора аренды от 01.06.2016 N 521-16.

Ссылаясь на то, что отказ, выраженный в письме Управления от 14.04.2020 N 8411, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "ТД "Ашинская сталь" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Разрешая спор в пользу заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации вправе претендовать на продление действия договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства, размещенного на спорном земельном участке, поскольку в период действия договора заявитель добросовестно осваивал земельный участок по целевому назначению. Отказ в предоставлении заявителю без торгов испрашиваемого земельного участка в сложившейся ситуации суд признал формальным, приняв во внимание то обстоятельство, что Администрация не реализовала в установленном порядке право на изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Федеральным законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Приведенный правовая позиция содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

В рассматриваемом случае при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020104:7 первоначально был предоставлен обществу "Стройсервис" для проектирования и строительства автомагазина с сервисным комплексом по договору аренды от 02.10.2008 N 1776-08 сроком действия до 08.09.2011, затем на основании договора аренды от 31.05.2013 N 534-13 сроком действия до 29.12.2015 указанный земельный участок вновь был предоставлен обществу "Стройсервис" для тех же целей, затем по договору перенайма от 12.11.2013 передан обществу "Дом мой", с которым Управлением был заключен новый договор аренды от 01.06.2016 N 521-16 сроком действия до 01.01.2019 для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом, общество "ТД "Ашинская сталь" приобрело права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020104:7 по договору аренды от 01.06.2016 N 521-16 на основании договора перенайма от 21.06.2017 N 1, заключенного с обществом "Дом мой".

Исходя из установленных обстоятельств апелляционный суд, руководствуясь приведенными выше законоположениями, сделал верный вывод о том, что право однократного заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства автомагазина с сервисным комплексом ранее уже было реализовано предыдущим собственником этого объекта - обществом "Дом мой" в 2016 г., то есть после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом N 171-ФЗ.

Указанный вывод заявителем жалобы не опровергнут.

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства однократно, повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов, действующим законодательством не предусмотрено.

Следует отметить, что положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Принятие мер к освоению арендованного земельного участка, иные обстоятельства, на которые ссылается заявитель жалобы и которые были приняты судом первой инстанции во внимание при рассмотрении дела, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Иных оснований для приобретения заявителем испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации из материалов дела не усматривается.

Таким образом, вывод апелляционного суда о правомерности оспариваемого отказа, выраженного в письме Управления от 14.04.2020 N 8411, является правомерным, в связи с чем не нарушает прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы по существу спора отклоняются судом округа в полном объеме, поскольку не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и норм процессуального права, о судебной ошибке не свидетельствуют.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебного акта (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу N А07-13092/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ашинская сталь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

А.А. Столяров А.С. Полуяктов